福岡で不動産鑑定評価を依頼するなら？会社規模順比較ランキングとおすすめ業者3選

福岡の不動産鑑定業者に依頼をしたいけど、どの業者が自分にとって最適なのかが分からず困っていませんか？

不動産鑑定業者は医者や他の士業と同様に、不動産の種類に応じた得手不得手があることから、業者によって請け負う業務内容に偏りがあったり、特定の業務にのみ特化していたりと、その運営状況は様々であり、きちんと自身の問題に特化した不動産鑑定士のいる業者を選定しなければ、満足したサポートが受けられない可能性があります。

しかしながら、不動産鑑定業者の選定において重要な知識や失敗しないためのポイントも存在し、これらをしっかりと押さえておけば、初心者でも失敗せず満足のいく依頼をすることが出来るようになります。

このページでは、初めて不動産鑑定業者に依頼する人でも失敗しない依頼が出来るように、以下の流れに沿って分かりやすく解説していきます。

このページをすべて読めば、不動産鑑定業者への依頼についての詳細な理解が得られ、自身のお悩みや問題の早期解決に繋がるでしょう。

1. 福岡で規模の大きい不動産鑑定業者ランキングTOP6

(※2019年10月時点の情報です)

上記のランキングは、福岡で所属不動産鑑定士数を公表している業者の「所属する不動産鑑定士の人数」を基準に選定したトップ6の業者ランキングです。

国土交通省の調査によると平成31年1月1日時点で、福岡県の不動産鑑定事務所数は117件あり、日本全国の不動産鑑定業者のうち3.15%の割合を占めており、全国で8番目に登録件数の多い県となっています。

1-1. 福岡で規模の大きい不動産鑑定業者トップ6解説

不動産鑑定業者も医者のように分野毎の得手不得手があるため、大手だからと言って全ての案件に対応出来るというものではありません。

不動産鑑定業者選びの前提として、自身の抱える問題に特化した鑑定業者を選定することが問題の早期解決に繋がることを理解する必要があります。

例えば、不動産マーケットの中心である東京の大手不動産鑑定業者は、「規模が大きい（不動産鑑定士が多い）＝不動産証券化案件がメイン」という傾向があり、個人の依頼を受け付けている大手鑑定業者は少ないのが現状で、これは福岡県でも同様のことが言えます。

このような業界の実態がある中で、自身の問題に特化した鑑定業者選定のポイントとして、まず不動産鑑定業界全体の構図を把握することも重要であるため、業界を代表する三大大手鑑定業者及び、福岡県で規模の大きいトップ6（鑑定士数を公表している上位6社）をご紹介していきたいと思います。

三大大手鑑定業者とは？

三大大手鑑定業者

• 一般社団法人 日本不動産研究所
• 大和不動産鑑定株式会社
• 株式会社谷澤総合鑑定所

数ある不動産鑑定業者の中で、長きに渡り三大大手鑑定業者と言われるのが、上記の表のトップ三社です。

不動産鑑定業界を知る上で欠かせない存在であり、それぞれ、歴史、鑑定評価業務による評価報酬金額、不動産鑑定士数等の各種の実績から、三大大手鑑定業者と言われており、競合の多い東京都の中でも一際目立った存在となっています。

三大大手鑑定業者は、日本全国だけでなく海外にも幅広いネットワークを誇っており、福岡県にも三大大手鑑定業者それぞれの支社があります。

以下、三大大手鑑定業者及び福岡県の規模の大きい不動産鑑定業者トップ10をご紹介します。

1位 一般社団法人　日本不動産研究所（不動産鑑定士数267名）

不動産鑑定業者と言えば天下の「フドウケン」と言われる程、長年に渡り不動産鑑定業界を牽引している大手業者です。

不動産鑑定士になった際には、独立開業までの修行の場としても選ばれる会社で、全国に支社があり、不動産に関する最新の調査・研究を行っています。

例えば投資家にとって重要な指数となる各種利回りに関する調査結果を定期的に発表する等、様々な観点から不動産を研究している不動産鑑定業界のリーディングカンパニーです。

