マンションの外壁修繕の必要性や注意点とは?基礎知識から賢い業者選定まで全解説

マンションは外壁修繕が必要と聞くけど、その必要性や具体的な内容が分からないと思っていませんか?

外壁修繕は大規模修繕工事の一種であり、建物同様に定期的なメンテナンスや適切な修繕を行わなければ外壁脱落や雨漏りによる建物の劣化、設備関係の不具合等の二次被害を引き起こす可能性があるためマンション運営においては必ず必要な工事です。

また、外壁修繕工事に当たっては、適切な修繕計画立案や施工業者選定を行わないと、無駄な工事や費用対効果の悪い工事を行ってしまい、場合によっては数百万円〜数千万円単位で損をしてしまいかねないため注意が必要です。

そのため、適切な外壁修繕の方法や注意点をしっかりと押さえた上で、費用対効果の高い修繕を実施し、マンション自体の資産価値の維持・向上を図ることが大切です

このページでは、マンションの外壁修繕についての専門知識がない人でも基礎知識から賢い業者選定についてまで詳しく理解出来るように、以下の流れに沿って分かりやすく解説していきます。

このページをすべて読めば、マンションの外壁修繕についての詳細な理解が得られ、適切な修繕工事を行うことが出来るようになるでしょう。

1. マンションの「外壁修繕」の3つの基礎知識

マンションの管理・運営において欠かせない大規模修繕とは、マンションの建物としての資産価値を維持することを目的として行う定期的な修繕を言い、躯体・設備・仕上げ部分等のマンションの各部位に関して、それぞれ居住の快適性や利便性の回復・向上、建物の環境や美観の回復、バリアフリー化というように様々な目的で行われ、管理組合主導で長期修繕計画に基づいて進めていくものを言います。

そして、大規模修繕の一種で建物の劣化の防止や美観の維持等のために必要なのが、外壁の修繕です。

この章では、大規模修繕の対象となる外壁の種類や、修繕や塗装の内容等について網羅的に分かりやすく解説していきたいと思います。

1-1. マンションには代表的な4種類の外壁がある

マンションに使われる代表的な4種類の外壁

  1. タイル
  2. 吹き付け塗装
  3. コンクリート打ち放し
  4. ALC

マンションで使われる外壁は主に上記の4種類あり、それぞれ材質及び施工方法が違うため、修繕を行う際にはその内容や費用が大きく異なります。

従って、それぞれの外壁の特徴を把握し、自身のマンションに使われている外壁の種類や状況に注意して、適切な長期修繕計画を立てることが大切です。

1. タイル

出典:https://penkio.com/column/tile/

マンションの外壁で最もスタンダードで、メンテナンスに手間がかからず長期的に高級感を保つことが出来るのがタイルです。

タイルは、石や砂等の天然素材を高温で焼き固めたもので耐火性・耐久性・防水性が非常に高く、塗装がほとんどいらないため他の外壁に比べ経年劣化が少ないという特徴の他、損傷部分だけを補修又は交換すれば済むため、メンテナンス費用も非常に安く抑えることが出来ます

タイルには、湿式工法と乾式工法という2つの取り付け方法がありますが、湿式工法の場合は目地のモルタル部分が劣化し、築年数が経つとタイル自体が剥がれ落ちる等の現象が発生するため注意が必要です。

また、白華現象というタイルが白くなる現象もあるため、タイルの工法や状況に注意して修繕や洗浄等の計画を立てることが大切です。

2. 吹き付け塗装

出典:https://www.jess-reform.com/column/16766/

マンションの外壁として従来から多く使われているのが「吹き付け塗装」です。

吹き付け塗装は吹き付けタイルとも呼ばれますが、実際にはタイルではなく合成樹脂とモルタルを混ぜ合わせた素材を吹き付けて塗装する方法で、タイルに似たような表面の仕上がりになり防水性や防汚性に優れているためにこう呼ばれることがあります。

現場で職人が直接塗り付けるものであり、吹き付けタイルと呼ばれる仕上げの他に、「リシン仕上げ」・「スタッコ仕上げ」・「ジョリパット仕上げ」等様々な仕上げ方法があり、マンションや外構の雰囲気に併せてデザインを変えられるという特徴があります。

複数の仕上げ方法があるため吹き付け塗装はデザイン性に優れますが、現場で塗り付けるため品質にばらつきが出やすく、また初期費用は安い反面塗装の剥がれや、モルタルのクラックが発生するためにメンテナンス費用が嵩むというデメリットがあります。

従って、吹き付け塗装のマンションは定期的なメンテナンスを心掛けることや、10年前後で塗装のし直しやクラックの補修を行なって雨漏りや紫外線から建物を守ることが大切です。

3. コンクリート打ち放し

出典:http://gaiheki-rekurasi.com/information/post-12/

コンクリート打ち放しの外壁は、コンクリートが持つ風合い(意匠性)が人気で、よくデザイナーズマンション等で利用されている外壁です。

打ち放しと言っても、実際にはコンクリートの型枠パネルを外した状態では表面がざらついているため、モルタル等で補修して滑らかな表面を作るのが一般的です。

また、コンクリートはそのままでは防水性が低いことから雨水が浸透し中の鉄骨が腐食してしまうため、コンクリート打ち放し仕上げの場合には表面に水分を弾く撥水剤を塗ります

