マンションの大規模修繕はいくらかかる?修繕箇所別費用や賢い業者選定方法を全解説

マンションの大規模修繕を検討しているけど、実際に費用がどのくらいかかるか等について気になっていませんか?

外壁塗装や屋上の防水工事、配管工事等といった定期的かつ計画的に行われるマンションの大規模修繕は、居住者が安全に快適な暮らしを続けていくためにも、また、マンションの資産価値の維持・向上のためにも欠くことの出来ないものです。

しかしながら、多額の費用が掛かることが一般的なマンションの大規模修繕では、適切な修繕計画の策定や施工業者の選定をしなければ、快適性や安全性等が改善されないばかりか費用対効果の悪い工事となってしまい、結果的に数百万円〜数千万円単位の大損をしてしまうというようなことにもなりかねません。

そのため、大規模修繕の適切な修繕内容や注意点をしっかりと押さえた上で、無駄なく費用対効果の高い修繕工事を実施し、マンション自体の資産価値を維持・向上させることが大切です。

このページでは、マンションの大規模修繕についての専門知識がない人でも費用や注意点及び賢い業者選定についてまで詳しく理解出来るように、以下の流れに沿って分かりやすく解説していきます。

このページをすべて読めば、マンションの大規模修繕の費用や注意点等についての詳細な理解が得られ、適切な修繕工事を行うことが出来るようになるでしょう。

1. マンションの大規模修繕にかかる費用のまとめ

大規模修繕にかかる費用の目安

▪️高層10階建・60戸のマンションの1〜30年目までの長期修繕計画の想定費用グレードアップ費用は含まない

  1. 建築関係工事(外壁、屋根、床防水、鉄部・金物類)合計295万円/戸
  2. 設備関係工事(給排水設備、ガス設備、電気設備、情報設備、エレベーター)合計142万円/戸
  3. 機械式駐車場(塗装、部品交換・更新)合計98万円/戸
  4. 外構関係(鉄部塗装、舗装、工作物更新等)合計26万円/戸
  5. 調査・診断、設計・監理、長期計画見直し等 合計43万円/戸

1〜5の総合計604万円(16,780円/月)

※国交相等は、大規模修繕工事はおよそ12年前後の周期で行うものとしている

 

▪️専有部分のグレードアップ費用(1〜60年目想定)

  1. 住戸建具関係(玄関扉、窓サッシ等の更新)合計100万円/戸
  2. 住戸内設備関係(給排水、ガス、給湯配管類更新)合計100万円/戸

1〜2の総合計200万円

※上記2つの大規模修繕工事の費用から60年間分の総費用を想定すると、総合計1408万円/戸となる。

戸あたり修繕積立金に換算すると23.5万円/年(19,560円/月)

マンションは、規模に応じて小規模〜大規模、タワーマンション等様々ですが、上記の表は、「一般社団法人 マンションリフォーム技術協会」による60戸のマンションの大規模修繕にかかる費用のモデルケースです

上記の表からも分かる通り、大規模修繕の対象となる部位は様々あるため、各部位毎の修繕内容や注意点を押さえておくことが大切です。

また、上記のモデルでは通常の維持管理及び修繕に加え、専有部分のみをグレードアップすることを想定した費用を算出したものとなっていますが、専有部分の他機械式駐車場やエレベーター等の機械設備や、共用部のエントランスや大規模なバリアフリー化等のアップグレードも考えられるため、それらを施す場合にはその分の費用も更に上乗せされることを考慮する必要があります。

気になる各世帯あたりの費用ですが、上記のモデルでは専有部分のグレードアップを含めて戸あたり約1400万円という大きな費用がかかります。

そして、全世帯合計では約8億4000万円もの大金がかかるものであるため、大規模修繕は長期修繕計画の策定の段階から、慎重かつ賢明な判断が必要となるものであり、これだけの大金を任される管理組合の理事や専門委員会メンバーには多大な責任が伴います。

そのため、損なく費用対効果の高い大規模修繕を行うためには、下記の「重要な2つのポイント」を必ず守って大規模修繕計画を進めていく必要があります。

信頼出来る管理会社であれば適切な修繕に関するアドバイスや費用対効果の高い修繕の提案等を行なってくれますが、場合によっては自社や関連会社の利益追求のために不適切な修繕の提案や、不相応に高い見積もりを提示してくる場合があるため、大規模修繕に関しては管理会社の提案を鵜呑みにしてはいけないことを認識しておきましょう。

従って、マンションの大規模修繕を行うに当たっては管理会社任せにせずに、必ず管理組合や修繕の専門委員会が主導となって、修繕計画の立案から施工業者の選定、見積もりや工事内容の精査までを行うことが大切です。

管理組合や大規模修繕の専門医委員会が主導となって、見積もりや業者選定を行う方法や注意点に関しては、後述の【マンションの大規模修繕で絶対に外してはいけない6つの注意点】【損せず大規模修繕を行うための賢い業者選定の4ステップ】をご参照ください。

2. 外壁周りで必要な修繕内容と費用の目安

この章以降は、マンションの大規模修繕で特に重要な箇所について、順を追って詳しく説明していきます。

まずは、雨や紫外線等から建物全体を守る「外壁」周りの大規模修繕の内容及び費用について紹介していきます。

2-1. 外壁の種類毎の修繕箇所及び塗装時期の目安

外壁の種類毎の修繕箇所・塗装時期の目安

  1. タイル外壁:10年に1回程度目地のモルタルの修繕が必要
  2. 吹き付け塗装外壁:10年に1回程度修繕が必要
  3. コンクリート打ち放し外壁:約10年毎に撥水剤の塗装が必要
  4. ALC外壁:10〜15年目毎に塗装し直しが必要

撥水剤以外の塗装は標準的な塗装(15年耐候塗装)を想定。30年の高耐候塗装では塗装周期が約倍に伸びる

※塩害地や日当たりの状況に応じて修繕・塗装頻度は異なります。

上記のように、外壁周りの修繕は、外壁の種類によって修繕の内容や周期が異なり、また塗装のグレードによっても塗り替えの頻度が異なるため、まずは自身のマンションの外壁材と塗装の内容を把握することが大切です。

塗装は、防水効果の高いものや紫外線に強いもの、更には塩害地ように潮風にも長期的に耐えられる塗装等のように種類が豊富なだけでなく、雨水や太陽光で汚れを浮かせて落とすというセルフクリーニング機能を備えた塗装、従来の倍の30年という高耐候性を備えた塗装等があるため、自身のマンションのエリアや気候に合う塗装を選択することが重要です。

塗装の他、タイルの目地部分のモルタルはクラックが入りやすいという特徴や、ALCの目地に使われるコーキング材は地震の揺れ等でも劣化し亀裂が入りやすいという特徴があるため、目地の定期的な点検が必要なことも認識しておきましょう。

また、吹き付け塗装に使用されることのある「リシン」ですが、2006年以前に建てられたマンションの場合はアスベストを含んでいることがあるため注意が必要です。

アスベストを含有しているからといって、直ちに健康被害が起きるわけではありませんが修繕時に外壁を削る際や解体時等に適切に処理しなければアスベストが飛散する恐れがあることや、その分費用が高くなることに注意しておくと良いでしょう。