大和不動産鑑定の調べによると鑑定報酬額もダントツの1位で、上記の通り不動産鑑定士数も圧倒的に多く、日本を代表する不動産鑑定業者と言えるでしょう。

「フドウケン」の鑑定部門の特徴としては、本社（東京）と全国8支社41支所及び上海子会社が一体となってネットワークを形成し、公正・中立の立場から審査決済を行うシステム「機関鑑定評価」を行なっていることです。

「機関鑑定評価」とは、不動産の様々な分野に精通する不動産鑑定士が集まり、社内で行なった鑑定評価に関して評議を行うことで、多面的なチェックを行い、鑑定評価結果に個人差が出ないようにするための仕組みです。

また、不動産の類型に応じた専門チームを作り、全国的なネットワークを駆使して鑑定評価を行っているため、例えばレジャー施設（ゴルフ場や遊園地）の鑑定評価を専門で行うチームや、賃料評価を専門に行うチームがある等、専門性が非常に高いのが特徴です。

ただし法人や公的機関向けのサービスが中心となっている鑑定業者のため、個人が依頼する先としては最適とは言えないかもしれません。

2位 大和不動産鑑定株式会社（不動産鑑定士数108名）

大和不動産鑑定株式会社は、鑑定評価業務の報酬額が日本不動産研究所に次いで全国第2位の実績がある大手鑑定業者です。

シンガポールにも支社がある等、日本全国だけでなく海外の不動産鑑定業務も行なっており、豊富な経験と幅広い情報を基に、日本不動産研究所同様に不動産の類型に応じた専門チームを作成し、専門性の高い不動産鑑定士による鑑定評価で依頼者のニーズに合った提案やサービスを行なっています。

大和不動産鑑定は、「建物・環境」に関する総合コンサルタントと言える程、一級建築士等の建築や環境に関する専門家が多く在籍しており、エンジニアリングレポート（証券化対象不動産に関する調査報告書）の作成業務や、土壌汚染やアスベスト等の有害物質に関する問題解決等、建物や環境に関する総合コンサルティングを行っていることも特徴の一つです。

また、市街地再開発事業や被災地復興事業といった街づくりの総合コンサルティングにも力を入れており、街づくりに関わる不動産証券化案件や都道府県等による再開発事業に関する鑑定評価業務、再開発ビルの長期安定運営に関する提案等、再開発事業の推進を行なっている鑑定会社です。

3位 株式会社谷澤総合鑑定所（不動産鑑定士数75名）

大和不動産鑑定の調べによる鑑定業務の評価報酬額では全国第3位の実績を誇り、所属している不動産鑑定士の数も75名と多い、三大大手鑑定業者の一角を担う会社です。

谷澤総合鑑定所も、前述の二社同様に不動産証券化案件や企業会計のための鑑定評価等の民間企業からの依頼や、土地収用やインフラ整備に関する鑑定評価等といった行政機関からの依頼が中心となっていますが、個人の相続に関する問題解決等も行なっており、幅広い分野のサービスを展開している鑑定業者です。

50年以上に渡る業務実績による、豊富なデータを用いたコンサルティング業務や、有益な情報サービスの提供も行なっているいるため、相談依頼からアフターフォローに至るまで、鑑定評価のみならず様々な調査分析が必要な場面でも、自社で完結出来るという強みを持っています。

4位 東洋プロパティ株式会社（不動産鑑定士数14名）

東洋プロパティは、特にオフィスや店舗、倉庫等といった「事業用不動産」に関する専門業者です。

事業用不動産を50年以上扱っており、北海道から九州まで幅広いネットワークを駆使して、企業にとっての経営資源である事業用不動産の活用等の鑑定評価やコンサルティングを行なっている会社です。

事業用不動産に関する仲介、リーシング、デューデリジェンス、不動産投資等に関して特化した会社と言えるでしょう。

5位 株式会社総研

総研は、不動産鑑定業と宅建業を行なっている鑑定業者であり、不動産の適正な価値を把握した上で、売買当事者が損せず適切な価格・タイミングで売買取引が出来るようにサポートを行なっている鑑定業者です。

一般的な不動産の売買取引は宅建業者が価格を査定し、それを参考に売主が売却価格の設定を行いますが、宅建業者による査定は画一的な方法が無いため、査定価格の算出方法も業者毎にまちまちで、必ずしも不動産の適正な価値を評価しているものとは言えません。

