マンションの大規模修繕とは?基礎知識から賢い業者選定方法まで徹底解説

マンションは大規模修繕が必要と聞くけど、そもそも大規模修繕が何なのかやその必要性・注意点等について気になっていませんか?

大規模修繕とは、外壁塗装や屋上の防水工事、配管工事等といった計画的に行われる大規模な修繕を言い、適切なタイミングで的確な修繕を行わなければ、設備の不具合を引き起こすだけでなく建物の寿命を縮めることにもなってしまいます。

しかし、適切なタイミングで必要箇所の修繕を行うことで、建物の価値を高めるだけでなく、建物の耐久性が増したり居住における快適性が増すことにもなるため、マンション運営にとって欠くことのできないものとなっています。

このページでは、マンション運営についての専門知識がない人でも大規模修繕の基礎知識から賢い業者選定の方法まで詳しく理解出来るように、以下の流れに沿って分かりやすく解説していきます。

このページをすべて読めば、マンションの大規模修繕についての詳細な理解が得られ、適切な大規模修繕工事を行うことが出来るようになるでしょう。

1. マンションの「大規模修繕」の3つの基礎知識

マンションの管理・運営において欠かせない大規模修繕とは、マンションの建物としての資産価値を維持することを目的として行う定期的な修繕を言い、躯体・設備・仕上げ部分等のマンションの各部位に関して、それぞれ居住の快適性や利便性の回復・向上、建物の環境や美観の回復、バリアフリー化というように様々な目的で行われ、管理組合主導で長期修繕計画に基づいて進めていくものを言います。

この章では、そもそも大規模修繕がどういうものなのかや、築年数に応じたおおよその内容、修繕が必要な各部位等について網羅的に分かりやすく解説していきたいと思います。

1-1. そもそも大規模修繕とは?

そもそもマンション運営における大規模修繕とは、管理組合が主導となって長期修繕計画を作成し、居住者から集められた修繕積立金を用いて実施するものを言い、具体的には、鉄部や外壁の塗装工事・屋上防水工事・給排水管工事・設備更新等に関する大規模な修繕工事を言います。

日常的に行われる小規模な修繕工事と違い、大規模修繕は建物の周囲に足場を組んで実施する工事が多く、高額な費用と長期の工事期間を要するものであるため、大規模修繕を実施する際には、管理組合の集会で大規模修繕の実施を可決しなければならず、区分所有者数の過半数かつ議決権の過半数の賛成が必要となります。

建物は経年と共に各部位が劣化していくものであるため、長期に渡り快適かつ便利に、そして安全に暮らしていくためには大規模修繕が不可欠であり、また適切な時期に適切な修繕を行うことで建物が長命化するだけでなく、居住者一人一人の大切な資産であるマンション全体の価値の維持・向上を実現することが出来ます。

このように、大規模修繕はマンション所有者にとって不可欠なものですが、適切に行わなければ多額の修繕積立金を無駄にするだけでなく、マンション自体の資産価値低下を招きかねないため、本ページで大規模修繕の全容を理解した上で、適切な修繕計画の策定や、信頼出来る業者選定等を行って費用対効果の高い有効な大規模修繕を実施しましょう。

1-2. 大規模修繕の内容は築年数によって違う!

築年数毎の大規模修繕のイメージ

12年前後:「新築時の性能を取り戻す」

24年前後:「建物改修+設備改修」

36年前後:「建物を構成する全ての部材の改良・更新」

48年以降:「新築と同レベルまでグレードアップ」

大規模修繕は、対象となる各部位の耐用年数が異なるため、上記のように築年数に応じてその目的や内容が大きく異なります。

また、耐用年数未満であっても目的によって大規模修繕を行う場面もある等、その具体的内容は様々ですが、築年数毎におおよそ上記の表のようなコンセプトイメージで行うのが理想的でしょう。

そのためには、まず長期修繕計画の策定が必要となりますが、マンションは「居住者」と「建物」の2つの老いに対応していかなければならないため、単純な建物の老朽化への対応だけでなく、居住者の高齢化や設備の進化に伴う大規模修繕も必要な場合がある等、建物だけでなく居住者や設備の状況の変化等もある程度想定して、長期修繕計画を策定すべきと言えます。

出典:国土交通省 計画修繕ガイドブックより「長期修繕計画のイメージ」

マンションの構造や設備によって長期修繕計画の内容は異なりますが、上記のように点検チェックシートにまとめて修繕に漏れが無いようにすること及び費用の目安を把握しておくことで、適切なタイミングで無駄な費用をかけずに大規模修繕を行えるようになるでしょう。

12年後:「新築時の性能を取り戻す」

マンションの大規模修繕は、おおよそ12年周期で行うことが推奨されており、1回目となる12年前後の修繕では「新築時の性能を取り戻す」ことをコンセプトとし、外壁や目地の補修や屋上の防水シートの部分改修等といった「仕上げ材の改修」を中心に行うと良いでしょう。

コンクリート躯体のひび割れや、屋上の防水シートの劣化による漏水等、仕上げ材の劣化による漏水は建物の寿命を縮めてしまうだけでなく、電気設備等にも悪影響を及ぼす問題であるため適宜注意と改修が必要になります。

この他、排水管の高圧洗浄やベランダや共用階段の手摺等の鉄部塗装、給湯器やエアコンの修理・交換等が必要となる時期であることも認識しておくことと、あらかじめ上記のような「点検チェックシート」等を作成して修繕に漏れがないようにすると良いでしょう。