コンクリート打ち放し外壁は、この撥水剤を定期的に塗り直して防水性を高める必要がありますが、撥水剤は目に見えにくいため剥がれの確認が困難であることから、定期的に外壁補修に関する専門家に現場を点検してもらうことが必要になるでしょう。

4. ALC

出典:https://gaiheki-com.com/cms/useful/post-1299/

ALCは軽量気泡コンクリートのことで、主成分は珪石、セメント、生石灰等でその名の通り内部に気泡を含んでおり、断熱性や耐火性に優れているのが特徴です。

ALCは、外壁だけでなく屋根や床、間仕切りにも使用される建材で、住宅以外にも高層ビルや中低層ビル、商業施設等の様々な建物の構造材料として使われており、マンションではタワーマンション(一般的に20階以上で60メートルを超えるもの)に多く使用されています。

ALCは非常に耐久性が強いため、適切な塗装や修繕を行うことで交換することなく長期に渡り使用出来る点がメリットですが、逆に吸水性の高い材質でもあるため、常にしっかりと塗装をしておかなければ雨水を吸収してしまったり、繋ぎ目が多いため目地に使われるコーキング剤のメンテナンスにも非常に手間と費用がかかるのがデメリットと言えます。

特に、雨水を吸収してしまうと膨張して大きな亀裂が入り、修繕不可能な状態になってしまう場合もあるため、定期的に防水性の高い塗装をすることが重要です。

また、一般的に大規模修繕においては足場を組んで修繕工事を行いますが、タワーマンションの場合は屋上から吊り下げ昇降させる「ゴンドラ」か「移動昇降式足場」を使うことが多くなることや、階数が多いために外壁修繕に数年を要する場合があることに留意が必要です。

1-2. 外壁材や塗装の種類により修繕時期が異なる

外壁毎の修繕・塗装時期の目安

  1. タイル:10年に1回程度目地のモルタルの修繕が必要
  2. 吹き付け塗装:10年に1回程度修繕が必要
  3. コンクリート打ち放し:約10年毎に撥水剤の塗装が必要
  4. ALC:10〜15年目毎に塗装し直しが必要

撥水剤以外の塗装は標準的な塗装(15年耐候塗装)を想定。30年の高耐候塗装では塗装周期が約倍に伸びる

※塩害地や日当たりの状況に応じて修繕・塗装頻度は異なります。

上記のように外壁毎に修繕の内容や周期が異なり、また塗装のグレードによっても塗り替えの頻度が異なるため、まずは自身のマンションの外壁材と塗装の内容を把握することが大切です。

塗装は、防水効果の高いものや紫外線に強いもの、更には塩害地ように潮風にも長期的に耐えられる塗装等のように種類が豊富なだけでなく、雨水や太陽光で汚れを浮かせて落とすというセルフクリーニング機能を備えた塗装、従来の倍の30年という高耐候性を備えた塗装等があるため、自身のマンションのエリアや気候に合う塗装を選択することが重要です。

塗装の他、タイルの目地部分のモルタルはクラックが入りやすいという特徴や、ALCの目地に使われるコーキング材は地震の揺れ等でも劣化し亀裂が入りやすいという特徴があるため、目地の定期的な点検が必要なことも認識しておきましょう。

また、吹き付け塗装に使用されることのある「リシン」ですが、2006年以前に建てられたマンションの場合はアスベストを含んでいることがあるため注意が必要です。

アスベストを含有しているからといって、直ちに健康被害が起きるわけではありませんが修繕時に外壁を削る際や解体時等に適切に処理しなければアスベストが飛散する恐れがあることや、その分費用が高くなることに注意しておくと良いでしょう。

ただし、これらの外壁の特徴や塗装の内容を理解しても、実際の修繕度合いの判断や適切な塗装の種類の選択等の各種の判断は専門知識が無ければ非常に難しいため、できれば管理会社以外の中立な外部の専門家に一度相談し、適切な外壁修繕に関するコンサルティングを受けることをおすすめします

1-3. 修繕の目安となる「不具合の兆候」がある

こんな症状が出たら修繕が必要

1. タイル

  • 白華現象
  • 目地の亀裂

2. 吹き付け塗装

  • 塗装の亀裂
  • チョーキング現象

3. コンクリート打ち放し

  • コンクリートの汚れ
  • 雨による変色

4. ALC

  • ALCの亀裂
  • 目地の亀裂
  • 色褪せ
  • チョーキング現象

外壁の修繕は、代表的とも言える「亀裂(ひび割れ)」以外にも上記の通り様々な状況で必要となります。

この章では、単純な亀裂以外の症状で代表的なものを紹介していきたいと思います。

チョーキング現象

出典:https://gaiheki-forum.com/choking/

チョーキング現象とは、上記の写真のように外壁表面に白い粉が浮き出てくる現象で、白亜化現象とも呼ばれます。

チョーキング現象は、雨や紫外線によって塗料の中の合成樹脂が分解されて粉状になって浮き出てくる現象で、美観に関わるのは当然のこと、雨水や紫外線から外壁を守るという塗装が持つ機能が低下し、外壁材の劣化を早めてひび割れによる漏水等の可能性を高めてしまうものです。