そこで、適切な価格やタイミングで不動産の売却を行うために不動産鑑定評価が活用されますが、総研では不動産鑑定士が売買の対象となる不動産の適正な価値を把握した上で、ワンストップで売買契約及び引き渡しまで全てフォローを行なってくれるため、損せず早期に不動産の売却や購入を行うことが出来るようになります。

不動産の売買に関する悩みや問題を抱えている人には、特に有効な相談先と言える鑑定業者です。

6位 株式会社鑑定ソリュート福岡

鑑定ソリュート福岡は、民間企業・公的機関・金融機関向けの不動産鑑定評価やコンサルティングサービスに加え、個人の不動産売買や不動産投資に関するアドバイス業務や、マンション管理組合向けの大規模修繕に関するコンサルティングも行っている鑑定業者です。

再開発プランナー、マンション建替アドバイザー、一級建築士等と連携し、マンション管理組合向けに大規模修繕に関する注意点や修繕タイミングのアドバイス、適切な修繕計画や管理計画の立案等のコンサルティングを行なっています。

その他、市街地再開発コンサルティングや土地区画整理コンサルティングを行なっているだけでなく、個人の不動産投資における投資用不動産の投資価値判断や投資用不動産の運用アドバイス等を幅広く行なっている鑑定業者です。

1-2. 福岡の不動産鑑定業者の業務内容の傾向

福岡の不動産鑑定業者の業務内容の傾向

1. 個人及び法人、公的機関からの「売買」・「資産評価」依頼が約57%
2. 上記以外の法人・公的機関中心の案件の合計が約38%

→大手はやはり法人案件が多い傾向だが、個人依頼の受注もある

国土交通省による、2018 年の福岡県の不動産鑑定業者への「依頼目的及び実績」に関するデータによると、福岡の鑑定業者全体の業務の傾向として、上記のような依頼内容の割合となっています。

福岡県では、「不動産証券化案件」を三大大手鑑定業者だけでほぼ100%受注しており、その他金融機関からの「担保評価」、企業の「財務諸表作成のための評価」、土地収用等における「補償」に関する評価等といった、法人や公的機関からの依頼が多く、個人案件は「売買」や「資産評価」に関する依頼が中心となっています。

不動産証券化案件が分かりやすい例ですが、不動産鑑定業界では大手であれば個人のどんな問題も解決出来るというわけではなく、むしろ規模が大きい程、証券化案件や担保評価等の法人案件が多くなる傾向があります。

そして「担保評価」も不動産証券化案件のために行うものも多く、売買や資産評価に関しても、財務諸表への記載のために不動産の適正な時価を把握する必要がある場合の鑑定評価といった法人案件が多いため、福岡の大手鑑定業者は「法人案件」がメイン業務となっているのが実態です。

このように、大手鑑定業者は個人案件をほとんど受け付けておらず、前述の通り大手のように規模が大きい程、証券化案件や法人案件が多くなるのです。

一方、中小規模の鑑定業者であれば個人案件を受け付けてはいますが、所属不動産鑑定士の数は1人〜数人程度と非常に少なく、自身の抱える問題に特化した不動産鑑定士が在籍しているとは限りません。

従って、自身の問題の早期解決のためには多数の不動産鑑定士と接点のある人や企業から、自身の問題に特化した鑑定業者を紹介してもらうことが重要と言えるでしょう。

2. 個人も依頼出来る福岡のおすすめ不動産鑑定業者3選

個人依頼も受け付けているおすすめ不動産鑑定業者3選

• 株式会社総研
• 株式会社鑑定ソリュート福岡
• 大東鑑定株式会社

福岡の不動産鑑定業者も大手は法人案件が多いという実体はありますが、個人向けサービスを行なっている業者も多数あります。

本ページでは、上記ランキング含め個人向けサービスを行なっている福岡のおすすめ業者を3社ご紹介します。

ただし不動産鑑定業者への依頼における注意点として、「個人の依頼を受け付けている≠個人の全ての問題解決が出来る」ということに注意して、後述の通り不動産鑑定業者の選定ポイントをしっかり押さえ、早期の問題解決を図りましょう。

