神奈川で不動産鑑定評価を依頼するなら?会社規模順比較ランキングとおすすめ業者3選

神奈川の不動産鑑定業者に依頼をしたいけど、どの業者が自分にとって最適なのかが分からず困っていませんか?

不動産鑑定業者は医者や他の士業と同様に、不動産の種類に応じた得手不得手があることから、業者によって請け負う業務内容に偏りがあったり、特定の業務にのみ特化していたりと、その運営状況は様々であり、きちんと自身の問題に特化した不動産鑑定士のいる業者を選定しなければ、満足したサポートが受けられない可能性があります

しかしながら、不動産鑑定業者の選定において重要な知識や失敗しないためのポイントも存在し、これらをしっかりと押さえておけば、初心者でも失敗せず満足のいく依頼をすることが出来るようになります

このページでは、初めて不動産鑑定業者に依頼する人でも失敗しない依頼が出来るように、以下の流れに沿って分かりやすく解説していきます。

このページをすべて読めば、不動産鑑定業者への依頼についての詳細な理解が得られ、自身のお悩みや問題の早期解決に繋がるでしょう。

1. 神奈川で規模の大きい不動産鑑定業者ランキングTOP5

神奈川で規模の大きい不動産鑑定業者ランキングTOP5
会社名不動産鑑定士数特徴
1位.
一般社団法人 日本不動産研究所 
267名三大大手鑑定業者の一つで、膨大なデータを持つ業界最大手の鑑定業者
2位.
株式会社中央不動産鑑定所 
23名デューデリジェンス、企業会計に関する評価、公的鑑定評価がメイン業務の鑑定業者
3位.
共同不動産鑑定システムズ
7名全国6箇所に事務所があり特に神奈川・東京で豊富な経験と実績を持つ鑑定業者
4位.
株式会社不動産投資研究所
3名不動産証券化に関わる鑑定評価や不動産投資顧問を多く行う鑑定業者
5位.
株式会社京浜不動産鑑定所
2名主に「個人支援」、「ファミリービジネス支援」、「企業の経営支援」の3つのサービスを展開する鑑定業者
5位.
有限会社アイエー不動産鑑定事務所
2名不動産鑑定評価だけでなく、不動産関連のコンサル、不動産の事務管理上の書類作成も行う鑑定業者
5位.
株式会社松原不動産鑑定事務所
2名個人や企業だけでなく、税理士や弁護士等の他の士業向けサービスも展開している鑑定業者
5位.
伊藤不動産鑑定所
2名所長が2013年から地価公示・地下調査評価員を務めているだけでなく、相続関連の実績も多い鑑定業者

(※2019年10月時点の情報です)

上記のランキングは、神奈川で所属不動産鑑定士数を公表している業者の「所属する不動産鑑定士の人数」を基準に選定したトップ5の業者ランキングです

国土交通省の調査によると平成31年1月1日時点で、神奈川県の不動産鑑定事務所数は234件あり、日本全国の不動産鑑定業者のうち6.62%の割合を占めており、2番目に割合の多い大阪の約8%に次いで全国で3番目に登録件数の多い県となっています。

1-1. 神奈川で規模の大きい不動産鑑定業者トップ5解説

不動産鑑定業者も医者のように分野毎の得手不得手があるため、大手だからと言って全ての案件に対応出来るというものではありません。

不動産鑑定業者選びの前提として、自身の抱える問題に特化した鑑定業者を選定することが問題の早期解決に繋がることを理解する必要があります。

例えば、不動産マーケットの中心である東京の大手不動産鑑定業者は、「規模が大きい(不動産鑑定士が多い)=不動産証券化案件がメイン」という傾向があり、個人の依頼を受け付けている大手鑑定業者は少ないのが現状で、これは神奈川県でも同様のことが言えます。

このような業界の実態がある中で、自身の問題に特化した鑑定業者選定のポイントとして、まず不動産鑑定業界全体の構図を把握することも重要であるため、業界を代表する三大大手鑑定業者及び、神奈川県で規模の大きいトップ5(鑑定士数を公表している上位8社)をご紹介していきたいと思います。

三大大手鑑定業者とは?