ただし、年数の目安は、建物を構成する部材や工法等によっても異なるため、あくまでおおよその目安であることに注意し、建物の構造等による違いを踏まえて修繕計画を立てることが重要です。

12年目大規模修繕「チェックポイント」

外壁、目地、屋上、各種鉄部、各種電気・ガス設備、廊下・階段・エントランス等共用部、アンテナ類、機械式駐車場、植栽等

24年後:「建物改修+設備改修」

おおよそ24年後は、12年前後と同様の内容の修繕が必要となるだけでなく、例えば屋上の防水シートは部分張り替えではなく全面張り替えが必要となったり、外壁もひび割れの補修に加え全面塗装が必要になる等、12年前後で行う改修に比べて面積・範囲が大きくなり、給排水管自体の交換や、バルコニーの手摺交換、というように多くの箇所で大規模改修が必要となります。

12年目と24年目の修繕内容の3つの違い

  • 外壁塗装仕上げ材の違い
  • 躯体改修工事の必要性を確認
  • 防水シートや鉄部塗装等の全面改修の検討

12年目と24年目は、着目する修繕ポイントは類似していますが、上記のように修繕の内容や規模が異なります。

また、経年劣化だけでなく偶発的な損傷等による改修工事も必要となる場合があるだけでなく、例えばエレベーターを最新の物への更新や、玄関ホールや共用廊下のスチール素材の部分をステンレス素材に更新したり、タイルや石等の張り替え等、利便性等の向上を目的とした工事だけでなく、資産価値向上のためのグレードアップ工事を検討する時期であるとも言えます。

24年前後の修繕に限った話ではありませんが、将来的な修繕費用を抑えるためにも、各部位の点検をしっかりと行い適切な修繕を施し、実施後は長期修繕計画を適宜修正していくことが大切です。

24年目大規模修繕「チェックポイント」

外壁、目地、屋上、消火栓、各種鉄部、各種電気・ガス設備、廊下・階段・エントランス等共用部、アンテナ類、機械式駐車場、植栽、バルコニー、エレベーター、給排水管、受水槽、浄化槽等

36年後:「建物を構成する全ての部材の改良・更新」

おおよそ36年後は、建物を構成する全ての部材や設備の修繕や更新周期が概ね一巡する時期と言えます。

この時期になると、建物の改修だけでなく設備関係の更新も多くなりますが、それぞれ経年劣化に対する改修という意味合いだけでなく、「性能の向上」を目的とした改修や更新が多くなってきます

外壁等の建物に関する部分では、外壁のタイルを一度全て剥がし新しいタイルに張り替えたり、外壁塗装に関しても雨水や太陽光で汚れが落とせる特殊塗装を施す等、改修に併せて「改良」の度合いを徐々に大きくしていくことで、建物の性能向上及び快適性や利便性の向上が図れ、結果として資産価値の維持・向上に繋がります。

また、サッシや玄関扉の更新、電気幹線の引き換え等の他、居住者の高齢化に併せて徐々に手摺・エレベーターの新設、室内外のバリアフリー化等を行なっていくことが必要となります。

建物の性能や住宅関連の設備は、常に新技術が開発されており、築年数が経過するにつれ「修繕<改良」というように、徐々に改良の度合いを大きくしていくことが資産価値の維持・向上には不可欠であるため、築年数毎のコンセプトイメージを基に、資産価値向上を意識した改良を行なっていきましょう。

36年目大規模修繕「チェックポイント」

外壁、目地、屋上、各種鉄部、各種電気・ガス設備、廊下・階段・エントランス等共用部バリアフリー化の程度、玄関ドア、サッシ、アンテナ類、機械式駐車場、植栽、バルコニー、エレベーター、給排水管、受水槽、浄化槽等

48年後:「新築と同レベルまでグレードアップ」

48年前後での大規模修繕は、新築時と同レベルまでグレードアップすることを目標に行うと良いでしょう。

ただし、48年目の大規模修繕は、以下の内容に関する修繕をここまでどれだけ行ったかによってその内容は大きく異なるものであるため、48年目の大規模修繕工事の負担を軽減する意味でも、36年目の大規模修繕までにおおよそ全ての改修・更新を適切な周期で行うイメージで長期修繕計画を策定するのが理想的です。

48年目までに適切な周期で修繕しておきたい内容

  • 短期修繕:約4〜6年周期(鉄部塗装・金物改修等)
  • 中期修繕:約12年周期(外壁・屋根防水・電気設備等)
  • 長期修繕:約30〜40年(玄関扉・サッシ類・各種手摺・鉄骨階段・給排水管等の全面改修)

とはいえ、劣化の状況や修繕積立金の状況等の様々な要因により、必ずしも一定の周期でこれらの工事が出来るとは限らないため、状況に応じて工事内容の詳細を検討することが大切です。

また、36年目と48年目は、修繕及び改良の度合いが非常に大きくなるため、12年目や24年目前後で行う大規模修繕に比べて費用が大きくなることに注意しましょう。

そして、60年目以降の修繕に関しても同様に長期修繕計画を策定し、適切な修繕・改良を行なっていくと良いでしょう。

1-3. 大規模修繕の対象は大きく分けて7箇所ある!

大規模修繕の対象は大きく分けて7箇所ある!