2-1. 株式会社総研（不動産鑑定士数6名）

総研は、不動産鑑定業と宅建業を行なっている鑑定業者であるため、不動産の最有効活用に関するコンサルティングと資産価値向上のための不動産の買い替えに関するコンサルティング等を、同時かつワンストップで行なってくれる鑑定業者です。

不動産は2つと同じものが無く所有者の状況も様々であるため、不動産の活用や売買を含む資産の整理等は、画一的な方法ではなくオーダーメイド型の資産管理・承継が必要となります。

総研では、相談者の抱える問題の背景や資産状況を踏まえて、土地の最有効活用や不動産の買い替え、相続税対策等の将来の承継まで視野に入れたコンサルティングを行なってくれるため、資産価値が向上するような土地活用や、保有不動産を売却して相談者の状況に合った物件の購入の手伝い等、不動産鑑定業と宅建業を兼業しているからこそスムーズかつ無駄の無いサービスが行われています。

従って、保有不動産の売却や、自身に合う物件購入、遊休地の最有効活用等に関する悩みや問題を抱えている人にとって、資産背景や不動産の状況を踏まえた的確なアドバイスを提案してくれる鑑定業者と言えるでしょう。

2-2. 株式会社鑑定ソリュート福岡（不動産鑑定士数4名）

鑑定ソリュート福岡は、前述の通り個人の不動産売買や不動産投資に関するアドバイス業務や、マンション管理組合向けの大規模修繕に関するコンサルティングも行っている鑑定業者です。

マンションの管理組合の理事等は、一般的にマンション管理に関する知識や建築の知識が無い中で持ち回りでやっているという場合が多くあります。

そのため管理会社の言いなりに余計な経費をかけてしまったり、不適切なタイミングで不要な修繕を行ってしまったりするケースが多くあるため、鑑定ソリュートではこのような問題が起きないよう事前に大規模修繕に関する考え方や、適切な修繕内容やタイミングの判断の目安等に関するアドバイスを行なってくれるだけでなく、投資用物件の修繕等に関するコンサルティングや、物理的側面から見た投資価値判断も行なってくれます。

このように建物の物理的側面から見た建物の適正な価値判断や、修繕の要否等を判定してくれるため、マンションに限らず賃貸住宅等の投資用不動産の収益性向上や、設備更新や大規模修繕、売却のタイミング判断等に関して鑑定ソリュート福岡は有効な相談先と言えるでしょう。

2-3. 大東鑑定株式会社（不動産鑑定士数2名）

大東鑑定株式会社は、代表鑑定士が相続や事業承継専門の不動産アドバイザーとして活動しており、相続による不動産を含む公平な遺産分割に関するアドバイス業務や、家族経営の会社における自社株式や事業用資金の承継に関して、会社後継者の相続税対策や、その他相続人の遺留分の確保に関するコンサルティング等を行なっています。

また相続税の申告の際に、路線価による相続税評価額ではなく不動産鑑定評価額を活用することで相続税を大幅に軽減出来る場合もあるため、不動産を含む相続に関して悩みを抱えている場合や、事前に相続税対策や遺産分割による争いを回避したい等という場合に相談すべき鑑定業者と言うことが出来るでしょう。

個人による不動産鑑定業者への依頼における注意点

上記3社は、法人案件や公的機関からの案件が多い福岡県において、個人でも比較的依頼がしやすい先と言うことが出来ます。

しかしながら、所属している不動産鑑定士の数は少なく、不動産に関する問題は様々であるため、自身の抱える問題に特化した最適な不動産鑑定士が在籍しているかは未知数です。

不動産に関する問題について、例えば不動産鑑定業者のホームページでは「価格に関するトラブル解決」等と記載がありますが、価格に関するトラブルには「相続による遺産分割」、「共有物の権利分割」、「借地権や底地に関する問題」等様々あります。

従って、ホームページだけでは自身の問題に特化した鑑定業者かどうかを見極めることは非常に難しく、無料相談や問い合わせを重ねたとしても、一般の人が不動産鑑定業者の得手不得手を見極めることも困難です。

そのため、自身の問題の最短解決には、専門知識のある不動産コンサル会社への無料相談等を通じて、最適な鑑定業者を紹介してもらうことが手っ取り早く、かつ、本質的な解決に繋がると言えるでしょう。