チョーキング現象が起きる原因としては、施工業者がきちんと塗料を混ぜていないことや、外壁や気候に合わない塗料を使っていること、更には塗装手順を間違えている等といった施工上のミスが原因となることが多くあります。

チョーキング現象は、写真のように手に粉が付くかや、雨の日に外壁が変色するかの確認で判断出来るため、吹き付け塗装やALC外壁の場合には日頃から注意しておくと良いでしょう。

チョーキングは、早くて塗装から5年前後で発生する場合がありますが、通常は塗装の耐用年数が切れる10年前後で起きることが多く、逆に1.2年で起きた場合には前述のように施工不良を疑った方が良いでしょう。

白華現象

出典:https://blog.goo.ne.jp/e1483/e/f34c761b16ad6314f15fd32b4c92b6a0

白華現象とは、タイル外壁の目地に使われているモルタル中の水酸化カルシウムが、モルタル内に浸入した雨水等に溶けて表面に移動し、空気中の二酸化炭素等と反応し、炭酸カルシウムになる現象を言います。

この現象は、雨が多く湿度の高い状態が続くときによく発生するもので、現在はこの現象を完全に防止する方法は無いと言われていますが、仮に発生しても品質や耐久性が低下することは無いため、その点の心配は不要です。

この汚れは雨水で自然に消えていくものですが、数年単位で時間がかかってしまい美観に大きく影響するものであるため、希釈した酸等で溶かすことで除去する場合がありますが、高所になると洗浄は困難になるというデメリットもあります。

白華現象は、湿式工法というモルタルでタイルを貼り付ける工法のために発生するものであるため、乾式工法という金属や接着剤でタイルを固定する工法でタイルを取り付けることで防止することが出来ます。

自身のマンションの外壁がタイル貼りの場合には、このような現象が起きることを想定し、必要に応じて洗浄を行うことがあることを認識しておくと良いでしょう。

※チョーキングや塗装の経年以上の劣化を引き起こす施工不良の例

塗装の不具合を起こす施工不良の例

  • 高圧洗浄にムラがあり適切に洗浄出来ていない
  • 洗浄後の乾燥時間が短い
  • 下塗りを行わずに中塗りや上塗りをしている
  • 下塗り塗料と上塗り塗料が合っていない
  • 塗料の混ぜ方が雑で混ざりきっていない
  • 塗料を薄めすぎている
  • 日当たりや塩害地等の立地条件を考慮せず塗料を選んでいる
  • 湿度や気温に合わせた塗料の乾燥時間を設けていない

上記は、チョーキング等を引き起こす原因となる施工不良の例です。

実際、現場でこれだけの条件をそれぞれ確認することは非常に困難ではありますが、施工不良を引き起こす原因を知っておくことで塗装会社との施工内容の打ち合わせや、施工方法等の確認において活用出来る知識であるため、丁寧な塗装を行なってくれる業者かどうかの判断材料の一つとして覚えておくと良いかもしれません。

2. マンションの外壁修繕の2つの必要性と3つのメリット

マンションの外壁修繕や塗装は、雨漏りや紫外線等による建物の劣化や設備の故障、火災の防止、構造躯体の腐食の進行による耐震性の低下等を防止するものであり、マンションの運営において欠くことの出来ないものとなっています。

2-1. マンションの外壁修繕の2つの必要性

マンションの外壁修繕の2つの必要性

  1. 外壁の「性能の維持・回復」のため
  2. 建物自体の保護や居住者の安全確保のため

マンションの外壁修繕の必要性に関する上記の2つの理由について、以下でそれぞれ解説していきたいと思います。

1. 外壁の「性能の維持・回復」のため

外壁修繕の必要性としてまず挙げられるのが、新築時の性能の維持・回復です。

マンションの外壁は経年だけでなく日々の雨水や紫外線によって劣化していくものであり、メンテナンスせずに放っておくと塗装が薄くなり、外壁材に直接紫外線や雨水が当たって急速な劣化を招き、場合によってはその下の構造躯体の腐食を発生させることまであります。

このような事態を回避し、新築時の性能や安全性を維持・回復させて豊かな暮らしを持続させるために修繕やメンテナンスが必要になります。

ただし、外壁や塗装の技術や性能は時代の流れと共に変わっていくため、単純な外壁修繕や塗装であっても従来の物を活用するのではなく、予算を考慮しつつ「改良」を意識した修繕を行うことが大切です。