  1. 専有部分
  2. 共用部分
  3. 防災設備
  4. 屋上
  5. 外壁
  6. 敷地内施設
  7. メーターボックス・パイプシャフト

マンションの大規模修繕が必要とされる箇所は、大きく分けて上記の7箇所に分けることが出来ます。

それぞれ居住者の快適性や利便性に関わるものだけでなく、安全性や建物の寿命にも大きく関与する部分であるため、適切な修繕や定期的なメンテナンスが必要となります。

以下では、各部位毎に大規模修繕の内容について解説していきたいと思います。

1. 専有部分

専有部分チェックポイント

玄関ドア、給湯器、換気設備、風呂・キッチン等の住設機器、給排水管、ガス管、エアコン、窓サッシ等

専有部分の大規模修繕は、主に上記の内容の修繕を行います。

室内のキッチンや浴室等の設備は、メーカーに確認しておおよその交換周期や費用の目安を把握しておくと良いでしょう。

特に給排水管の交換は、床を外して行う作業であるため場合によってはフローリングの張替えを同時に行う必要がある等、築年数や劣化の状況に応じて、給排水管の交換や補修以外の費用が発生する場合があることに注意すべきと言えます。

なお、これらの設備は居住者のライフスタイルや年齢等によって単純な交換だけでなく、グレードアップが必要となる場合も考えられるため、前述のような修繕内容や費用をまとめたチェックシートを作成して、大規模修繕に備えることが大切です。

2. 共用部分

共用部分チェックポイント

エントランスドア、バルコニー、エレベーター、玄関ホール・廊下の内装、共用部空調、集合ポスト、集会室等

共用部分は、居住者の生活上の快適性や利便性に関わるだけでなく、安全性や美観の観点からの大規模改修を行う必要があります

共用部分の改修は、居住者の属性や生活スタイル・年齢層によって修繕内容が大きく異なることとなるため、使用資材の品等や必要となるバイアフリー化の度合い等を築年数と併せて考慮して修繕計画を策定すると良いでしょう。

特に、金物類は経年劣化が目立つ部分であるため、玄関ドアや集合ポストをアルミ素材をスチール素材に変更したり、内装を石貼りにする等、マンションのグレードや予算を考慮して美観の向上を図ることも大切です。

3. 防災設備

防災設備チェックポイント

屋内消火栓、連結送水管、自動火災報知器、非常警報、消化器等

防災設備は、火災や災害等のために適宜点検が必要な箇所になります。

防災設備は、共用部分だけでなく専有部分にも設置されるものがあるため、専門業者による定期点検を受けると良いでしょう。

例えば、自動火災報知器等は電池式の物が多いため、いざという時に警報がならないという事態を回避するためにも定期点検を欠かさずに行い、居住者の安全確保に努めましょう。

4. 屋上

屋上チェックポイント

防水シート、高置水槽、避雷針、テレビアンテナ等

屋上は、上記のようなチェックポイントがありますが、特に防水シートには注意が必要です。

防水シートの耐用年数はおよそ15年前後ですが、部分的に損傷がある場合にはそこから漏水が発生し、建物の寿命を縮めるだけでなく、漏水による電気設備の故障等の二次被害を引き起こす恐れがあるため、防水シートの状況に関しても注意が必要です。

その他、高さ20メートルを超える建物には建築基準法により避雷針の設置が義務付けられているため、該当のマンションの場合には避雷針の保守点検も行う必要があります。

5. 外壁

外壁チェックポイント

外壁亀裂、目地、塗装、タイル張り替えや脱落防止等

外壁は、屋上同様に漏水対策として外壁や目地の亀裂に注意する必要があります。

また、築年数によって外壁塗装の性能が大きく異なる場合があり、最新の塗装であれば30年塗装不要を謳った特殊コーティング等もあるため、築年数と外壁の状況に応じて、高圧洗浄を行ったり最新の塗装を行うと良いでしょう。

ただし、外壁塗装は足場を組んで行われることが多いため、塗装の費用と併せて足場等の仮説工事の費用が大きいことを認識しておきましょう

タイルや石貼りの外壁の場合にも、劣化の程度に応じて貼替えや脱落防止処理が必要となり、その際にも足場を組んで行われる場合が多いため、タイミングや費用をよく検討して行うようにしましょう。

6. 敷地内施設

敷地内施設のチェックポイント

受水槽、機械式駐車場、外構、ポンプ室、電気室等

敷地内施設は、マンションの規模やグレードによって内容が大きく異なり、場合によってはマンション敷地外にテニスコートや来客用宿泊施設がある場合等様々ですが、主に上記の内容がチェックポイントとなります。

受水槽は、点検や清掃を行う専門業者に事前に点検や清掃周期を確認しておくと良く、その他各施設においても専門業者による保守点検が必要となるため、各施設の専門業者を把握し、点検ポイントや修繕内容を事前に把握しておくようにしましょう

また、電気室が地下にある場合には水害で停電になるケースがあるため、地震や台風による水害対策等を専門業者と事前に協議し、大規模修繕のタイミングで災害対策工事を行うことも視野に入れて長期修繕計画を策定しましょう

7. メーターボックス・パイプシャフト

メーターボックス・パイプシャフト(パイプスペース)のチェックポイント

給排水管、ガス管、電気幹線、テレビ・インターホン・電話等

給排水管、ガス管、電気幹線等は、共用部分から専有部分まで連続して繋がっており、定期的な補修を行なっていないと損傷が起きた場合に改修工事が大掛かりになることがあるため、定期的にメンテナンスを行うように注意しましょう。

また、前述の敷地内施設同様に、地震や台風による水害対策等を専門業者と事前に協議し、大規模修繕のタイミングで災害対策工事を行うことも視野に入れて長期修繕計画を策定しましょう