三大大手鑑定業者

  • 一般社団法人 日本不動産研究所
  • 大和不動産鑑定株式会社
  • 株式会社谷澤総合鑑定所

数ある不動産鑑定業者の中で、長きに渡り三大大手鑑定業者と言われるのが、上記の表のトップ三社です。

不動産鑑定業界を知る上で欠かせない存在であり、それぞれ、歴史、鑑定評価業務による評価報酬金額、不動産鑑定士数等の各種の実績から、三大大手鑑定業者と言われており、競合の多い東京都の中でも一際目立った存在となっています。

これら三大大手鑑定業者は、日本全国だけでなく海外にも幅広いネットワークを誇っていますが、その中で神奈川県には、「一般社団法人 日本不動産研究所」の支社があります。

以下、日本不動産研究所を含む神奈川県の規模の大きい不動産鑑定業者トップ10をご紹介します。

1位 一般社団法人 日本不動産研究所(不動産鑑定士数267名)

不動産鑑定業者と言えば天下の「フドウケン」と言われる程、長年に渡り不動産鑑定業界を牽引している大手業者です。

不動産鑑定士になった際には、独立開業までの修行の場としても選ばれる会社で、全国に支社があり、不動産に関する最新の調査・研究を行っています。

例えば投資家にとって重要な指数となる各種利回りに関する調査結果を定期的に発表する等、様々な観点から不動産を研究している不動産鑑定業界のリーディングカンパニーです。

大和不動産鑑定の調べによると鑑定報酬額もダントツの1位で、上記の通り不動産鑑定士数も圧倒的に多く、日本を代表する不動産鑑定業者と言えるでしょう。

「フドウケン」の鑑定部門の特徴としては、本社(東京)と全国8支社41支所及び上海子会社が一体となってネットワークを形成し、公正・中立の立場から審査決済を行うシステム「機関鑑定評価」を行なっていることです。

「機関鑑定評価」とは、不動産の様々な分野に精通する不動産鑑定士が集まり、社内で行なった鑑定評価に関して評議を行うことで、多面的なチェックを行い、鑑定評価結果に個人差が出ないようにするための仕組みです。

また、不動産の類型に応じた専門チームを作り、全国的なネットワークを駆使して鑑定評価を行っているため、例えばレジャー施設(ゴルフ場や遊園地)の鑑定評価を専門で行うチームや、賃料評価を専門に行うチームがある等、専門性が非常に高いのが特徴です。

ただし法人や公的機関向けのサービスが中心となっている鑑定業者のため、個人が依頼する先としては最適とは言えないかもしれません。

2位 株式会社中央不動産鑑定所(不動産鑑定士数23名)

中央不動産鑑定所は50年以上の歴史を誇る大手鑑定業者で、東京、横浜、大阪、高松等に拠点を設けています。

業務の内容は、主に不動産証券化に伴うデューデリジェンスや、企業会計における賃貸等不動産の評価、減損会計に関する評価等、法人向けのサービスが多いようです。

また国有財産の売払いに関する鑑定評価や、公共用地の取得等に関する鑑定評価等の公的鑑定評価も請け負っており、中央不動産鑑定所も法人や公的機関向けのサービスが多い鑑定業者と言えるでしょう。

3位 共同不動産鑑定システムズ(不動産鑑定士数7名)

共同不動産鑑定シズテムズは、川崎、横浜だけでなく、下関、周南、徳島、鹿児島と全国6箇所に拠点を置き、特に神奈川県と東京都の案件に関する長年の豊富な経験とデータが強みの鑑定業者です。

不動産の適正な価格、賃料、借地権等に関するトラブル等、様々なサービスを展開していますが、横浜地方裁判所評価人や川崎北税務署鑑定委員等の経歴を持つ不動産鑑定士が在籍しているため、調停や裁判に発展した不動産の価格や賃料に関する問題の早期解決や事前回避等の相談先として非常に有効な鑑定業者と言えるでしょう。

4位 株式会社不動産投資研究所(不動産鑑定士数3名)