3. 自己のニーズに合った不動産鑑定業者の選び方とは？

前述の通り、不動産鑑定業者の選定は、規模だけでなくいかに自身の抱える問題に特化した業者へ依頼をするかが重要なポイントとなります。

そのためこの章では、自己のニーズに合った不動産鑑定業者選定に関する考え方やポイントについて解説していきます。

3-1. 自己のニーズに合った不動産鑑定業者とは？

自己のニーズに合った不動産鑑定業者とは？

→自己の問題解決に特化した不動産鑑定士が在籍する鑑定業者

医者が内科、外科等と分野分けされてるように、不動産に関する問題も様々であるため、その都度、問題毎に特化した専門家が対応しなければ問題の解決には繋がりません。

不動産鑑定士も同様に、鑑定評価やコンサルティングと一言で言っても様々な分野があり、不動産鑑定士毎に精通している分野が異なります。

また不動産鑑定業者も、会社の方針等によって前述のように不動産証券化や企業会計に関する鑑定評価に特化して行う業者もあれば、規模の小さな鑑定業者のように個人や中小企業向けのサービスが多い等、業務内容にも偏りがあるため、不動産鑑定業者の業務内容を良く理解した上で、自身の抱える問題に特化した業者であるかの見極めをすることが大切です。

3-2. 自身の問題に特化した不動産鑑定業者を選定する最短方法

自身の問題に特化した不動産鑑定業者を選定する最短方法

→多数の不動産鑑定士・不動産鑑定業者と接点のある企業・人からの紹介

自身の抱える問題に特化した不動産鑑定士と出会う最短方法は、多数の不動産鑑定士と接点のある企業もしくは人から紹介をしてもらうことですが、多数の不動産鑑定士と接点のある企業や人は限られています。

そこで便利なのが多数の不動産鑑定士とパートナーシップを結んでいる不動産コンサルティング会社です。

不動産コンサルティング会社は、不動産に関する問題の無料相談を受け付けている場合が多く、ここから直面している問題に特化した不動産鑑定士を紹介してくれます。

また、単に不動産鑑定士を紹介してもらいたいだけなら、付き合いのある他の士業（弁護士・公認会計士・税理士等）から紹介してもらうことや、各都道府県の不動産鑑定士協会が公開している不動産鑑定業者の一覧から選択するという手もありますが、紹介された不動産鑑定士が自身が抱える問題に特化しているとは限らないことに注意をしましょう。

弊社では、建築・税務・金融を熟知した経験豊かな不動産鑑定士が所属しており、多数のパートナー不動産鑑定士とも協力しながら、様々な問題解決のお手伝いをしておりますので、不動産鑑定士への相談をご希望の方は、無料相談（こちら）よりお問い合わせ下さい。

4. 不動産鑑定評価にかかる費用はどのくらい？

不動産鑑定評価に要する費用は案件の内容にもよりますが、公的機関が鑑定評価を依頼する際に目安とされている不動産鑑定報酬基準に基づくとおおよそ上記の金額になります。

鑑定評価報酬は、対象となる不動産の種類と鑑定評価額を基に、各案件ごとの内容を加味して決定されますが、以下の3つのポイントにまとめることが出来ます。

4-1. 公的機関が目安とする「不動産鑑定報酬基準」

不動産鑑定評価の報酬額には、法律で定められた金額はありません。

そのため不動産鑑定業者ごとに金額はまちまちですが、公的機関が鑑定評価を依頼する際に目安とされている「不動産鑑定報酬基準」というものがあります。

「不動産鑑定報酬基準（クリックで拡大）」

多くの不動産鑑定業者がこの報酬基準を基に、後述する案件ごとの内容を加味して報酬額を決定しています。

一見この金額だけを見ると決して安くはないため、依頼を一瞬ためらう人も少なくないでしょう。

しかし、あくまで不動産鑑定報酬基準で考えた場合ですが、鑑定評価額5000万円未満なら評価額の約1%程度、鑑定評価額5000万円〜1億円でも評価額の約1%〜約0.8%と、報酬額の割合は非常に低く、不動産鑑定評価が必要となるようなトラブルは多額の費用や精神的負担が大きいことを考えると、これで安心が買えるのであれば決して高い費用とは言えないかもしれません。

