土地活用入門｜土地活用の種類と最初に考えるべき6つのポイント
土地活用を考えているけど、いったい何から手をつけて良いのか悩んでいませんか？
あなたの土地で最適な土地活用の種類を見極めるためには、きちんとした手順を踏まえて様々な要素を検討していくことが大切です。
本ページでは、土地活用を検討している方のために、土地活用で最初に考えるべき6つのポイントを初心者にもわかりやすく丁寧に解説していきます。
まずはこれらのポイントをしっかりと押さえておきましょう。
1. まずは土地活用の種類を知る
土地活用には、代表的な方法として概ね以下のような13種類の方法があります。
| 土地活用の種類 | 事業費 | 事業期間 |
| 1. 定期借地 | ゼロ | 長期 |
| 2. 駐車場 | 小 | 短期 |
| 3. ソーラー発電 | 小 | 短期 |
| 4. トランクルーム | 小 | 短~中期 |
| 5. ロードサイド店舗 | 中 | 短~中期 |
| 6. アパート | 中 | 長期 |
| 7. マンション | 中〜大 | 長期 |
| 8. 介護系施設（老人ホーム等） | 中〜大 | 長期 |
| 9. 医療系施設（病院等） | 中〜大 | 長期 |
| 10. ホテル | 中〜大 | 長期 |
| 11. オフィス | 中〜大 | 長期 |
| 12. 商業施設（ショッピングセンター等） | 大 | 長期 |
| 13. レジャー施設（映画館等） | 大 | 長期 |
所有地の規模や建築条件・立地条件・市場条件といった所有地の特性によって、そもそも検討可能な活用法は異なってくると共に、どの活用法が最も事業性に優れるかも所有地毎に異なってきます。
どの活用法が良いかは、あくまで土地活用の目的と所有地の特性に合わせて検討するべきものであり、単純に事業費の大小や、巷で言われているような根拠のない平均利回り等で判断してはいけません。
2. 土地活用の目的を明確にする
土地活用の種類によってメリット・デメリットが異なるため、土地活用の目的次第で最適な活用方法は変わります。
相続を見越して相続対策の一環として土地活用を検討するのであれば、遺産分割方法をきちんと決めた上で、相続税評価額の圧縮に最も効果のある活用法を検討すべきですし、事業性の判断も長期安定経営に主眼を置いて判断すべきということになります。
一方、不動産投資の一環としての土地活用であれば、将来の売却等も視野に入れながら、その土地のポテンシャルを最大限に生かした活用法でなければ、土地込みでの利回りは落ちてしまうということになります。
このように、土地活用の目的に応じて検討項目や判断基準が大きく異なってきますので、まずは土地活用することで最も実現したいこと（＝土地活用の目的）を明確にしておきましょう。
3. 事業期間を決める
10年程度の比較的短期の事業なのか、30年以上の長期の事業なのかによっても検討可能な土地活用の種類が変わってきます。
これは土地活用の目的に応じてある程度定まってくる要素でもありますが、例えば、金融資産を不動産化して運用する場合等のように投資目的の土地活用の場合には、何年程度で投資資金を回収したいのかによっても検討すべき活用法が異なってきます。
当然、短期回収を目指すほど取るべきリスクも大きくなってきますので、経営戦略として方針を固める必要があります。
4. 可能性を検討して事業方針を固める【最重要】
土地活用の目的とそれに応じた事業期間がある程度明確になってくれば、次は、様々な土地活用の種類の中から自分の土地で実現可能な土地活用の可能性を検討して、事業方針を固めていくことになります。
そして、土地活用の検討の中で最も重要であるにも関わらず、第三者的な専門家がいないがために十分な検討ができていないのがこのフェーズです。
多くの人はこのステップを踏むことなく、いきなり具体的なプランを集めているため、本当に自分の土地活用目的や土地条件に合った最適な活用法が何かが不明瞭なまま、声を掛けた業者から集まったプランの中だけで比較検討し最も良さそうなプランを安易に選択してしまっています。
当然、声が掛かった各々の業者は受注するために自社が最も得意とする分野で提案をし、それを勧めてくることから、このような進め方では最適な活用法を見つけることは困難であると言えます。
したがって、まずは不動産コンサルタント等のフラットな立場の第三者専門家を活用して最適な活用法は何なのかを見極めておくことがとても重要です。
5. 具体的なプランを集める
4.でしっかりとした可能性検討と事業方針固めができていれば、あとはその事業方針に沿った具体的なプランを複数の事業者（建設会社・設計事務所等）から集めて、事業性の比較を行えば良いだけです。
この際には、できるだけ多くの業者からプランを集めて交渉することで、少しでも良い条件で事業化できるよう可能性を広げておくことが大切です。
6. 事業内容を決定する
最終的に土地活用の目的に照らして最も良い条件で事業化できるであろう企画案を選定し、事業内容を決定します。
事業者を最終決定するにあたっては、最も条件交渉が通りやすいタイミングでもありますので、最後の一押しで値引きや工期短縮等の条件交渉を行うことを忘れないようにしましょう。
まとめ
土地活用は一度事業化してしまうと途中での計画変更は容易ではありません。
そのため、計画段階における検討の深さやその進め方が土地活用の成否を決めると言っても過言ではないでしょう。
安易に検討を進めて将来的に後悔することがないように、計画段階から専門家を交えて十分な検討を行うことをお勧め致します。