2. 建物自体の保護や居住者の安全確保のため

マンションの外壁は、建物や設備全体を守る重要な役目を果たしているため、外壁のクラックや目地の亀裂、外壁の剥がれを修繕しなければ雨漏りや紫外線による建物の急速な劣化を招き、電気設備等の故障といった事態も引き起こしかねません。

また、適切なメンテナンスを行っていないと外壁脱落による事故が発生する場合もあるため、マンションの修繕を行うことは建物自体を雨水や紫外線から保護することや、居住者の安全性の確保のために必要と言えるのです。

前述の通り海に近い地域では、外壁は塩害から建物を保護する役割を果たしているため、外壁自体のメンテナンスに加え、目地の補修や塩害地仕様の塗装を行う等、資産価値の維持・向上を意識して定期的なメンテナンスを行うようにしましょう。

2-2. マンションの外壁修繕の3つのメリット

マンションの外壁修繕の3つのメリット

  1. 結果的に修繕費用が抑えられる
  2. 二次被害を防止出来る
  3. 売却時に高く売れるようになる

マンションの外壁修繕を行うことによるメリットは様々ありますが、大きく3つのメリットに分けることが出来ます。

以下では、それぞれのメリットについて解説していきたいと思います。

1. 結果的に修繕費用が抑えられる

建物や住宅設備は、メンテナンスを行わずにいると一度に多額の費用が発生してしまう等、定期的なメンテナンスは外壁だけでなく建物や設備の長命化にとって非常に重要な要素となっています。

車にも車検があるように、マンションの外壁についても定期的な保守点検や修繕を行っておくことで、本来補修で済むはずが外壁の全面交換になるといった事態を回避出来るだけでなく、その他の修繕に費用が回らないといった事態を回避することも出来るようになります。

このように、外壁に限らず建物や設備は、長命化を意識して適切な保守点検を行うことで更新周期が伸びる等、結果的に修繕費用を大幅に軽減出来るというメリットがあります。

外壁修繕等の大規模修繕は修繕積立金を使うものであり、いかに効率良く適切な修繕を行うかが重要となるため、管理会社だけでなく、場合によっては各種専門業者やマンション修繕に関するコンサルティング会社等の専門家を上手に活用して、適切な修繕を行うことが必要です。

2. 二次被害を防止出来る

外壁が経年劣化によってひび割れたり、地震によって亀裂が入り雨漏りが発生した場合、外壁の中の構造躯体が劣化して耐震性が低下したり、電気設備が故障してしまったりという二次被害が起きることがあります。

また、建物の雨漏り被害は、明らかな外壁のクラック等がない限り原因箇所の特定が困難な場合も多く、気付かないうちに躯体や外壁コンクリートの腐食が進んでしまうといった事態も少なくありませんが、日頃から外壁のメンテナンスや適切な修繕工事を行うことによって、これらの二次被害を防止することが出来るというメリットがあります。

マンションの外壁は、雨や紫外線から建物全体を保護するための重要箇所であることを十分に理解して、適切なメンテナンスを心掛けましょう。

3. 売却時に高く売れるようになる

定期的なメンテナンスや適切な修繕を行っている場合、売却時に改めて大掛かりな修繕を行う必要が無いため、修繕が必要な物件に比べて高く売れる可能性が大きくなります

一般的に、マンションの売買を行う際には建物や設備の修繕の必要性を考慮して売却価格が査定されるため、修繕の要否やその程度に応じて売却価格が下がってしまうか、又は事前に修繕を行ってからでないと売却出来ない等、外壁修繕等の大規模修繕を行っておかなければスムーズに高い価格で売却出来る可能性が低くなってしまいます。

また、売却時に修繕を行う場合には急ぐあまりに不適切な業者選定をしてしまったり、見積もりや工事内容の精査をしないまま費用対効果の悪い工事をしてしまう等デメリットが大きいため、あらかじめ将来を見越して適切な修繕工事を行なっておくことが大切です。

3. マンションの外壁修繕のための管理組合の役割とは?

外壁修繕は、マンションの「大規模修繕」の一部として行うものであるため、外壁修繕における管理組合の役割を学ぶに当たっては、外壁修繕を含む「大規模修繕」についてを学ぶ必要があります。

従って、この章では「大規模修繕」に関する管理組合の役割を紹介していきます。

マンションの大規模修繕のための管理組合の役割

  1. 総会等の開催
  2. 大規模修繕に関する専門委員会の発足
  3. 長期修繕計画の作成又は変更
  4. 修繕積立金の運用等の会計処理
  5. 修繕等の履歴情報の管理
  6. 専有部分及び共用部分等の変更

→快適で良好な住環境作り及び資産価値の維持・向上が目的

マンションは、区分所有に関する法律により管理組合の設立が義務付けられ、区分所有者は必ずマンションの管理組合に入ることになり、区分所有者である限り管理組合を抜けることは出来ないものです。

管理組合の役割は、マンションの住環境や資産価値向上のための管理規約の作成や、大規模修繕のための長期修繕計画の策定等を行うことですが、組合員にマンション管理に関する知識やノウハウが無いことが多いために、上記の図のように一括管理として管理会社に委託している場合がほとんどです。