2-2. 外壁周りの修繕にかかる費用の目安

外壁修繕にかかる費用の目安

  • 外壁材周りシーリング目地打ち替え:700〜1,200円/m
  • サッシ周りシーリング目地打ち替え:700〜1,000円/m
  • ガラリ周りシーリング目地打ち替え:500〜700円/箇所
  • エアコンキャップ周りシーリング目地打ち替え:500〜700円/箇所
  • 外壁面・バルコニー壁面塗装:1,500〜1,800円/㎡
  • エレベーターホール天井:900円〜1,200円/㎡
  • エントランス天井:900円〜1,200円/㎡
  • タイル外壁用撥水剤:900円〜1,200円/㎡

※別途クラックや損傷に応じて外壁自体の修繕費用がかかります

上記の表は、「東京マンション管理士事務所」の調査による、マンションの外壁修繕にかかる費用の目安を基にした一覧表です。

費用に関しては、シーリング目地の打ち替えやタイルの撥水剤はおおよその目安がありますが、クラックや外壁損傷に関しては状況に応じて費用が大きく異なるため、実際に工事が必要になった際には後述の注意点や業者選定方法を参照して、複数の見積もりを入手し損なく費用対効果の高い修繕工事を行うと良いでしょう。

また、マンションの大規模修繕は、外壁周りの修繕だけでなく屋上の防水工事やバルコニーの防水工事、各鉄部の塗装等、足場をかけて行う作業が多く、これらの修繕を1回でまとめて行うことで足場費用が抑えられるため、複数の工事を同時に行うのが一般的です。

そのため、外壁修繕を計画する際には足場を組む必要のある他の部分の修繕が必要ないかを詳細にチェックし、何度も足場をかけて無駄な経費をかけないように大規模修繕を行うことが大切です。

※タワーマンション(一般的に20階を超え60m以上の高層マンション)の注意点

タワーマンションは、足場を組めないような30階以上のマンションも存在するため、外壁修繕等を行う際には屋上からゴンドラ等で1フロア毎に修繕を行っていくことになりますが、おおよそ1フロアに1ヶ月かかるとも言われており、高層階部分が10階分あればそこだけで10ヶ月かかる計算になります。

もちろん、複数階を同時に施工出来る場合には短縮が出来ますが、基本的にタワーマンションの外壁修繕は高層での作業となるため風が強く、強風の日は作業が出来ないこともあるために工期が長くなりやすいという傾向があります。

またコストに関しても高いイメージがありますが、一般的なマンションに比べて屋上の面積がそこまで大きくない場合も多いことから、戸数に対して防水工事の面積が小さい分、戸当たりの費用が安くなるため、外壁修繕の費用が嵩む代わりに屋上の防水工事が安価で済むことも多く、一概にタワーマンションの方がコストが高いとも言い切れません。

とはいえ、タワーマンションの外壁修繕には多額の費用と時間を要するものであり、長期間に渡ってゴンドラや養生シートに覆われることとなるため、居住者との協議だけでなく専門家を交えてトラブルが起きないように修繕計画を立てることが重要です。

※マンションの外壁修繕についてより詳しく知りたい方はこちらをご参照ください。

マンションの外壁修繕の必要性や注意点とは?基礎知識から賢い業者選定方法まで全解説

3. 防水箇所で必要な修繕内容と費用の目安

マンションは、雨漏りが発生するとそこから建物の構造躯体や機械設備等の腐食や故障が生じて、居住者の日常生活に支障が出るだけでなく、建物自体の寿命を縮めて資産価値の低下を発生させるものでもあります。

従って、外壁同様に様々な防水設備によって雨水等から建物を保護することが非常に重要であり、以下のような防水箇所をしっかりと把握しておくことが大切です。

3-1. マンションの防水工事の必要箇所と2つの施工方法

雨漏りに注意すべき7箇所

  1. ドレン管(排水管)周り(屋上・バルコニー・外廊下)
  2. 防水シートや塗膜の劣化部分
  3. パラペットやバルコニーの傘木
  4. 屋上のパラペットの立ち上がりや繋ぎ目
  5. 外壁や屋根のクラック部分
  6. 外壁や屋根のシーリングの劣化部分
  7. 外廊下のモルタルや塩ビシートの劣化部分

劣化の状況にもよるが一般的に10年目〜15年目に防水工事を行うことが多い

マンションで、雨漏りが発生しやすく防水工事が必要となる部分は主に上記の7箇所あり、それぞれ防水工事の方法や注意点が異なるため、各所に適した工事を行う必要があります。

屋上やバルコニーの防水工事の代表的な2つの施工方法

  1. 撤去工法
  2. かぶせ工法(再生工法・機械的固定工法)

屋上・バルコニー等の防水工事の施工方法は、上記のように大きく分けて2種類、細かく分けると3種類あります。

それぞれ特徴があるため、以下の表で概要を掴み、自身のマンションに適した工法を選択しましょう。

撤去工法かぶせ工法
(再生工法)
かぶせ工法
(機械的固定工法)
内容文字通り既存の防水層を撤去して新たに防水層を作る工法最低限の既存防水層の撤去を行い、新規防水層をかぶせる工法既存防水層を撤去せずに上から新規防水層を被せて下地に固定する工法
コスト

×

撤去及び廃材処分費用がかかり高い

撤去が少ない分撤去工法より安価

撤去がなく下地処理が不要なため安価

工期

×

撤去期間が長くなる程工期は伸びる

撤去が少ない分撤去工法より工期は短い

撤去がない分工期は短い

新規防水への対応

既存防水層を撤去するため様々な工法の選択が可能

×

既存と新規の防水材料の相性を考慮する必要がある

下地に問題がある場合を除き、既存防水層との相性を考慮せず工法選択が可能

騒音問題

既存防水層の撤去時に騒音が発生する

撤去工法より騒音は小さい

×

新規防水層の固定時に大きな騒音が発生する

まとめ既存防水層の劣化状況に応じて撤去工法を採用して新規防水層を作り、次回改修時かぶせ工法を行うことでコスト削減になる場合がある既存防水層を利用しつつ更に上から新規防水層を作るため、耐久性が高く現在の防水工事では主流の工法安価で工期が短いというメリットはあるが、次回以降の防水工事では撤去工法の検討が必要となる

上記の表の通り、各工法それぞれにメリット・デメリット及び既存の防水層との相性の問題等があるため、自身のマンションの状況や予算を考慮しつつ、次期以降の防水工事も見据えて修繕計画を立てるようにしましょう。

3-2. マンションの防水工事の費用の目安

防水工事単体で見た費用の目安

材料費や施工費含めおおよそ8,000円〜12,000円/㎡

※「一般社団法人 防水工事推進協会」調べ

「一般社団法人 防水工事推進協会」による、防水工事単体で見た場合のおおよその単価は上記の通りとなりますが、建物の種類や使用資材・工法によって費用が異なることに注意が必要です。

また、マンションの防水工事を始めとする大規模修繕は、足場を組む関係上、コストや工期の面から前述のように様々な修繕工事と同時に行うことが多くなっています。

そのため、上記の㎡単価はあくまで参考になりますが、長期修繕計画を作成する上で、自身のマンションの屋上やバルコニー等のおおよその面積から防水工事に要する費用を前もって把握しておくと良いでしょう。

防水工事の時期が近付いてきた場合には、後述の【マンションの大規模修繕で絶対に外してはいけない6つの注意点】【損せず大規模修繕を行うための賢い業者選定の4ステップ】を参照して信頼出来る業者選定を行い、損なく費用対効果の高い大規模修繕を行いましょう。