2. マンションの大規模修繕の2つの必要性と5つのメリット

マンションに限らず、建物は築年数と共に経年劣化していくものであるため、修繕を怠ると設備の不具合や機能性の低下等を招き日常生活に支障が出たり、社会全体として住宅に求められる快適性・利便性・安全性等の水準が日々増していること等から、マンションの大規模修繕の必要性は以前よりも大きくなっています。

それだけではなく、築年数に応じて居住者も高年齢化していく等、居住者の生活スタイルや年齢にも対応していかなければいけないため、大規模修繕には建物や設備の「維持・回復」だけでなく「改良・改善」まで求められています。

2-1. マンションの大規模修繕の2つの必要性

マンションの大規模修繕の2つの必要性

  1. 建物や設備性能の「維持・回復」のため
  2. マンション設備や機能性の「改良・改善」のため

マンションの大規模修繕には上記の2つの理由から定期的に実施していく必要があります。

以下それぞれについて解説していきます。

1. 建物や設備性能の「維持・回復」のため

大規模修繕の必要性としてまず挙げられるのが、新築時の建物や設備性能の維持・回復です。

建物や設備は、経年と共に劣化していくものであるため、新築時の快適性・利便性・安全性を維持して豊かな暮らしを持続させるために大規模修繕が必要になります。

ただし、後述のように時代の変化や居住者の状況に応じて、マンションに求められる水準は日々高くなっていくことから、単純な設備交換等であっても、従来のものを入れ直すのではなく、予算を考慮しつつ「改修」だけでなく「改良」を意識した修繕を行っていくことが大切です。

2. マンション設備や機能性の「改良・改善」のため

マンションの「建物」と「設備」は、それぞれ経年と共に劣化を生じるだけでなく、前述の通り日々技術革新により建物や設備の性能は向上していき、更に時代と共に居住者の生活スタイルや住宅に求める水準も向上する等、建物や設備に求められる性能は新築時の水準とは大きく異なるものになっていきます。

例えば、外壁の美観や漏水を防止するための塗装や給湯器等の設備の交換も、新築時の性能や機能の維持回復を図るだけでなく、より質の高い塗装や最新の給湯設備の導入、エレベーターの新設やスロープ設置等、時代の変化や居住者が求める生活水準の変化に応じた修繕を行う必要があります

このように、効果的な大規模修繕を行うためには、時代毎にマンションに求められるニーズや居住者の属性をしっかりと把握した上で、マンション全体の「改良・改善」を行うことが必要になります。

2-2. マンションの大規模修繕の5つのメリット

マンションの大規模修繕の5つのメリット

  1. 建物全体の長命化が図れる
  2. 結果的に修繕費用が抑えられる
  3. 売却時に高く売れるようになる
  4. 時代や居住者の状況変化に対応出来る
  5. 快適で安全な暮らしが出来る

大規模修繕を行うことによるメリットは様々ありますが、大きく5つのメリットに分けることが出来ます。

以下では、それぞれのメリットについて解説していきたいと思います。

1. 建物全体の長命化が図れる

建物や住宅設備は、メンテナンスを行わずにいると一度に多額の費用が発生してしまう等、定期的なメンテナンスは建物や設備の長命化にとって非常に重要な要素となっています。

車にも車検があるように、建物や住宅設備も定期的な保守点検や修繕を行っておくことで、本来補修で済むはずが給排水管の全面交換になってしまったり、防水シートの全面張り替えというような多額の費用が発生する等の事態を回避出来るだけでなく、その他の修繕に費用が回らないといった事態を回避することも出来るようになります。

建物全体の長命化は、結果的に資産価値の向上にも繋がるものであるため、長命化を意識して各部分の長期修繕計画を策定すると良いでしょう。

2. 結果的に修繕費用が抑えられる

前述の通り、長命化を意識して適切な保守点検を行うことで、結果的に修繕費用を大幅に軽減出来るというメリットがあります。

例えば、外壁の保守点検を行なっていない場合、一般的に推奨される外壁改修のタイミングよりも早い段階で改修工事が必要となり、しかも外壁全体の改修が必要な場合は大掛かりな足場費用までかかる等、定期的なメンテナンスを行っていた場合に比べ、マンションの規模にもよりますが数百万〜数千万円単位の金額差が簡単に発生してしまいます。

大規模修繕は、修繕積立金を使うものであり、いかに効率良く適切な修繕工事を行うかが重要となるため、管理会社だけでなく、場合によっては各種専門業者やマンション修繕に関するコンサルティング会社等の専門家を上手に活用して、適切な大規模修繕を行うことが必要です。

3. 売却時に高く売れるようになる

定期的なメンテナンスや適切な大規模修繕を行っている場合、売却時に改めて修繕を行う必要が無いため、修繕が必要な物件に比べて高く売れる可能性が大きくなります

一般的に、マンションの売買を行う際には建物や設備の修繕の必要性を考慮して売却価格が査定されるため、修繕の要否やその程度に応じて売却価格が下がってしまうか、又は事前に修繕を行ってからでないと売却出来ない等、大規模修繕を行っておかなければスムーズに高い価格で売却出来る可能性が低くなってしまいます。

また、売却時に修繕を行う場合には急ぐあまりに不適切な業者選定をしてしまったり、見積もりや工事内容の精査をしないまま費用対効果の悪い工事をしてしまう等デメリットが大きいため、あらかじめ将来を見越して適切な修繕工事を行なっておくことが大切です。