しかし、管理会社への委託により建物や設備の保守点検や清掃等の手間は削減される一方で、管理会社は、自社で大規模修繕を行っていたり、グループ会社や提携先が大規模修繕を行っているケースも多く、公平中立な立場からの大規模修繕の提案ではなく、利益目的での無駄な修繕の提案も少なくないために適切な修繕が行われず、逆に大きな損失が発生してしまうことが多いのが実態です。

このような事態を回避するために、管理組合が主導となって長期修繕計画を策定し適切な業者選定を行い、修繕履歴等の管理を行って次期修繕工事に備えるといった活動が必要なのです。

とはいえ、適切なマンション運営や大規模修繕に関しては、専門的な知識や経験を必要とするものであるため、組合員にマンション管理士等の有識者がいない場合には、状況に応じて外部のコンサルタントに修繕計画や内容について相談することも検討すべきでしょう。

4. マンションの外壁修繕で絶対に外してはいけない6つの注意点

マンションの外壁修繕で絶対に外してはいけない6つの注意点

  1. 修繕計画の妥当性を見直す
  2. 修繕積立金が不足していないか確認する
  3. 管理会社任せにしてはいけない
  4. 管理会社経由の業者見積もりだけで判断してはいけない
  5. 修繕内容に無駄はないか必ず確認する
  6. 管理組合員が素人のみの場合には外部の専門家に相談する

マンションの外壁修繕を行う際には、長期修繕計画の策定から実際の修繕内容や見積もりに至るまで、上記のような「絶対に外してはいけない押さえるべきポイント」があります

これらのポイントの内容を理解した上で、管理会社任せにせずに効率的かつ効果的な修繕を行いましょう。

4-1. 修繕計画の妥当性を見直す

外壁修繕及びその他大規模修繕においては、長期修繕計画の策定が不可欠となりますが、長期修繕計画は修繕積立金の算定基準にもなり、大規模修繕を実施するために、無理のない修繕費用の積立計画を立てることも非常に重要となります。

また、マンション分譲時にデベロッパーが長期修繕計画を策定しますが、その際の修繕積立金の金額には将来的な大規模修繕の内容が適切に反映されていなかったり、早期分譲のために金額を敢えて低めに設定してるといった場合が多いため、デベロッパーが作成した長期修繕計画を鵜呑みにせず必ずその妥当性の確認を行うことにも注意しましょう。

近年は、建物の各種部材や設備の長命化及び施工技術の発達により、修繕費用や修繕周期が日々変わってくるため、3年~5年程度で長期修繕計画の見直しを行うと良いでしょう。

また、大規模修繕を行った後には予定していた工事の実現度合い等を考慮して、適宜長期修繕計画書の修正を行うことが大切です。

4-2. 修繕積立金が不足していないか確認する

長期修繕計画の内容の精査同様に、予定している修繕工事が実施出来る程度に修繕積立金が積み立てられているかの確認を行うことが必要です。

修繕積立金が不足している場合、予定している修繕工事が先送りになってしまったり、災害等で大規模修繕が急遽必要な場合に対応出来ず、やむなく一時金として各世帯何十万円も回収しなければいけなくなるといった事態が発生しかねません。

従って、常に将来の修繕計画内容と現在の修繕積立金の額を照らし合わせ、将来的に不足が生じることが予測される場合には、事前にその旨をマンション居住者に通達し、修繕積立金の値上げを行なう等の対策を行うようにしましょう

4-3. 管理会社任せにしてはいけない

前述の通り、マンションの管理・運営は専門知識や経験を必要とするだけでなく、大きな手間や時間を要するものであることから、管理会社に一括して業務委託がなされる場合がほとんどです。

しかしながら、外壁修繕等の大規模修繕に関する管理会社の対応は必ずしも適切ではなく、自社や関連会社の利益追求のために不必要な修繕が行われたり、費用対効果の悪い修繕が行われる等、見積もりや修繕内容に関する精査が行われず、無駄な工事や大きな損失が発生していることが非常に多いのが業界の実態です。

従って、外壁修繕等の大規模修繕に関しては、必ず管理組合主導で長期修繕計画の策定及び修繕積立金の管理を行うだけでなく、後述のように複数の見積もりを取ってその内容を精査し最良の業者を選定するといった活動が必要になります。

その際にも、内容の精査や各種の判断に関して専門知識が必要になるため、判断等に自信が無いという場合には、外部のコンサルタントに相談することも非常に有効です。

相談料として、数十万円単位で費用がかかってしまう場合もありますが、不適切な修繕で数百万〜数千万円単位で大損をすることが多い昨今の業界の実態を考えると、安心して修繕が出来るのであれば決して高い費用とは言えないでしょう。

4-4. 管理会社経由の業者見積もりだけで判断してはいけない

外壁修繕に関する見積もりを取る際には、管理会社任せにせず必ず管理組合でも自主的に見積もりを取るようにしましょう

前述のように管理会社自身や関連会社が建設部門や建設会社を抱えている場合、利益追求のために不適切な工事内容や金額となっている場合があり、仮に公平中立な立場から適切な見積もりを取っていたとしても管理会社が取った見積もりだけでは、内容や金額に関する比較対象が無いため、その妥当性が確認出来ません