※マンションの防水工事についてより詳しく知りたい方はこちらをご参照ください。

マンションの防水工事の必要性や注意点とは?基礎知識から賢い業者選定方法まで全解説

4. 配管周りで必要な修繕内容と費用の目安

マンションは、日常生活を支える水やガス等のインフラに関して以下のような各種の配管があり、それぞれ建築年度や使用箇所によって材質が異なるため、修繕箇所や材質に適した修繕を行う必要があります。

この章で、主な配管や修繕周期及び費用の目安を把握して、適切な長期修繕計画を作成しましょう。

4-1. 修繕が必要な主な配管の種類と交換周期の目安

修繕対象となる配管は大きく分けて3種類

  • 給水管(給湯管含む)
  • 排水管
  • ガス管

修繕対象となる「配管」は主に上記の3種類あり、それぞれマンションの建築時期に応じて配管の材質等が異なるため、配管の種類毎に修繕内容や費用が大きく違って来ます。

1. 給水管(給湯管)

給水管や給湯管は、最近の物件であれば共用部分は塩ビ管で専有部分は「さや管」と言われる樹脂製の錆びない配管が主流となってきていますが、目安として 2000年以前に建築されたマンションだと給水管は鋼管、給湯管は銅管がよく使われており、これら金属製の配管は錆びによる赤水被害やピンホールからの漏水に注意が必要です。

2. 排水管

排水管は、基本的には給水管と同様に近年は塩ビ管が主流で、古い物件ではやはり鋼管が使われていますが、塩ビ管も銅管も、汚れやゴミによる詰まりが発生することがあるため、流れにくい等症状が出た場合にはまず高圧洗浄を行う等の措置を行うと良いでしょう。

3. ガス管

ガス管でまず修繕対象として注意が必要なのが、現在は使用禁止となった「白ガス管」で、1996年に使用が禁止されるまでは特に屋外の埋設用の配管として主流でしたが、この白ガス管は土中に埋設すると次第に亜鉛メッキが溶け出し、15年〜20年程度で鋼管の腐食によるガス漏れを起こす危険性があります。

事実、1994年に東京都で白ガス管のガス漏れによる爆発・死傷事故が相次いだことから、ガス事業法の「技術基準」が改正され、1996年から埋設部への新規使用が禁止されています。

1996年の使用禁止以前に埋設施工された白ガス管は、約20年で取り替えが推奨されているため、該当するマンションの方は場所に合わせて、ポリエチレン管、ポリエチレン皮膜管、塩ビ皮膜管等の丈夫で長持ちする配管に早急に交換することが必要です。

配管毎の交換周期の目安

1. 給排水管

  • 給排水管は約30年で交換(途中延命加工した場合約40年で交換)
  • 給排水管の継手等の接合部は約30年で交換
  • 水道メーター周辺設備は約15年で交換

2. ガス管

  • 屋内ガス管は約30〜40年で交換
  • 屋外ガス管(白ガス管)約15年〜20年で交換

  (白ガス管は現在新規使用が禁止されている)

  • ガス管の継手等の接合部は約20年で交換
  • ガスメーター周辺設備は約7〜10年で交換

※各配管の延命工事を行なっていれば交換時期が伸長するものもある

上記のように、配管毎に交換の周期が異なり、それぞれ交換前に行う修繕の内容も用途に応じて異なってきます。

給排水管は内側の樹脂加工や高圧洗浄を行うことで延命化させることが出来ますが、樹脂加工は費用も高額となるため使い所をよく考えて使うことに注意が必要です。

また、配管自体の修繕やメンテナンスだけでなく、水道・ガスメーター周りの設備の交換や修繕も必要になることを把握しておきましょう

4-2. 各種配管の修繕費用の目安

配管修繕にかかる費用の目安

▪️高層10階建・60戸のマンションの1〜30年目までの配管修繕の想定費用

  • 給水設備工事(配管・機器類更新):32万円/戸
  • 排水設備工事(配管関係更新):47万円/戸
  • ガス設備(配管更新):11万円/戸

配管関係の修繕工事費合計90万円/戸  [全世帯(60戸)で合計5400万円]

(※マンションの規模や配管の材質等により上記費用は変動します)

上記の表は、前述の「一般社団法人 マンションリフォーム技術協会」によるマンションの配管修繕にかかるおおよその費用の目安です。

マンションの配管修繕の場合、マンションの規模や配管が亜鉛メッキ鋼管等の金属系か近年多く使われている樹脂系の材質か等でも費用は大きく異なりますが、上記のシミュレーションでは30年間で約5400万円という大きな費用がかかることが分かります

また、配管は建物内部だけでなく外壁周りや敷地内の地中にも埋まっているため、外壁修繕等と同時に行うべきだったり、地中の掘削のために一時的に駐車場等の敷地内の設備が利用出来なくなることがあるため、自身のマンションの配管の位置や施工時の注意点を事前に把握しておくと良いでしょう。

5. エレベーターで必要な修繕内容と費用の目安

マンションには複数の機械設備が存在しますが、その中でも特に安全性や利便性の観点から適切なメンテナンスと修繕が必要となる「エレベーター」について紹介していきたいと思います。

エレベーターは、マンションの運営において特に修繕と維持管理に大きな費用がかかるものと言われているため、修繕ポイント等を十分に把握して、損なく費用対効果の高い修繕を行うことが大切です。

5-1. エレベーターの代表的な2タイプとその修繕内容

マンションのエレベーターの代表的な2タイプ

  1. ロープ式エレベーター(トラクション式・巻胴式)
  2. 油圧式エレベーター(直接式・間接式)

マンションに設置されるエレベーターは主に上記の2種類あり、それぞれ駆動方式や特徴が異なるため、修繕のポイントも異なる点に注意が必要です。

ロープ式エレベーターは、最上階に機械室を設け、その内部に設けた巻上げ機を介して釣り合い重りとロープとのバランスをとり、カゴを上下させる駆動方式のエレベーターを言い、低層から高層マンションまで幅広く採用されています。

近年では、巻上げ機の小型化により機械室が不要となったマシンルームレス(機械室無し)タイプのトラクション式が主流となっており、現在マンションで採用されているエレベーターのほとんどがロープ式エレベーター(トラクション式)となっています。

油圧式エレベーターは、油圧ユニットや制御盤を設置する機械室が必要で、尚且つ低層マンションでの採用に限られるため、現在採用しているマンションは非常に少なくなっていますが、比較的築年数が経っている低層マンションでは採用されている場合があるため、該当のマンションにお住いの方は駆動方式の確認を行うと良いでしょう。

エレベーターの方式毎の修繕内容

ロープ式エレベーター修繕ポイント
施工箇所修繕項目内容
機械室巻上機、モーター、制御盤、調速機等各種機械類の修理、部品交換、全撤去・更新
カゴ内及び昇降路操作盤、緊急時連絡システム、各種ケーブル、ワイヤー、ロープ、着床センサー、天井・壁・床、照明機器等各種機械類の修理、部品交換、全撤去・更新及び、天井や床等のタイル等の貼り替えや照明のLED化等
各階乗場上下ボタン、エレベーター位置表示パネル等ボタンの交換、位置表示パネルのLED化、三方枠や扉の塗装や交換等
オプション地震管制運転装置(S波・P波)