4. 時代や居住者の状況変化に対応出来る

前述の通り、住宅設備の技術革新や社会全体における住宅に求める様々な水準の高まりにより、マンションの大規模修繕の必要性やメリットは益々大きくなっています。

例えば、今では当たり前となったお風呂の追い炊き機能もここ20年前後で普及したものであり、また高齢化時代になり建物のバリアフリー化が顕著に求められるようになったのも近年の特徴です。

このように、大規模修繕を行うことで時代や居住者の高齢化等の状況変化に対応出来るようになるため、快適性・利便性・安全性等の向上だけでなく、マンションの資産価値の維持・向上にも大きなメリットがあるのです。

5. 快適で安全な暮らしが出来る

大規模修繕は、前述の通り建物や設備の性能を維持・向上させ、居住者の快適性・利便性・安全性等を新築時から将来に渡り維持・向上させることが出来るというメリットがあり、大規模修繕を行わなければ、建物や設備の陳腐化や故障を招き、快適な生活はおろか日常生活さえ送ることが出来なくなる等、マンション運営において大規模修繕は欠くことの出来ないものとなっています。

また、防災設備の修繕・改良や居住者の高齢化に対応したバリアフリー化等も、日常生活における事故等を減らし安全な暮らしのために必要である等、時代や居住者のニーズをしっかりと把握して適切な修繕を行うことが必要です。

3. マンションの大規模修繕のための管理組合の役割とは?

マンションの大規模修繕のための管理組合の役割

  1. 総会等の開催
  2. 大規模修繕に関する専門委員会の発足
  3. 長期修繕計画の作成又は変更
  4. 修繕積立金の運用等の会計処理
  5. 修繕等の履歴情報の管理
  6. 専有部分及び共用部分等の変更

→快適で良好な住環境作り及び資産価値の維持・向上が目的

マンションは、区分所有に関する法律により管理組合の設立が義務付けられ、区分所有者は必ずマンションの管理組合に入ることになり、区分所有者である限り管理組合を抜けることは出来ないものです。

管理組合の役割は、マンションの住環境や資産価値向上のための管理規約の作成や、大規模修繕のための長期修繕計画の策定等を行うことですが、組合員にマンション管理に関する知識やノウハウが無いことが多いために、上記の図のように一括管理として管理会社に委託している場合がほとんどです。

しかし、管理会社への委託により建物や設備の保守点検や清掃等の手間は削減される一方で、管理会社は、自社で大規模修繕を行っていたり、グループ会社や提携先が大規模修繕を行っているケースも多く、公平中立な立場からの大規模修繕の提案ではなく、利益目的での無駄な修繕の提案も少なくないために適切な修繕が行われず、逆に大きな損失が発生してしまうことが多いのが実態です。

このような事態を回避するために、管理組合が主導となって長期修繕計画を策定し適切な業者選定を行い、修繕履歴等の管理を行って次期修繕工事に備えるといった活動が必要なのです。

とはいえ、適切なマンション運営や大規模修繕に関しては、専門的な知識や経験を必要とするものであるため、組合員にマンション管理士等の有識者がいない場合には、状況に応じて外部のコンサルタントに修繕計画や内容について相談することも検討すべきでしょう。

4. マンションの大規模修繕で絶対に外してはいけない6つの注意点

 マンションの大規模修繕で絶対に外してはいけない6つの注意点

  1. 修繕計画の妥当性を見直す
  2. 修繕積立金が不足していないか確認する
  3. 管理会社任せにしてはいけない
  4. 管理会社経由の業者見積もりだけで判断してはいけない
  5. 修繕内容に無駄はないか必ず確認する
  6. 管理組合員が素人のみの場合には外部の専門家に相談する

大規模修繕を行う際には、長期修繕計画の策定から実際の修繕内容や見積もりに至るまで、上記のような「絶対に外してはいけない押さえるべきポイント」があります

これらのポイントの内容を理解した上で、管理会社任せにせずに効率的かつ効果的な大規模修繕を行いましょう。

4-1. 修繕計画の妥当性を見直す

大規模修繕においては、長期修繕計画の策定が不可欠となりますが、長期修繕計画は修繕積立金の算定基準にもなり、大規模修繕を実施するために、無理のない修繕費用の積立計画を立てることも非常に重要となります。

また、マンション分譲時にデベロッパーが長期修繕計画を策定しますが、その際の修繕積立金の金額には将来的な大規模修繕の内容が適切に反映されていなかったり、早期分譲のために金額を敢えて低めに設定してるといった場合が多いため、デベロッパーが作成した長期修繕計画を鵜呑みにせず必ずその妥当性の確認を行うことにも注意しましょう。

近年は、建物の各種部材や設備の長命化及び施工技術の発達により、修繕費用や修繕周期が日々変わってくるため、3年~5年程度で長期修繕計画の見直しを行うと良いでしょう。

また、大規模修繕を行った後には予定していた工事の実現度合い等を考慮して、適宜長期修繕計画書の修正を行うことが大切です。

4-2. 修繕積立金が不足していないか確認する

長期修繕計画の内容の精査同様に、予定している修繕工事が実施出来る程度に修繕積立金が積み立てられているかの確認を行うことが必要です。

修繕積立金が不足している場合、予定している修繕工事が先送りになってしまったり、災害等で大規模修繕が急遽必要な場合に対応出来ず、やむなく一時金として各世帯何十万円も回収しなければいけなくなるといった事態が発生しかねません。

従って、常に将来の修繕計画内容と現在の修繕積立金の額を照らし合わせ、将来的に不足が生じることが予測される場合には、事前にその旨をマンション居住者に通達し、修繕積立金の値上げを行なう等の対策を行うようにしましょう