また、工事方法に関しても、管理会社を通じて設計監理と工事を一括で発注する「設計・施工方式」と、設計監理と工事を別業者で実施する「設計・監理方式」がありますが、金額の適正さや工事体制のチェック等が出来ることから「設計・監理方式」の方が望ましいことも認識しておきましょう。

このように、見積もりは当然のこと、工事会社の選定等においても管理会社に全て任せるのではなく、管理組合が自主的にチェックをすることを常に心掛ける必要があります。

4-5. 修繕内容に無駄はないか必ず確認する

複数の業者に修繕工事の見積もりを依頼した場合、提案内容がバラバラで結局見積もり内容の比較が出来ないという場合がありますが、このような場合には無駄な修繕項目が含まれていることがあるため要注意です。

各業者の修繕内容の妥当性を判断し、合理的な見積もり比較を行うためにも事前に修繕内容をしっかりと把握して見積もりの精査をすることが大切です。

そうすることで、無駄な修繕が省かれた必要箇所だけの見積もりができ、費用や時間を無駄にすることなく効果の高い外壁修繕が実現します。

4-6. 管理組合員が素人のみの場合には外部の専門家に相談する

前述の通り、外壁修繕においては各種の注意点やポイントを押さえることが重要ですが、素人のみで構成されている管理組合の場合には、実際の長期修繕計画の策定や、そもそもの建物外壁各部の修繕の必要性の判断、見積もり内容の具体的精査、管理会社との交渉等、様々な局面での判断は非常に難しい問題となります。

見積もりを例にとると、大きなマンションであれば10%見積もりが変わるだけで数千万〜億単位で金額が異なることとなるため、細部まで見積もりの内容を精査する必要がありますが、実際にその内容の妥当性が判断出来なければ精査する意味はありません。

従って、管理組合員に有識者がいない場合には外部コンサルタントに相談して、各種判断や運営・進行のアドバイスやフォローを受けることをおすすめします。

ここで多少の相談料がかかったとしても、上記の通り各種判断が出来ずに大損してしまうというリスクを大幅に軽減出来るのであれば、外壁修繕を含む大規模修繕に関するコンサルタントに相談するメリットは非常に大きいと言えるでしょう。

5. マンションの外壁修繕にかかる費用と時間の相場とは?

ここまで、マンションの外壁修繕の概要やメリット及び注意点等を紹介してきましたが、実際に修繕にどれだけの費用や時間がかかるかの目安を掴んでおくことで、具体的な修繕計画や費用の見通しが立てられるため、以下の内容を読んで、おおよその費用や時間の相場感を把握しておきましょう。

5-1. 外壁修繕にかかる費用の目安

外壁修繕にかかる費用の目安

▪️高層10階建・60戸のマンションの1〜30年目までの外壁を含む修繕の想定費用

足場を組む関係上、外壁修繕・屋根防水・鉄部塗装・金物類交換を同時に行うことを想定すると…

上記の外壁を含む修繕工事費の合計295万円/戸  [全世帯(60戸)で合計1億7700万円]

(※マンションの規模や外壁等の材質により上記費用は変動します)

上記の表は、「一般社団法人 マンションリフォーム技術協会」によるマンションの外壁を含む修繕にかかる費用のモデルケースです。

これは、10階建で60戸のマンションのモデルケースで外壁塗装で足場を組む関係上、屋根防水等の修繕を同時に行うことで費用を抑えることが出来ますが、それでも上記のシミュレーションでは30年間で合計1億7700万円という大きな費用がかかることが分かります

そのため、外壁修繕を含む大規模修繕に関しては長期修繕計画の策定の段階から、慎重かつ賢明な判断が必要となり、これだけの大金を任される管理組合には多大な責任が伴います。

だからこそ、管理会社へ任せきりにはせずに大規模修繕の計画の立案や実際の見積もりの精査等は、必ず管理組合主導で行うべきものと言えるのです。

5-2. 外壁修繕にかかる時間の目安

外壁修繕にかかる時間の目安

  1. 小規模マンション(1〜50戸):1ヶ月程度
  2. 中規模マンション(50〜100戸):1〜2ヶ月程度
  3. 大規模マンション(100戸以上):規模に応じて2ヶ月以上かかる場合が多い

(※マンションの規模の分類は諸説あります。また、外壁工事の内容によって期間が大きく異なることに注意)

マンションの外壁修繕に要する時間の目安はおおよそ上記の通りです。

当然マンションの規模や、外壁補修のみなのか塗装も行うのか等で期間が大きく異なるため一概には言えませんが、外壁修繕工事に要する時間の一例として参考にしておくと良いでしょう。

また、前述の通り屋根の防水工事等も同時に行う場合があり状況に応じて費用や時間は様々であるため、事前に専門業者に詳細な調査を依頼して全容を把握した上で、時間に余裕を持って修繕計画を練ることが大切です。