停電管制運転装置

火災時管制運転装置

防犯カメラ

ドアセンサー等

地震の縦揺れ(P波)と横揺れ(S波)を感知し最寄り階で停止する機能や緊急時救出運転機能の取り付け、停電や火災時に利用者がカゴ内に閉じ込められるのを防止する機能等

上記は、ロープ式エレベーターの修繕箇所や修繕内容及びオプション機能を付加した場合の内容になります。

以下の油圧式エレベーターと比べ類似する点も多くありますが、主に機械室の修繕箇所等が異なるため、それぞれの違いを的確に把握して長期修繕計画を作成しましょう。

油圧式エレベーター修繕ポイント
施工箇所修繕項目内容
機械室ポンプ・モーター、油圧ユニット、制御盤等油圧調整、各種機械類の修理、部品交換、全撤去・更新
カゴ内及び昇降路操作盤、緊急時連絡システム、各種ケーブル、ワイヤー、ロープ、着床センサー、エンコーダー、天井・壁・床、照明機器等各種機械類の修理、部品交換、全撤去・更新及び、天井や床等のタイル等の貼り替えや照明のLED化等
各階乗場上下ボタン、エレベーター位置表示パネル等ボタンの交換、位置表示パネルのLED化、三方枠や扉の塗装や交換等
オプション地震管制運転装置(S波・P波)

停電管制運転装置

火災時管制運転装置

防犯カメラ

ドアセンサー等

地震の縦揺れ(P波)と横揺れ(S波)を感知し最寄り階で停止する機能や緊急時救出運転機能の取り付け、停電や火災時に利用者がカゴ内に閉じ込められるのを防止する機能等

エレベーターは、上記の通りロープ式や油圧式等の種類がありますが、それぞれカゴを吊るロープや滑車を支える支柱又は油圧ポンプ等は、毎日の運転で経年劣化が激しい箇所であり、築年数が経つにつれメンテナンスの頻度を多くする必要があります。

また、古いエレベーターの場合には電気代が非常に高かったり日々のメンテナンス費用が非常に高いことも多く、ランニングコストを考えると場合によってはリニューアルした方が最終的なコストを低く抑えられることもあるため、自身のマンションのエレベーターの状況を踏まえて専門家と協議し、適切なタイミングでリニューアル工事を行いましょう。

エレベーターは、メーカーによってオプション機能の内容や工事や製品の保証内容が異なるため、自身のマンションの立地や規模、避難階段やその他建物及び設備の状況に応じて有効なオプションを付けて安全性の向上を図ることも大切です。

5-2. エレベーターは建築基準法の定めにより「定期検査」と「保守点検」が必要

エレベーターは、建築基準法により年に1回の法定点検としてエレベーターの「定期検査」及び毎月1回の「保守点検」が義務付けられています。

「定期検査」と「保守点検」は、一見似たものですが実際にはにて非なるものであるため、法律で定められた所有者の義務や責任をしっかりと把握して、適切なメンテナンスを行いましょう。

エレベーターに必要な「定期検査」と「保守点検」

  • 「定期検査」→建築基準法第12条の3項で年に1回義務付けられている法定点検で、国土交通大臣が定める基準に適合しているかを調査するもの
  • 「保守点検」→建築基準法第8条に基づく、専門業者によるエレベーターに異常がないか等の調査を行うもの

マンション所有者は、上記のそれぞれの内容を理解して建築基準法に抵触しないようにし、居住者全員の安全確保のためにエレベーターの状況を適宜把握するようにしましょう。

これら保守点検費用等は大規模修繕とは別にかかる経費ですが、マンションの規模や契約内容で金額はまちまちであるため、自身のマンションにおける適切な保守点検費用の把握に関しても、後述の【マンションの大規模修繕で絶対に外してはいけない6つの注意点】【損せず大規模修繕を行うための賢い業者選定の4ステップ】同様に、管理組合や修繕の専門委員会が主導となって複数の見積もりを入手して、最良の業者の選定を行いましょう。

5-3. エレベーターの修繕費用の目安

エレベーター修繕にかかる費用は、機種や工事内容によっても変わるだけでなく業者毎に金額も異なるものであるため一概には言えませんが、概ねの目安として1基当たりおよそ300万円〜1500万円程度の費用が掛かるものと認識しておくと良いでしょう。

これは、制御部品リニューアル〜全撤去新設リニューアルまでのおおよその費用の幅を表したものです。

また、費用に関して見積もりを比較検討する際は、業者毎にリニューアル工事における「全撤去新設」や「準撤去」の範囲区分が異なったり、オプションの付加の度合いによっても大きく金額が異なることに注意が必要です。

その他、リニューアル工事の実例を紹介したいと思います。

一般社団法人 マンションリフォーム技術協会による公表事例

⬛️修繕費用合計(設計監理料・アフターメンテナンス費用含む):1億1550万円(1基当たり1925万円)

▪️修繕内容及び条件

  • 全撤去新設リニューアルによる6基の更新工事
  • 地震時管制運転装置、火災時・停電時管制運転装置の設置
  • 高齢者対応(車椅子仕様・工事期間中の高齢者対応)
  • 防犯カメラ及び1階に監視モニターの設置

▪️工事期間:5ヶ月

▪️実施時築年数:26年

▪️マンション概要:鉄骨鉄筋コンクリート造 地上10階及び14階(3棟)

▪️総戸数:464戸

上記の表は、「一般社団法人 マンションリフォーム技術協会」によるマンションのエレベーター修繕に関する公表事例です。

この修繕工事では、単純な全撤去新設リニューアル工事だけでなく複数のオプション工事や、工事期間中の高齢者対応を行う等しているため1基当たり1925万円と、一般的に言われている全撤去新設リニューアル費用の約1500万円前後という金額を大きく上回っているのが特徴です。

エレベーターは、機械式駐車場と共に、マンションの設備の中でも修繕や維持管理に大きな費用がかかるものと言われているため、当初デベロッパー等の分譲会社が設定した修繕積立金等を鵜呑みにせず、早い段階からこれら高額な修繕費用を想定した適切な修繕積立金額の設定や、好条件の借入先を選定しておく等の準備が大切です。

※マンションのエレベーター修繕についてより詳しく知りたい方はこちらをご参照ください。

マンションのエレベーター修繕の必要性や注意点とは?基礎知識から賢い業者選定方法まで全解説

6. 機械式駐車場で必要な修繕内容と費用の目安

マンションで、エレベーター同様に修繕及び維持管理に非常に大きな費用がかかるのが機械式駐車場です。

機械式駐車場は、単純な平面駐車場や自走式の立体駐車場と違い、駆動装置や安全装置、駐車場内の排水設備等の様々な機械設備によって構成されており、利用者の安全確保のために「小規模修繕・維持管理」及びリニューアル工事等の「大規模修繕」を行なう必要のある機械設備です。

従って、まずは以下の図等で費用の目安や修繕箇所を把握して、他の大規模修繕箇所と同様に早い段階から適切な修繕計画を立てて、資金繰りや適切な業者選定等を行なっておきましょう。

6-1. 機械式駐車場の小規模修繕・維持管理にかかる目安費用

機械式駐車場の修繕・維持管理にかかる費用の目安
類型概要修繕・維持管理費(保守点検・消耗品交換・塗装等)
①垂直循環式車両を台車に乗せて垂直面内に円形又は長円形に配置し、連続循環させる方式