4-2. 不動産鑑定評価の依頼内容によって変わる

不動産鑑定評価の報酬額は上記の費用の目安の表からも分かる通り、対象が土地のみの場合、建物のみの場合、土地建物セットの場合、マンションの場合等、不動産の種類によって報酬額が変わるだけでなく、依頼内容や対象となる不動産の状況によっても報酬額が変動することを頭に入れておくと良いでしょう。

以下は主に報酬額が増加する事由の例になります。

依頼内容や不動産の状況による8つの割増事由

• 裁判で不動産価格の証拠資料が必要な場合の鑑定評価
• 現在時点ではなく過去時点の鑑定評価
• 継続中の賃貸借の賃料に関する鑑定評価
• 遠隔地の不動産の鑑定評価
• 借家人が入居中の貸家の鑑定評価
• 営業中のレジャー施設（ゴルフ場や遊園地等）の鑑定評価
• 借地権・借家権の評価
• 適正な借地条件変更承諾料の鑑定評価

これらは個人が依頼する内容の一部の例になりますが、不動産鑑定士による現地調査の手間の増大、不動産鑑定士の法的責任の増大、確認すべき権利関係が複雑な場合、必要資料の取得の難易度等の理由によって報酬額が増加します。

逆に、1年以内に同一不動産の鑑定評価を行なっていた場合、前回の資料が活用できることもあるため「再評価割引」として内容に応じた割引をしてもらえる場合もあります。

詳しくは、不動産鑑定士の無料相談を受けた際や問い合わせに併せて無料見積もりを取ると良いでしょう。

5. 不動産鑑定評価の依頼から鑑定評価書交付までの流れとかかる時間は？

不動産鑑定評価は、依頼後にまず必要書類の収集を行い、不動産鑑定士による対象となる不動産に関するヒアリング、現地確認、関係法令等の詳細な調査、市場の分析、鑑定評価額の算出、法的根拠のあるものであることを表示する「鑑定評価書」の作成等、一定の手順が必要となります。

このように「不動産の鑑定評価に関する法律」及び「不動産鑑定評価基準」に則り不動産鑑定士が様々な調査や分析を行うため、相応の時間が必要となります。

不動産鑑定評価に要する時間は、不動産の種類や依頼内容によってまちまちですが、おおよその目安として約2週間程度の期間を見ておくと良いでしょう。

不動産鑑定業者によっては、約一週間程度で鑑定評価額を中間報告として事前に教えてくれる業者もいるため、急ぎで鑑定評価額だけでも必要である場合には、依頼時にその旨を伝えておくと良いでしょう。

また裁判所や税務署等への提出の必要がないため、内部資料として使うだけで鑑定評価書までは必要でないという場合には、より短い期間でできる「簡易鑑定評価」や「意見書」の発行サービスを行なっている業者もあるため、気になることがある場合はまず不動産鑑定業者の簡易鑑定評価や意見書を利用してみるのも良いかもしれません。

6. まとめ

いかがでしたでしょうか？

福岡県は、九州でも有数の都市であり不動産鑑定業者の数も非常に多く、各鑑定業者のホームページだけでは自身の問題に特化した不動産鑑定士が在籍しているか等の判断は非常に困難であるため、自身の抱える問題の解決以前に依頼先の選定が大きな問題となります。

信頼出来る不動産鑑定業者に出会うためには、多数の不動産鑑定業者との繋がりのある者から紹介して貰うことが、自身のニーズに合った不動産鑑定業者と巡り会える可能性が最も高い方法と言えます。

多くの不動産鑑定業者とのパイプを持つ不動産コンサルタント等を介して、自身の問題に特化した不動産鑑定業者と出会い、不動産の価格や賃料に関するお悩みや問題に関する適切な対策や、早期解決に関するアドバイスを受けることをおすすめします。

弊社では、建築・税務・金融を熟知した経験豊かな不動産鑑定士が所属しており、多数のパートナー不動産鑑定士とも協力しながら、様々な問題解決のお手伝いをしておりますので、不動産鑑定士への相談をご希望の方は、無料相談（こちら）よりお問い合わせ下さい。

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