※タワーマンション(一般的に20階を超え60m以上の高層マンション)の注意点

タワーマンションは、前述の通り足場を組めないような30階以上のマンションも存在するため、屋上からゴンドラ等で1フロア毎に修繕を行っていくことになりますが、おおよそ1フロアに1ヶ月かかるとも言われており、高層階部分が10階分あればそこだけで10ヶ月かかる計算になります。

もちろん、複数階を同時に施工出来る場合には短縮が出来ますが、基本的にタワーマンションの外壁修繕は高層での作業となるため風が強く、強風の日は作業が出来ないこともあるために工期が長くなりやすいという傾向があります。

またコストに関しても高いイメージがありますが、一般的なマンションに比べて屋上の面積がそこまで大きくない場合も多いことから、戸数に対して防水工事の面積が小さい分、戸当たりの費用が安くなるため、外壁修繕の費用が嵩む代わりに屋上の防水工事が安価で済むことも多く、一概にタワーマンションの方がコストが高いとも言い切れません。

とはいえ、タワーマンションの外壁修繕には多額の費用と時間を要するものであり、長期間に渡ってゴンドラや養生シートに覆われることとなるため、居住者との協議だけでなく専門家を交えてトラブルが起きないように修繕計画を立てることが重要です。

6. 損せず外壁修繕を行うための賢い業者選定の4ステップ

マンションの外壁修繕を成功させるためには、適切な内容及び金額で工事をしてくれる施工業者を選定することが妥協出来ない最重要項目と言えますが、最良の施工業者の選び方等にも専門知識が必要となるため、一般の人にとっては最良業者の選定も頭を悩ませる問題となります。

しかし、上記のような最良業者を選定するための方法に則り注意点をしっかり守れば、素人のみの管理組合であっても、最良の業者選定が出来るようになるため、この流れに沿って優良な業者選定をし、損無く費用対効果の高い修繕を行いましょう

6-1. 一括見積もりサイトで複数の業者の見積もりを取る

外壁修繕を行うに当たっては、前述の「6つの注意点」でご紹介した通り管理会社経由の見積もりだけで判断することは絶対にやめましょう

管理会社経由の見積もりだけでは、比較対象が無いというだけでなく、利益追求のために保証期間中であるにも関わらず修繕工事を行おうとする場合がある等、管理会社に丸投げしてしまうと大損をしてしまうことがあるため要注意です。

このような事態を回避し、適切な修繕を行うためには、まず一括見積もりサイト等を活用して複数の業者の見積もりを取る所から始めましょう

管理組合員で業者に詳しい人がいる場合には、直接業者にアプローチすることも考えられますが、複数の業者見積もりを取るには多くの手間や時間がかかるものであるため、同時に複数業者の見積もりが瞬時に取れる一括見積もりサイトが非常に便利です。

おすすめ一括見積もりサイト1:「ホームプロ

ホームプロ』は、リクルート・大阪ガス・NTT西日本・NTT東日本が出資している10年連続で利用者数No.1のリフォームサイトで、この通り出資会社が有名な大手企業であるため、とりあえず大手の方が安心して依頼出来るという方におすすめのサイトと言えるでしょう。

ホームプロは、依頼者のマンション所在地や依頼内容等に応じて最大8社のリフォーム会社を紹介してくれる大手サイトで、施主によるリフォーム会社の評判、クチコミも掲載されているため、利用者の生の声が聞ける点も心強いサイトです。

更にサイト上では、大規模修繕に関する部位別のおおよその金額例やリフォーム事例の紹介や、リフォームを成功させるためのノウハウに関する記事が掲載されているため、外壁修繕に限らず実例を見たりノウハウを学んで大規模修繕のイメージを掴みたいという場合にも活用出来ます

おすすめ一括見積もりサイト2:「town life リフォーム

town life リフォーム』は、インターネットサイトにおけるリフォーム部門の「利用満足度」・「使いやすさ」・「サイト利用者安心度」でランキング1位を獲得している人気サイトです。(※株式会社リンクアンドパートナーズ調べ)

このサイトでは、独自の一定評価基準をクリアした全国300社以上の業者が登録されており、タウンライフリフォーム上で各リフォーム会社の詳細・事例・商品を見ることができ、各リフォーム会社からの見積もり・提案を比べることが出来るため、各会社の強みの理解、依頼者のニーズに合った会社の発見に繋がり、納得してリフォームを進めることが出来ます。

住友不動産、住友林業のリフォーム、ミサワリフォーム等といった大手建設会社のリフォーム部門も多く登録されている等、登録基準をクリアした業者のみが登録されており、工事保証等もあるため安心して利用出来るおすすめサイトです。

6-2. 複数の見積もりを比較する(できれば外部の第三者専門家に相談する)

town life リフォーム』や『ホームプロ』を活用して複数の見積もりを取った後は、それらの見積もりの内容や金額を比較し、内容に無駄がないかや見積もりの単価等から金額差を把握して、適切な内容でなるべく安い業者はどれかや、保証の有無やその内容等を詳細に確認しましょう