4-3. 管理会社任せにしてはいけない

前述の通り、マンションの管理・運営は専門知識や経験を必要とするだけでなく、大きな手間や時間を要するものであることから、管理会社に一括して業務委託がなされる場合がほとんどです。

しかしながら、大規模修繕に関する管理会社の対応は必ずしも適切ではなく、自社や関連会社の利益追求のために不必要な修繕が行われたり、費用対効果の悪い修繕が行われる等、見積もりや修繕内容に関する精査が行われず、無駄な工事や大きな損失が発生していることが非常に多いのが業界の実態です。

従って、大規模修繕に関しては、必ず管理組合主導で長期修繕計画の策定及び修繕積立金の管理を行うだけでなく、後述のように複数の見積もりを取ってその内容を精査し最良の業者を選定するといった活動が必要になります。

その際にも、内容の精査や各種の判断に関して専門知識が必要になるため、判断等に自信が無いという場合には、外部のコンサルタントに相談することも非常に有効です。

相談料として、数十万円単位で費用がかかってしまう場合もありますが、不適切な大規模修繕で数百万〜数千万円単位で大損をすることが多い昨今の業界の実態を考えると、安心して大規模修繕が出来るのであれば決して高い費用とは言えないでしょう。

4-4. 管理会社経由の業者見積もりだけで判断してはいけない

大規模修繕に関する見積もりを取る際には、管理会社任せにせず必ず管理組合でも自主的に見積もりを取るようにしましょう

前述のように管理会社自身や関連会社が建設部門や建設会社を抱えている場合、利益追求のために不適切な工事内容や金額となっている場合があり、仮に公平中立な立場から適切な見積もりを取っていたとしても管理会社が取った見積もりだけでは、内容や金額に関する比較対象が無いため、その妥当性が確認出来ません

また、工事方法に関しても、管理会社を通じて設計監理と工事を一括で発注する「設計・施工方式」と、設計監理と工事を別業者で実施する「設計・監理方式」がありますが、金額の適正さや工事体制のチェック等が出来ることから「設計・監理方式」の方が望ましいことも認識しておきましょう。

このように、見積もりは当然のこと、工事会社の選定等においても管理会社に全て任せるのではなく、管理組合が自主的にチェックをすることを常に心掛ける必要があります。

4-5. 修繕内容に無駄はないか必ず確認する

複数の業者に修繕工事の見積もりを依頼した場合、提案内容がバラバラで結局見積もり内容の比較が出来ないという場合がありますが、このような場合には無駄な修繕項目が含まれていることがあるため要注意です。

各業者の修繕内容の妥当性を判断し、合理的な見積もり比較を行うためにも事前に修繕内容をしっかりと把握して見積もりの精査をすることが大切です。

そうすることで、無駄な修繕が省かれた必要箇所だけの見積もりができ、費用や時間を無駄にすることなく効果の高い大規模修繕が実現します。

4-6. 管理組合員が素人のみの場合には外部の専門家に相談する

前述の通り、大規模修繕においては各種の注意点やポイントを押さえることが重要ですが、素人のみで構成されている管理組合の場合には、実際の長期修繕計画の策定や、そもそもの建物の各部に渡る修繕の必要性の判断、見積もり内容の具体的精査、管理会社との交渉等、様々な局面での判断は非常に難しい問題となります。

見積もりを例にとると、大きなマンションであれば10%見積もりが変わるだけで数千万〜億単位で金額が異なることとなるため、細部まで見積もりの内容を精査する必要がありますが、実際にその内容の妥当性が判断出来なければ精査する意味はありません。

従って、管理組合員に有識者がいない場合には外部コンサルタントに相談して、各種判断や運営・進行のアドバイスやフォローを受けることをおすすめします。

ここで多少の相談料がかかったとしても、上記の通り各種判断が出来ずに大損してしまうというリスクを大幅に軽減出来るのであれば、大規模修繕に関するコンサルタントに相談するメリットは非常に大きいと言えるでしょう。

5. マンションの大規模修繕にかかる費用と時間の相場とは?

ここまで、マンションの大規模修繕の概要やメリット及び注意点等を紹介してきましたが、実際に大規模修繕にどれだけの費用や時間がかかるかの目安を掴んでおくことで、具体的な修繕計画や費用の見通しが立てられるため、以下の内容を読んで、おおよその費用や時間の相場感を把握しておきましょう。

5-1. 大規模修繕にかかる費用の目安

大規模修繕にかかる費用の目安

▪️高層10階建・60戸のマンションの1〜30年目までの長期修繕計画の想定費用(グレードアップ費用は含まない)

  1. 建築関係工事(外壁、屋根、床防水、鉄部・金物類)合計295万円/戸
  2. 設備関係工事(給排水設備、ガス設備、電気設備、情報設備、エレベーター)合計142万円/戸
  3. 機械式駐車場(塗装、部品交換・更新)合計98万円/戸
  4. 外構関係(鉄部塗装、舗装、工作物更新等)合計26万円/戸
  5. 調査・診断、設計・監理、長期計画見直し等 合計43万円/戸

1〜5の総合計604万円(16,780円/月)

 

▪️専有部分のグレードアップ費用(1〜60年目想定)

  1. 住戸建具関係(玄関扉、窓サッシ等の更新)合計100万円/戸
  2. 住戸内設備関係(給排水、ガス、給湯配管類更新)合計100万円/戸

1〜2の総合計200万円

※上記2つの大規模修繕工事の費用から60年間分の総費用を想定すると、総合計1408万円/戸となる。

戸あたり修繕積立金に換算すると23.5万円/年(19,560円/月)