出典:https://kotobank.jp

▪️年6回点検の場合の1回当たり費用

  基本料金48,000円+(2,600円×パレット数)

 

▪️年4回点検の場合の1回当たり費用

  基本料金55,000円+(3,000円×パレット数)

②エレベーター式車両をエレベーターに乗せ、搬送装置で駐車室へ搬送する駐車方式

出典:https://kotobank.jp

③多層循環式並べた台車に車両を乗せ、循環移動により上下段に順次送り込む方式。水平循環式もここに含まれる

出典:https://kotobank.jp

年12回点検の月々の費用

約13,4000円

④多段式車両を上下2〜4段程度に積み重ねて搬送する方式。2段程度の簡易的なものや昇降横行型の3〜4段式等があり、マンションではこの方式が多く採用されている

出典:https://kotobank.jp

上記の表は、「NPO マンション再生・建替・支援センター」が、(財)駐車場整備推進機構が機械式駐車場のメーカーを対象に行ったアンケートの結果をまとめた修繕・維持管理費用のおおよその目安になります。

このアンケートによると、タワー式(上記表の①,②)の年間点検は12回が最も多く、多段式(上記表の③,④)の年間点検回数は4又は6回が最も多くなっており、それぞれの方式毎に最も多かった年間点検回数に応じた費用をまとめたものが上記の表になります。

機械式駐車場は、表の通り大きく分けて4種類に分類できますが厳密にはさらに細かく分類することができますが、それぞれ維持管理費用等に定まったものがあるわけではなく業者毎に金額もまちまちであるため、あくまで一例として参考にすると良いでしょう。

また、この他保険料や使用電力に応じた電気代が維持管理費としてかかってくるため、自身のマンションの種類や規模に応じた保険料や電気料金についてもメーカー等からヒアリングする等して、十分な情報を集めた上で適切な長期修繕計画を策定することが大切です。

上記の表の費用及び保険料や電気料金等は、「維持管理費・小規模修繕費」に該当するものであり、後述のリニューアル工事のような「大規模修繕工事」とは内容が異なるものであるため、「維持管理及び小規模修繕」と「大規模修繕」の2つに分けて工事内容の把握や金額の検討をすると分かりやすいでしょう。

保守点検の内容や修繕・交換周期に関しては、後述の【定期メンテナンスの項目及び交換周期の目安】をご確認ください。

6-2. 機械式駐車場のリニューアル(大規模修繕)の内容及び目安費用

機械式駐車場には、上記のような3つのリニューアル方法があり、それぞれ築年数や実際の劣化の状況に応じて適切な方法を選択することが大切です。

機械式駐車場は、耐用年数は15年と定められていますが、一般的には定期的なメンテナンスを行えば20〜25年で取替えを行うものとされており、この他安全装置はおよそ5年毎に修繕を行い、昇降装置や駐車場内に溜まった雨水を排水する排水ポンプは約10年で取替えが行われることが多くなっています

また、近年自動車が大型化していることへの対応や、そのマンションや地域の駐車場需要の変化に対応したグレードアップ、あるいは小型化や機械式駐車場を廃止して平面化する等の対応が必要になることもあります。

この章では、機械式駐車場のリニューアル工事の内容及び(財)東京都道路整備保全協会の調査による地下ピット式駐車場(50台規模)のリニューアル工事を行う際の1台当たりの金額をご紹介していきます。

リニューアル工事を行う際には、後述の「修繕における5つの注意点」でも述べるように法定耐用年数を目安として修繕を行うのではなく、部材毎の物理的な耐用年数に注目してリニューアル工事(大規模修繕)を行うことが大切です。

1. 新設工事

新設工事とは、平面駐車場等を機械式駐車場に変更する等新たに機械式駐車場を設置する工事を言います。

機械式駐車場の方式にもよりますが、例えば地下ピット式(上記表の④多段式を地下に埋めるタイプ)では、機械式駐車場を埋めるピット(穴)を掘削し、駐車装置や安全装置、排水ポンプ等を新設する工事を指します。

この場合のコストは、1台当たり約150万円〜200万円程であり、50台規模の機械式駐車場の場合は合計でおよそ7500万円〜1億円の費用がかかる計算になります。

新設工事はこれだけの費用がかかるものであるため、かなりの時間の余裕を持ってあらかじめ管理組合や修繕の専門委員会等で話し合いを繰り返し、駐車場需要の将来の動向等も考慮した上で検討することが望ましいでしょう。

2. 取替工事

取替工事は、既存ピット(穴)は再利用して機械式駐車場を全面的に取り替える工法です。

この他、一部の設備のみの取替えを行う場合もありますが、今回は全面取替えを想定して費用を紹介したいと思います。

前述の新設工事に比べ、ピット(穴)の掘削工事がないため若干費用は安くはなりますが、それでも1台当たり100万円〜150万円程の費用がかかり、全体で5000万円〜7500万円程の費用がかかります。

取替工事は、およそ築20〜25年で行われることが多い工事ですが、この時もやはりマンションの間取りや立地、その他駐車場需要の動向等をある程度予測して取替工事を行うべきか、そもそも撤去して平面化すべきか等、予算や今後の修繕積立金の額等も含めて検討することが大切です。

3. 取替大型化工事

近年の自動車の大型化に伴い、リニューアル工事の際に規模を拡大して大型自動車の駐車を可能とする機械式駐車場に入れ替える工事を行う場合があります。

この場合には、既存の機械式駐車場を撤去しピット(穴)を拡大して大型の機械式駐車場を設置するため、撤去費用等が含まれる分新設工事よりも高く、1台当たり200万円〜250万円程の費用がかかると言われています。

50台規模の場合には、合計で1億〜1億2500万円の費用がかかるため、やはりマンションの築年数や修繕積立金の状況等を総合的に勘案して検討すると良いでしょう。

※「廃止・変更」も視野に入れる

出典:http://www.ues.jp/works/parking.php

機械式駐車場は、マンションの設備の中でも特に維持管理費や修繕に大きな費用がかかるものと言われており、上記の通りにニューアル工事を行うにしても多額の費用がかかるため、マンションの駐車場需要の状況によっては、機械式駐車場を撤去して平面駐車場化するという選択肢も検討する必要があります

全面的な平面化はもちろんですが、例えば30台あるうち常に4〜5台程度空きがあるという場合には、一部平面化してランニングコストや将来の取替工事費の削減を図るのも一つの手です。

しかしながら、リニューアル工事を行う際には過去の推移だけでなく、将来の駐車場需要の動向や長期修繕計画の見直し、妥当な修繕積立金の判定や信頼出来る業者選定等専門知識を必要とする検討材料が多いものです。

また、管理会社は利益追求のために安易な提案や不適切な工事内容及び金額の見積もりを提示してくる場合もあるため、修繕積立金を無駄にせず効果的な修繕工事を行うためにも、できれば外部の大規模修繕等に関する専門家に一度相談することをおすすめします。

6-3. 定期メンテナンスの内容及び各部品の交換周期の目安

ここまで、「維持管理・小規模修繕」と「大規模修繕(リニューアル工事)」について費用等を紹介してきましたが、ここでは定期メンテナンスの内容や重要チェック項目、各部品の交換周期の目安等について紹介していきたいと思います。