例えば、同じ工事の依頼でも足場費用や配置する警備員の数の相違、使用部材のグレード等によって金額は大きく異なるものであるため、業者毎の提案内容のコンセプトの違いを的確に把握することが大切です。

しかしながら、各業者の提案内容が異なるために正しい判断が出来なかったり、見積もりや保証内容の検討についても専門知識が必要なために結局判断がつかないという事態に陥ることが多いため、できればマンションの修繕全般に関するコンサルタント等の外部の第三者専門家に相談し、見積もり内容の比較の仕方や押さえるべきポイントに関するアドバイスを受けることをおすすめします。

また、第三者専門家に相談することで、公平中立の立場から依頼者に最適な修繕の内容の判断や見積もりの精査をしてくれるだけでなく、管理会社や施工業者との交渉の仕方や注意点に関してもアドバイスが貰え、更に業者選定で終わらず外壁修繕の完了及び次期計画に至るまでの専門的コンサルティングを行なって貰えます

多少の相談料はかかりますが、不適切な修繕による数百万〜数千万単位の損失を回避出来ることを考えると、決して高くない必要経費と言えるでしょう。

6-3. 各業者と金額・内容を交渉し管理組合経由で最良の業者を選定する

各社の見積もり内容比較検討した後は、それぞれの業者と工事内容や金額に関する擦り合わせや交渉を行い、その中で最もニーズに合った最良の業者を「必ず管理組合経由で」選定しましょう

複数見積もりを取っても、管理会社に見積もり内容の精査や各業者との交渉を任せてしまうと、適切な交渉がなされず結局管理会社が提携している先の業者を推してくるといった場合も少なくないことや、管理会社経由で取った見積もり内容が適正かどうかの判断材料を得るという意味でも、管理組合経由で業者を選定しておく必要があるのです。

そのため、手間はかかりますが見積もりの精査や各業者との交渉においても管理会社任せにはせず、必ず管理組合経由で納得した最良の業者選定をしておくことが重要です。

6-4. 管理会社経由の業者とも金額・内容を交渉し最終的な最良業者を決定する

管理組合経由で最良の業者を選定した後は、管理会社経由で見積もりを取得した業者とも金額や施工内容に関する交渉を行い、その上で「管理組合経由の最良業者」と「管理会社経由の最良業者」を比較検討し、最終的な最良業者を選定しましょう。

管理会社は、利益追求のために不適切な大規模修繕の提案をしてくる場合もありますが、公平中立の立場から適切な施工会社の選定を行なっている場合には、管理会社という専門家による業者選びを通じて修繕を行うことが出来るというメリットがあるため、管理組合経由で選定した施工業者と管理会社経由で選定した業者とを比較する必要があるのです。

条件を合わせて両者を比較する際に、再度業者と交渉が必要となる場合もありますが、その時に適切な判断や決断が出来ないという場合には再度外部の第三者専門家に相談することも有効でしょう。

このように、マンション修繕における最重要項目である業者選定においては多くの注意点がありますが、上記の4ステップを踏みしっかりとポイントを押さえることで、最良の業者に出会える可能性が飛躍的に向上するでしょう。

7. まとめ

いかがでしたでしょうか?

マンションの外壁は、建物躯体等の構造自体を守るだけでなく、美観等の観点からマンションの資産価値を維持・向上させるために必要なものであり、定期的なメンテナンスが行われなければ雨漏りによる建物構造体の劣化や、外壁脱落による事故等を引き起こすものでもあるため的確な修繕が必要ですが、外壁や塗装に関する状況判断や信頼出来る業者選びは専門知識や経験がなければ非常に難しい問題となります。

しかし、本ページでご紹介したように、注意点を押さえて的確な状況判断や最良の業者選定を行うことで、雨漏りによる建物の劣化や設備の不具合等の二次被害を回避でき、マンション自体の資産価値の低下も防止することが出来ます。

そのためにも、管理組合員や理事の人はまず『town life リフォーム』や『ホームプロ』といった一括見積もりサイトを利用して、複数の見積もりを収集し、その上で外部の第三者専門家のコンサルティングを受けることをおすすめします。

弊社では、不動産鑑定士をはじめとする多数の大規模修繕に関する専門家とパートナーシップを組み、様々な問題解決のお手伝いをしておりますので、第三者専門家への相談をご希望の方は、無料相談(こちら)よりお問い合わせ下さい。

外壁修繕までにまだ時間の猶予があるという場合には、両サイトで取得した見積もりの比較を行う等して相場感を掴み、サイト内で紹介されている実例等から将来的な外壁修繕及び大規模修繕全般に関する知識や予算に関する教養を身につけておくのもおすすめです。

<このページでご紹介したサービス>

  • town life リフォーム』:複数見積もりが取れる使いやすさNo.1の無料一括見積もりサイト
  • ホームプロ』:有名大手企業が出資する利用者数No.1の無料一括見積もりサイト

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