日米格付け機関(JCR,Moody’s)において培った不動産証券化案件の格付け経験を活かし、一般的な不動産鑑定評価案件からストラクチャードファイナンスまで幅広い不動産鑑定評価業務の実績がある鑑定業者です。

不動産証券化やノンリコースローンビジネス等のマーケットプレイヤーを対象としたサービスが展開されており、不動産投資顧問としても活動していますが、個人向けのサービスはほとんど展開されてないようであるため、法人向けの鑑定業者と言えます。

5位 株式会社京浜不動産鑑定所(不動産鑑定士数2名)

京浜不動産鑑定所は、主に「個人支援」、「ファミリービジネス支援」、「企業の経営支援」の3つのサービスを展開する鑑定業者で、個人支援としては新築住宅の購入や中古住宅の購入や売却等を安心して行うためのコンサルティングや、不動産を含む相続の遺産分割に関する問題解決等を行っています。

その他家族経営の企業等に向けたサービスを行っており、個人や中小企業向けサービスが多い鑑定業者と言えるでしょう。

5位 有限会社アイエー不動産鑑定事務所(不動産鑑定士数2名)

アイエー不動産鑑定事務所は、不動産の交換、共同ビルの建築における権利調整、借地権の整理等、単純な不動産の価格や賃料に関する問題だけでなく、不動産に関する厄介な問題も多く解決している鑑定業者です。

ホームページの特徴として、鑑定評価の報酬額の事例や、鑑定評価書のサンプル等、他の鑑定業者のホームページに意外と無い内容まで記載されているため、個人の依頼者にとって気になるポイントがホームページ上である程度確認出来るというメリットがあります。

更に具体的な案件ごとの報酬額等については、無料相談等で確認すると良いでしょう。

5位 株式会社松原不動産鑑定事務所(不動産鑑定士数2名)

株式会社松原不動産鑑定事務所は、不動産の売買に関する問題や、投資用不動産の投資価値判断、不動産賃貸借に関する問題解決といった個人向けのサービスも多く行なっているだけでなく、会長が不動産の有効活用に関する著書も出版しており、個人や法人を問わず不動産の最有効活用に関するコンサルティングにも力を入れている鑑定業者です。

また電話相談が初回無料となっており、まずは電話で相談をしてみたいという方にはおすすめの鑑定業者と言えるでしょう。

5位 伊藤不動産鑑定所(不動産鑑定士数2名)

伊藤不動産鑑定所は、所長が2013年から地価公示・地価調査評価員を務め、横須賀市商工相談員として不動産分野の相談業務も行っている鑑定業者で、相続準備、遺産分割、同族会社間売買、交換、借地権、底地などの不動産の時価評価、減価償却の基礎となる建物価格の算定のための資産評価等、個人や法人問わず様々な価格や賃料の評価を行なっている鑑定業者です。

商工相談員等も務めているため、横須賀エリアで中小法人に係る不動産の相談には適した相談先といえるでしょう。

1-2. 神奈川の不動産鑑定業者の業務内容の傾向

神奈川の不動産鑑定業者の業務内容の傾向

  1. 個人及び法人、公的機関からの「売買」・「資産評価」依頼が約55%
  2. 上記以外の法人・公的機関中心の案件の合計が約40%

→大手はやはり法人案件が多い傾向だが、個人依頼の受注も少なくはない

国土交通省による、2018 年の神奈川県の不動産鑑定業者への「依頼目的及び実績」に関するデータによると、神奈川の鑑定業者全体の業務の傾向として、上記のような依頼内容の割合となっています。

「不動産証券化案件」に関しては、日本不動産研究所、中央不動産鑑定所、不動産投資研究所のランキングトップ5に入っている3社で、ほぼ100%を受注している状況です。

不動産証券化案件が分かりやすい例ですが、不動産鑑定業界では大手であれば個人のどんな問題も解決出来るというわけではなく、むしろ規模が大きい程、証券化案件や法人案件が多くなる傾向がありますが、神奈川県は上記のランキングでご紹介した鑑定業者のように、個人の依頼を受け付けている鑑定業者も少なくはありません。