1. 定期メンテナンスの内容と重要チェック項目

メンテナンス契約の内容は2種類

 1. フルメンテナンス契約(メンテナンス範囲は広いが費用が高い)

  →主ワイヤーロープ、ガバナーロープ、移動ケーブル、ベアリング、制御リレー、プリント基盤等

2. POG(Parts Oil Grease)契約(メンテナンス範囲は狭いが費用が安い)

→ヒューズ、照明、補給オイル、ベアリング及びメタル用グリス等の約3〜6ヶ月毎に取替が必要な部品類

機械式駐車場の定期メンテナンスは、一般的にメーカーや独立系業者と上記のような契約を結んで行います。

注意点としては、フルメンテナンスと言ってもパレットの取替えや運転盤等の交換等のリニューアル工事に該当するものはメンテナンス範囲に含まれないことや、築年数的に古い機械式駐車場の場合POG契約のみでは機械の不具合等の予防保全が出来ない場合があること等があるため、業者毎のメンテナンス範囲をしっかり確認することが大切です。

また、機械式駐車場は「公益社団法人 立体駐車場工業会」が機械式駐車場の認定制度を設けており、以下のような項目のチェックを行ってもらい安全な機械式駐車場であることの認定を受けることが推奨されています。

(社)立体駐車場工業会の審査内容

  1. 構造部の強度:荷重の設定超過、使用部材の形状や材質等
  2. 安全装置の構造:歯止め落下防止装置、過速度制限装置、非常止め装置等
  3. 出入口操作の安全性:車の乗り入れ、人の退出、第三者の出入り等
  4. 操作上における円滑性:1台当たりの出庫又は入庫の処理能力
  5. その他:騒動音

機械式駐車場のメンテナンスは、法律で義務化されていないものですが、だからこそ管理組合や大規模修繕に関する専門委員会が中心となって、上記のような安全で便利な機械式駐車場に求められる重要ポイントをしっかりクリア出来るように、信頼出来る業者の選定やメンテナンス内容の把握を行うことが大切です。

2. 各部品の交換周期

出典:http://mansion-saisei.jp/file/MRRC-13th.pdf

上記の表は、「公益社団法人 立体駐車場工業会」によってまとめられた、機械式駐車場の7項目に関しての部材・部品の耐用年数及び交換周期に関する参考資料になります。

これらは、対象とする機械式駐車場の機械的特性や設置環境、稼働率等によって異なるため各マンションの機械式駐車場の実態に応じて適切な修繕及び部品等の交換を行うことが大切です。

また、法定耐用年数はあくまで「1つの目安」であり、物理的な実態に着目して交換等を行うように注意しましょう。

各部材・部品の長命化を意識した定期メンテナンスを適切に行った上で、実際の劣化状況等に応じた適切なタイミングでの交換を行えば、結果的に修繕費用等が安く抑えられるだけでなく、機械式駐車場全体の寿命が伸びることにもなります

そのため、自身のマンションの機械式駐車場の築年数及び日々の保守点検の結果等を総合的に勘案して、部材の交換やリニューアル工事を行ったり、メンテナンス契約の内容を見直して、費用の効率化や機械式駐車場の長命化を行いましょう。

※マンションの機械式駐車場の修繕についてより詳しく知りたい方はこちらをご参照ください。

マンションの機械式駐車場の修繕にはいくらかかる?修繕の注意点から賢い業者選定方法まで全解説

7. 塗装が必要な各種鉄部と費用の目安

マンションは、外壁や屋上の保護コーティング以外に、以下のような各鉄部の塗装が必要になります。

鉄部は塗装を行うことによって美観を保つだけでなく、部材の錆を防止することで各鉄部が耐用年数以上に長持ちする等、結果的に修繕費用を安く抑えることにも繋がります。

マンションには様々な鉄部があるため、自身のマンションの各箇所を的確に把握して最良業者による塗装を行うことが大切です。

7-1. マンションの塗装が必要な鉄部とその費用の目安

マンションの塗装が必要な鉄部の例と費用の目安

  • 屋上を含む各箇所の手すり:4,000〜5,000円/箇所
  • 屋上や外壁の各種配管:1,000〜1,500円/m
  • 消火栓ボックス:2,500〜3,000円/箇所
  • 玄関扉枠:4,500〜5,500円/箇所
  • 非常口扉:10,000〜15,000円/箇所
  • エレベーターやエントランス枠:10,000〜15,000円/箇所
  • ポンプ室や電気室扉:8,000〜13,000円/箇所
  • メーターボックス扉:3,000〜4,000円/箇所
  • 換気ダクト:2,000〜3,000円/㎡
  • 共用分電盤:2,000〜3,000円/箇所
  • 駐車場出入口扉:9,000〜10,500円/箇所
  • 換気ダクト:2,000〜2,500円/㎡
  • シャッター(1800×2500):10,000〜15,000円/箇所

Etc…

上記の費用の目安は、「東京マンション管理士事務所」等によるおおよその鉄部塗装費用の調査結果を基にした塗装箇所と費用の目安の紹介です。

表の塗装工事の内容としては、「ケレン(サビ落し)+エキポシ錆止め+NAD型ウレタン塗装」を行なった場合の費用の目安になります。

塗装におけるケレン(サビ落し)は第1種〜第4種まであり、錆止めや塗膜の塗装にも様々な種類やグレードがあるため、詳細な金額に関しては専門業者との打ち合わせが必要です。

マンションは紹介したように多数の鉄部塗装を行う必要があり、鉄部塗装は後述のように大規模修繕工事とは別に短期間で行う必要のある場合(小規模修繕工事に該当)があります。

従って、上記の表から塗装が必要な箇所とおおよその費用の相場観を掴み、短期的に小規模で行う鉄部塗装と大規模修繕工事の一環として行う塗装それぞれについての適切な長期修繕計画を策定しましょう。

7-2. マンションの鉄部塗装の2つの方法

マンションの鉄部塗装の2パターン

  1. 足場を組み大規模修繕工事の一環として行うパターン(バルコニー、外階段等)
  2. 足場を組まずに比較的短期間で行うパターン(共用部、駐輪場、屋上等)

鉄部の塗装は、上記の通り足場を組んで大規模修繕工事の一環として行われる場合と足場を組まずに行う場合とがあり、「バルコニー」や「外階段」・「外壁周辺の配管関係」の鉄部塗装は足場を組む必要があるため、コスト削減の意味もあって大規模修繕工事の際の外壁修繕と同時に行われることが多い箇所となっています。

一方、屋上周りの柵や避雷針、共用部分の手すりや外構部分等は足場を組まずに作業が可能となるため、大規模修繕工事時も含め、おおよそ5年周期で塗装が行われることが多い部位となっています。

そのため、マンションの鉄部塗装は上記のイメージ図のように、足場を組まない塗装工事と大規模修繕工事の際のマンション全体の塗装工事を交互に繰り返していくことが鉄部の劣化を防止するために重要となります。

従って、長期修繕計画の作成時にはおおよそ5年周期という鉄部の塗装時期を目安にしつつ、雨や日当たりの条件も含めてマンション各部の金属の劣化状況を適宜確認して、適切な修繕計画を作成すると良いでしょう。