上記の表は、「一般社団法人 マンションリフォーム技術協会」によるマンションの大規模修繕にかかる費用のモデルケースです。

これは、10階建で60戸のマンションのモデルケースであり、マンションのグレードや規模に応じて費用は大きく異なるだけでなく、グレードアップの内容も専有部分のみとなっているため、共用部のエントランスや大規模なバリアフリー化を施す場合にはその分の費用も更に上乗せされることを考慮する必要がありますが、それでも戸あたり約1400万円という大きな費用がかかります。

そして、全世帯合計では約8億4000万円もの大金がかかるものであるため、大規模修繕は長期修繕計画の策定の段階から、慎重かつ賢明な判断が必要となるものであり、これだけの大金を任される管理組合には多大な責任が伴います。

そのため、管理会社へ任せきりにはせずに、大規模修繕の計画の立案や実際の見積もりの精査等は必ず管理組合主導で行うべきものと言えるのです。

5-2. 大規模修繕にかかる時間の目安

大規模修繕にかかる時間の目安

(50〜100戸の中規模マンションを想定)

▪️計画〜工事着工段階までの主な事前準備

  1. 理事会等による修繕内容の協議や調査内容の報告
  2. 建物診断・調査(専門業者に調査を委託)
  3. 長期修繕計画の策定
  4. 施工業者の決定
  5. 住民総会(決議により承認を受ける)
  6. 施工業者との契約
  7. 居住者への工事内容説明会

1〜7までで、およそ1年から2年かかる

 

▪️工事着工〜完了までの期間の目安

  • 足場等の仮設工事:約10日〜2週間
  • 下地補修・シーリング・鉄部塗装:約2週間〜1ヶ月
  • 外壁塗装やタイルの改修:約1〜3ヶ月
  • 屋上やバルコニーの防水工事:約1ヶ月
  • 防水工事・エレベーター修理等:約2〜3ヶ月

(※マンションの規模や、改修工事の内容によって大きく異なることに注意)

マンションの大規模修繕に関する事前準備と、実際の工事に要する時間の目安はおおよそ上記の通りです。

ただし、マンションの規模や修繕の程度に応じて期間は大きく異なるものであることから、あくまで一例として参考程度にしておくと良いでしょう。

事前準備の段階だけでも、居住者の同意を得ることや業者選定及び複数の見積もり依頼、長期修繕計画の策定等、かなりの時間を要するものが多いため、上記の表を目安として時間に大きな余裕を持って計画を練ることが非常に重要です。

6. 損せず大規模修繕を行うための賢い業者選定の4ステップ

マンションの大規模修繕を成功させるためには、適切な内容及び金額で工事をしてくれる施工業者を選定することが妥協出来ない最重要項目と言えますが、最良の施工業者の選び方等にも専門知識が必要となるため、一般の人にとっては最良業者の選定も頭を悩ませる問題となります。

しかし、上記のような最良業者を選定するための方法に則り注意点をしっかり守れば、素人のみの管理組合であっても、最良の業者選定が出来るようになるため、この流れに沿って優良な業者選定をし、損無く費用対効果の高い大規模修繕を行いましょう

6-1. 一括見積もりサイトで複数の業者の見積もりを取る

大規模修繕を行うに当たっては、前述の「6つの注意点」でご紹介した通り管理会社経由の見積もりだけで判断することは絶対にやめましょう

管理会社経由の見積もりだけでは、比較対象が無いというだけでなく、利益追求のために保証期間中であるにも関わらず修繕工事を行おうとする場合がある等、管理会社に丸投げしてしまうと大損をしてしまうことがあるため要注意です。

このような事態を回避し、適切な大規模修繕を行うためには、まず一括見積もりサイト等を活用して複数の業者の見積もりを取る所から始めましょう

管理組合員で業者に詳しい人がいる場合には、直接業者にアプローチすることも考えられますが、複数の業者見積もりを取るには多くの手間や時間がかかるものであるため、同時に複数業者の見積もりが瞬時に取れる一括見積もりサイトが非常に便利です。

おすすめ一括見積もりサイト1:「ホームプロ

ホームプロ』は、リクルート・大阪ガス・NTT西日本・NTT東日本が出資している10年連続で利用者数No.1のリフォームサイトで、この通り出資会社が有名な大手企業であるため、とりあえず大手の方が安心して依頼出来るという方におすすめのサイトと言えるでしょう。

ホームプロは、依頼者のマンション所在地や依頼内容等に応じて最大8社のリフォーム会社を紹介してくれる大手サイトで、施主によるリフォーム会社の評判、クチコミも掲載されているため、利用者の生の声が聞ける点も心強いサイトです。

更にサイト上では、大規模修繕に関する部位別のおおよその金額例やリフォーム事例の紹介や、リフォームを成功させるためのノウハウに関する記事が掲載されているため、エレベーター修繕に限らず実例を見たりノウハウを学んで大規模修繕のイメージを掴みたいという場合にも活用出来ます

おすすめ一括見積もりサイト2:「town life リフォーム

town life リフォーム』は、インターネットサイトにおけるリフォーム部門の「利用満足度」・「使いやすさ」・「サイト利用者安心度」でランキング1位を獲得している人気サイトです。(※株式会社リンクアンドパートナーズ調べ)

このサイトでは、独自の一定評価基準をクリアした全国300社以上の業者が登録されており、タウンライフリフォーム上で各リフォーム会社の詳細・事例・商品を見ることができ、各リフォーム会社からの見積もり・提案を比べることが出来るため、各会社の強みの理解、依頼者のニーズに合った会社の発見に繋がり、納得してリフォームを進めることが出来ます。