※マンションの鉄部塗装についてより詳しく知りたい方はこちらをご参照ください。

マンションの鉄部塗装の必要性や注意点とは?基礎知識から賢い業者選定方法まで全解説

8. マンションの大規模修繕で絶対に外してはいけない6つの注意点

 マンションの大規模修繕で絶対に外してはいけない6つの注意点

  1. 修繕計画の妥当性を見直す
  2. 修繕積立金が不足していないか確認する
  3. 管理会社任せにしてはいけない
  4. 管理会社経由の業者見積もりだけで判断してはいけない
  5. 修繕内容に無駄はないか必ず確認する
  6. 管理組合員が素人のみの場合には外部の専門家に相談する

大規模修繕を行う際には、長期修繕計画の策定から実際の修繕内容や見積もりに至るまで、上記のような「絶対に外してはいけない押さえるべきポイント」があります

これらのポイントの内容を理解した上で、管理会社任せにせずに効率的かつ効果的な大規模修繕を行いましょう。

8-1. 修繕計画の妥当性を見直す

大規模修繕においては、長期修繕計画の策定が不可欠となりますが、長期修繕計画は修繕積立金の算定基準にもなり、大規模修繕を実施するために、無理のない修繕費用の積立計画を立てることも非常に重要となります。

また、マンション分譲時にデベロッパーが長期修繕計画を策定しますが、その際の修繕積立金の金額には将来的な大規模修繕の内容が適切に反映されていなかったり、早期分譲のために金額を敢えて低めに設定してるといった場合が多いため、デベロッパーが作成した長期修繕計画を鵜呑みにせず必ずその妥当性の確認を行うことにも注意しましょう。

近年は、建物の各種部材や設備の長命化及び施工技術の発達により、修繕費用や修繕周期が日々変わってくるため、3年~5年程度で長期修繕計画の見直しを行うと良いでしょう。

また、大規模修繕を行った後には予定していた工事の実現度合い等を考慮して、適宜長期修繕計画書の修正を行うことが大切です。

8-2. 修繕積立金が不足していないか確認する

長期修繕計画の内容の精査同様に、予定している修繕工事が実施出来る程度に修繕積立金が積み立てられているかの確認を行うことが必要です。

修繕積立金が不足している場合、予定している修繕工事が先送りになってしまったり、災害等で大規模修繕が急遽必要な場合に対応出来ず、やむなく一時金として各世帯何十万円も回収しなければいけなくなるといった事態が発生しかねません。

従って、常に将来の修繕計画内容と現在の修繕積立金の額を照らし合わせ、将来的に不足が生じることが予測される場合には、事前にその旨をマンション居住者に通達し、修繕積立金の値上げを行なう等の対策を行うようにしましょう

8-3. 管理会社任せにしてはいけない

前述の通り、マンションの管理・運営は専門知識や経験を必要とするだけでなく、大きな手間や時間を要するものであることから、管理会社に一括して業務委託がなされる場合がほとんどです。

しかしながら、大規模修繕に関する管理会社の対応は必ずしも適切ではなく、自社や関連会社の利益追求のために不必要な修繕が行われたり、費用対効果の悪い修繕が行われる等、見積もりや修繕内容に関する精査が行われず、無駄な工事や大きな損失が発生していることが非常に多いのが業界の実態です。

従って、大規模修繕に関しては、必ず管理組合主導で長期修繕計画の策定及び修繕積立金の管理を行うだけでなく、後述のように複数の見積もりを取ってその内容を精査し最良の業者を選定するといった活動が必要になります。

その際にも、内容の精査や各種の判断に関して専門知識が必要になるため、判断等に自信が無いという場合には、外部のコンサルタントに相談することも非常に有効です。

相談料として、数十万円単位で費用がかかってしまう場合もありますが、不適切な大規模修繕で数百万〜数千万円単位で大損をすることが多い昨今の業界の実態を考えると、安心して大規模修繕が出来るのであれば決して高い費用とは言えないでしょう。

8-4. 管理会社経由の業者見積もりだけで判断してはいけない

大規模修繕に関する見積もりを取る際には、管理会社任せにせず必ず管理組合でも自主的に見積もりを取るようにしましょう

前述のように管理会社自身や関連会社が建設部門や建設会社を抱えている場合、利益追求のために不適切な工事内容や金額となっている場合があり、仮に公平中立な立場から適切な見積もりを取っていたとしても管理会社が取った見積もりだけでは、内容や金額に関する比較対象が無いため、その妥当性が確認出来ません

また、工事方法に関しても、管理会社を通じて設計監理と工事を一括で発注する「設計・施工方式」と、設計監理と工事を別業者で実施する「設計・監理方式」がありますが、金額の適正さや工事体制のチェック等が出来ることから「設計・監理方式」の方が望ましいことも認識しておきましょう。

このように、見積もりは当然のこと、工事会社の選定等においても管理会社に全て任せるのではなく、管理組合が自主的にチェックをすることを常に心掛ける必要があります。

8-5. 修繕内容に無駄はないか必ず確認する

複数の業者に修繕工事の見積もりを依頼した場合、提案内容がバラバラで結局見積もり内容の比較が出来ないという場合がありますが、このような場合には無駄な修繕項目が含まれていることがあるため要注意です。

各業者の修繕内容の妥当性を判断し、合理的な見積もり比較を行うためにも事前に修繕内容をしっかりと把握して見積もりの精査をすることが大切です。

そうすることで、無駄な修繕が省かれた必要箇所だけの見積もりができ、費用や時間を無駄にすることなく効果の高い大規模修繕が実現します。

8-6. 管理組合員が素人のみの場合には外部の専門家に相談する

前述の通り、大規模修繕においては各種の注意点やポイントを押さえることが重要ですが、素人のみで構成されている管理組合の場合には、実際の長期修繕計画の策定や、そもそもの建物の各部に渡る修繕の必要性の判断、見積もり内容の具体的精査、管理会社との交渉等、様々な局面での判断は非常に難しい問題となります。

見積もりを例にとると、大きなマンションであれば10%見積もりが変わるだけで数千万〜億単位で金額が異なることとなるため、細部まで見積もりの内容を精査する必要がありますが、実際にその内容の妥当性が判断出来なければ精査する意味はありません。

従って、管理組合員に有識者がいない場合には外部コンサルタントに相談して、各種判断や運営・進行のアドバイスやフォローを受けることをおすすめします。

ここで多少の相談料がかかったとしても、上記の通り各種判断が出来ずに大損してしまうというリスクを大幅に軽減出来るのであれば、大規模修繕に関するコンサルタントに相談するメリットは非常に大きいと言えるでしょう。

9. 損せず大規模修繕を行うための賢い業者選定の4ステップ

マンションの大規模修繕を成功させるためには、適切な内容及び金額で工事をしてくれる施工業者を選定することが妥協出来ない最重要項目と言えますが、最良の施工業者の選び方等にも専門知識が必要となるため、一般の人にとっては最良業者の選定も頭を悩ませる問題となります。

しかし、上記のような最良業者を選定するための方法に則り注意点をしっかり守れば、素人のみの管理組合であっても、最良の業者選定が出来るようになるため、この流れに沿って優良な業者選定をし、損無く費用対効果の高い大規模修繕を行いましょう

9-1. 一括見積もりサイトで複数の業者の見積もりを取る

大規模修繕を行うに当たっては、前述の「6つの注意点」でご紹介した通り管理会社経由の見積もりだけで判断することは絶対にやめましょう

管理会社経由の見積もりだけでは、比較対象が無いというだけでなく、利益追求のために保証期間中であるにも関わらず修繕工事を行おうとする場合がある等、管理会社に丸投げしてしまうと大損をしてしまうことがあるため要注意です。

このような事態を回避し、適切な大規模修繕を行うためには、まず一括見積もりサイト等を活用して複数の業者の見積もりを取る所から始めましょう

管理組合員で業者に詳しい人がいる場合には、直接業者にアプローチすることも考えられますが、複数の業者見積もりを取るには多くの手間や時間がかかるものであるため、同時に複数業者の見積もりが瞬時に取れる一括見積もりサイトが非常に便利です。

おすすめ一括見積もりサイト1:「ホームプロ

ホームプロ』は、リクルート・大阪ガス・NTT西日本・NTT東日本が出資している10年連続で利用者数No.1のリフォームサイトで、この通り出資会社が有名な大手企業であるため、とりあえず大手の方が安心して依頼出来るという方におすすめのサイトと言えるでしょう。

ホームプロは、依頼者のマンション所在地や依頼内容等に応じて最大8社のリフォーム会社を紹介してくれる大手サイトで、施主によるリフォーム会社の評判、クチコミも掲載されているため、利用者の生の声が聞ける点も心強いサイトです。

更にサイト上では、部位別のおおよその金額例やリフォーム事例の紹介や、リフォームを成功させるためのノウハウに関する記事が掲載されているため、実例を見たりノウハウを学んで大規模修繕のイメージを掴みたいという場合にも活用出来ます

おすすめ一括見積もりサイト2:「town life リフォーム

town life リフォーム』は、インターネットサイトにおけるリフォーム部門の「利用満足度」・「使いやすさ」・「サイト利用者安心度」でランキング1位を獲得している人気サイトです。(※株式会社リンクアンドパートナーズ調べ)

このサイトでは、独自の一定評価基準をクリアした全国300社以上の業者が登録されており、タウンライフリフォーム上で各リフォーム会社の詳細・事例・商品を見ることができ、各リフォーム会社からの見積もり・提案を比べることが出来るため、各会社の強みの理解、依頼者のニーズに合った会社の発見に繋がり、納得してリフォームを進めることが出来ます。

住友不動産、住友林業のリフォーム、ミサワリフォーム等といった大手建設会社のリフォーム部門も多く登録されている等、登録基準をクリアした業者のみが登録されており、工事保証等もあるため安心して利用出来るおすすめサイトです。

9-2. 複数の見積もりを比較する(できれば外部の第三者専門家に相談する)

ホームプロ』や『town life リフォーム』を活用して複数の見積もりを取った後は、それらの見積もりの内容や金額を比較し、内容に無駄がないかや見積もりの単価等から金額差を把握して、適切な内容でなるべく安い業者はどれかや、保証の有無やその内容等を詳細に確認しましょう

例えば、同じ工事の依頼でも足場費用や配置する警備員の数の相違、使用部材のグレード等によって金額は大きく異なるものであるため、業者毎の提案内容のコンセプトの違いを的確に把握することが大切です。

しかしながら、各業者の提案内容が異なるために正しい判断が出来なかったり、見積もりや保証内容の検討についても専門知識が必要なために結局判断がつかないという事態に陥ることが多いため、できれば大規模修繕やリフォームに関するコンサルタント等の外部の第三者専門家に相談し、見積もり内容の比較の仕方や押さえるべきポイントに関するアドバイスを受けることをおすすめします。

また、第三者専門家に相談することで、公平中立の立場から依頼者に最適な大規模修繕の内容の判断や見積もりの精査をしてくれるだけでなく、管理会社や施工業者との交渉の仕方や注意点に関してもアドバイスが貰え、更に業者選定で終わらず大規模修繕の完了及び次期計画に至るまでの専門的コンサルティングを行なって貰えます

多少の相談料はかかりますが、不適切な大規模修繕による数百万〜数千万単位の損失を回避出来ることを考えると、決して高くない必要経費と言っても過言ではないでしょう。

9-3. 各業者と金額・内容を交渉し管理組合経由で最良の業者を選定する

各社の見積もり内容比較検討した後は、それぞれの業者と工事内容や金額に関する擦り合わせや交渉を行い、その中で最もニーズに合った最良の業者を「必ず管理組合経由で」選定しましょう

複数見積もりを取っても、管理会社に見積もり内容の精査や各業者との交渉を任せてしまうと、適切な交渉がなされず結局管理会社が提携している先の業者を推してくるといった場合も少なくないことや、管理会社経由で取った見積もり内容が適正かどうかの判断材料を得るという意味でも、管理組合経由で業者を選定しておく必要があるのです。

そのため、手間はかかりますが見積もりの精査や各業者との交渉においても管理会社任せにはせず、必ず管理組合経由で納得した最良の業者選定をしておくことが重要です。

9-4. 管理会社経由の業者とも金額・内容を交渉し最終的な最良業者を決定する

管理組合経由で最良の業者を選定した後は、管理会社経由で見積もりを取得した業者とも金額や施工内容に関する交渉を行い、その上で「管理組合経由の最良業者」と「管理会社経由の最良業者」を比較検討し、最終的な最良業者を選定しましょう。

管理会社は、利益追求のために不適切な大規模修繕の提案をしてくる場合もありますが、公平中立の立場から適切な施工会社の選定を行なっている場合には、管理会社という専門家による業者選びを通じて大規模修繕を行うことが出来るというメリットがあるため、管理組合経由で選定した施工業者と管理会社経由で選定した業者とを比較する必要があるのです。

条件を合わせて両者を比較する際に、再度業者と交渉が必要となる場合もありますが、その時に適切な判断や決断が出来ないという場合には再度外部の第三者専門家に相談することも有効でしょう。

このように、大規模修繕における最重要項目である業者選定においては多くの注意点がありますが、上記の4ステップを踏みしっかりとポイントを押さえることで、最良の業者に出会える可能性が飛躍的に向上するでしょう。

10. まとめ

いかがでしたでしょうか?

「大規模修繕」は、マンションの構造や建物・設備状況だけでなく、時代の変化や居住者の状況の変化によっても内容が変わってくるため、長期修繕計画の策定や適切な業者選びの判断等は専門知識や経験がなければどれも難しい問題ばかりです。

しかし、本ページでご紹介したように、注意点を押さえて的確な状況判断や最良の業者選定を行うことで、居住者全員にとって大切な資産であるマンションが長命化し、快適性・利便性・安全性を維持向上及び資産価値の維持向上を図ることが出来るようになります。

そのためにも、管理組合員や理事の人はまず『ホームプロ』や『town life リフォーム』といった一括見積もりサイトを利用して、複数の見積もりを収集し、その上で外部の第三者専門家のコンサルティングを受けることをおすすめします。

弊社では、一級建築士・不動産鑑定士をはじめとする多数の大規模修繕に関する専門家とパートナーシップを組み、様々な問題解決のお手伝いをしておりますので、第三者専門家への相談をご希望の方は、無料相談(こちら)よりお問い合わせ下さい。

大規模修繕までにまだ時間の猶予があるという場合には、両サイトで取得した見積もりの比較を行う等して相場感を掴み、サイト内で紹介されている実例等から将来的な大規模修繕に関する知識や予算に関する教養を身につけておくのもおすすめです。

<このページでご紹介したサービス>

  • ホームプロ』:有名大手企業が出資する利用者数No.1の無料一括見積もりサイト
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