住友不動産、住友林業のリフォーム、ミサワリフォーム等といった大手建設会社のリフォーム部門も多く登録されている等、登録基準をクリアした業者のみが登録されており、工事保証等もあるため安心して利用出来るおすすめサイトです。

6-2. 複数の見積もりを比較する(できれば外部の第三者専門家に相談する)

town life リフォーム』や『ホームプロ』を活用して複数の見積もりを取った後は、それらの見積もりの内容や金額を比較し、内容に無駄がないかや見積もりの単価等から金額差を把握して、適切な内容でなるべく安い業者はどれかや、保証の有無やその内容等を詳細に確認しましょう

例えば、同じ工事の依頼でも足場費用や配置する警備員の数の相違、使用部材のグレード等によって金額は大きく異なるものであるため、業者毎の提案内容のコンセプトの違いを的確に把握することが大切です。

しかしながら、各業者の提案内容が異なるために正しい判断が出来なかったり、見積もりや保証内容の検討についても専門知識が必要なために結局判断がつかないという事態に陥ることが多いため、できれば大規模修繕やリフォームに関するコンサルタント等の外部の第三者専門家に相談し、見積もり内容の比較の仕方や押さえるべきポイントに関するアドバイスを受けることをおすすめします。

また、第三者専門家に相談することで、公平中立の立場から依頼者に最適な大規模修繕の内容の判断や見積もりの精査をしてくれるだけでなく、管理会社や施工業者との交渉の仕方や注意点に関してもアドバイスが貰え、更に業者選定で終わらず大規模修繕の完了及び次期計画に至るまでの専門的コンサルティングを行なって貰えます

多少の相談料はかかりますが、不適切な大規模修繕による数百万〜数千万単位の損失を回避出来ることを考えると、決して高くない必要経費と言っても過言ではないでしょう。

6-3. 各業者と金額・内容を交渉し管理組合経由で最良の業者を選定する

各社の見積もり内容比較検討した後は、それぞれの業者と工事内容や金額に関する擦り合わせや交渉を行い、その中で最もニーズに合った最良の業者を「必ず管理組合経由で」選定しましょう

複数見積もりを取っても、管理会社に見積もり内容の精査や各業者との交渉を任せてしまうと、適切な交渉がなされず結局管理会社が提携している先の業者を推してくるといった場合も少なくないことや、管理会社経由で取った見積もり内容が適正かどうかの判断材料を得るという意味でも、管理組合経由で業者を選定しておく必要があるのです。

そのため、手間はかかりますが見積もりの精査や各業者との交渉においても管理会社任せにはせず、必ず管理組合経由で納得した最良の業者選定をしておくことが重要です。

6-4. 管理会社経由の業者とも金額・内容を交渉し最終的な最良業者を決定する

管理組合経由で最良の業者を選定した後は、管理会社経由で見積もりを取得した業者とも金額や施工内容に関する交渉を行い、その上で「管理組合経由の最良業者」と「管理会社経由の最良業者」を比較検討し、最終的な最良業者を選定しましょう。

管理会社は、利益追求のために不適切な大規模修繕の提案をしてくる場合もありますが、公平中立の立場から適切な施工会社の選定を行なっている場合には、管理会社という専門家による業者選びを通じて大規模修繕を行うことが出来るというメリットがあるため、管理組合経由で選定した施工業者と管理会社経由で選定した業者とを比較する必要があるのです。

条件を合わせて両者を比較する際に、再度業者と交渉が必要となる場合もありますが、その時に適切な判断や決断が出来ないという場合には再度外部の第三者専門家に相談することも有効でしょう。

このように、大規模修繕における最重要項目である業者選定においては多くの注意点がありますが、上記の4ステップを踏みしっかりとポイントを押さえることで、最良の業者に出会える可能性が飛躍的に向上するでしょう。

7. まとめ

いかがでしたでしょうか?

「大規模修繕」は、マンションの構造や建物・設備状況だけでなく、時代の変化や居住者の状況の変化によっても内容が変わってくるため、長期修繕計画の策定や適切な業者選びの判断等は専門知識や経験がなければどれも難しい問題ばかりです。

しかし、本ページでご紹介したように、注意点を押さえて的確な状況判断や最良の業者選定を行うことで、居住者全員にとって大切な資産であるマンションが長命化し、快適性・利便性・安全性を維持向上させることが出来るようになります。

管理組合員や理事の人は、まず『town life リフォーム』や『ホームプロ』といった一括見積もりサイトを利用して、複数の見積もりを収集し、その上で外部の第三者専門家のコンサルティングを受けることをおすすめします。

弊社では、不動産鑑定士をはじめとする多数の大規模修繕に関する専門家とパートナーシップを組み、様々な問題解決のお手伝いをしておりますので、第三者専門家への相談をご希望の方は、無料相談(こちら)よりお問い合わせ下さい。

大規模修繕までにまだ時間の猶予があるという場合には、両サイトで取得した見積もりの比較を行う等して相場感を掴み、サイト内で紹介されている実例等から将来的な大規模修繕に関する知識や予算に関する教養を身につけておくのもおすすめです。

<このページでご紹介したサービス>

  • town life リフォーム』:複数見積もりが取れる使いやすさNo.1の無料一括見積もりサイト
  • ホームプロ』:有名大手企業が出資する利用者数No.1の無料一括見積もりサイト

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