しかし、個人依頼を受け付けているからと言っても、自身の抱える問題に特化した鑑定業者であるとは限りませんし、無料相談等で鑑定業者が得意とする分野を見極めることも一般の人には非常に困難になります。

そこで自身が抱える問題の早期解決のためには、後述の通り多数の不動産鑑定士と接点のある人や企業から、自身の問題に特化した鑑定業者を紹介してもらうことが重要と言えるでしょう。

2. 個人も依頼出来る神奈川のおすすめ不動産鑑定業者3選

個人依頼も受け付けているおすすめ不動産鑑定業者3選
  • 株式会社京浜不動産鑑定所
  • 有限会社アイエー不動産鑑定事務所
  • 株式会社松原鑑定士事務所

神奈川の不動産鑑定業者も大手は法人案件が多いという実体はありますが、個人向けサービスを行なっている業者も多数あります。

本ページでは、上記ランキングの中から個人向けサービスを行なっている神奈川のおすすめ業者を3社ご紹介します。

ただし不動産鑑定業者への依頼における注意点として、「個人の依頼を受け付けている≠個人の全ての問題解決が出来る」ということに注意して、後述の通り不動産鑑定業者の選定ポイントをしっかり押さえ、早期の問題解決を図りましょう。

2-1. 株式会社京浜不動産鑑定所(不動産鑑定士数2名)

京浜不動産鑑定所は、昭和52年の開業以来6200件を超える案件を受注しており、その経験を生かして「市場の変化」や「定期借地権」に関する講演会や論文等を多く発表している鑑定業者です。

前述の通り、個人支援としては新築住宅・中古住宅の購入や売却等を安心して行うためのコンサルティングや、不動産を含む相続の遺産分割に関する問題解決等を行っています。

また、家族経営の企業等に向けた保有不動産の時価評価や事業承継対策等のサービスを行っており、個人や中小企業向けサービスが多い鑑定業者と言えるため、一個人の問題だけでなく、家族経営の会社ならではの不動産に関する問題を抱えている人には有効な相談先と言えるでしょう。

2-2. 有限会社アイエー不動産鑑定事務所(不動産鑑定士数2名)

アイエー不動産鑑定事務所は、法人・個人を問わず多数の案件を受注してきた経験を生かして、特に神奈川、東京、静岡の情報を多く保有し、土壌汚染のある土地等といった不動産価格に重大な影響を及ぼす要因を持つ土地の鑑定評価等、専門性の高い鑑定評価も行なっています

また、大規模な土地の鑑定評価においては、開発を行って分譲を行う場合の想定図面を作成した上でコンサルティングを行ってくれる等、大規模で活用に困っている土地を所有している場合や、買手の選定に困っている場合等に非常に有効なアドバイスを貰える先と言えるでしょう。

これら特殊な不動産を保有している人に、特におすすめの相談先と言えるかもしれません。

2-3. 株式会社松原鑑定士事務所(不動産鑑定士数2名)

株式会社松原不動産鑑定事務所は、前述の通り会長が不動産の有効活用に関する著書も出版しており、個人や法人を問わず不動産の最有効活用に関するコンサルティングにも力を入れている鑑定業者です。

所属鑑定士が大手信託銀行出身であり、金融市場の動向も考慮した上で投資用不動産に関する投資価値の判断を行ってくれるだけでなく、不動産に密接な関係のあるローンに関する知識や、不動産証券化商品に関する知識、信託を利用した上手な資産承継、金利動向から見た土地活用のタイミングに関するアドバイス等、大手の銀行員としての経験を生かしたコンサルティングが魅力の鑑定業者です。

土地活用や不動産投資信託等に関する疑問や相談をしたい方に、特におすすめの業者と言えるかもしれません。

個人による不動産鑑定業者への依頼における注意点

上記3社は、法人案件の多い神奈川県において、個人でも比較的依頼がしやすい先と言うことが出来ます。

しかしながら、所属している不動産鑑定士の数は少なく、不動産に関する問題は様々であるため、自身の抱える問題に特化した最適な不動産鑑定士が在籍しているかは未知数です。

不動産に関する問題について、例えば不動産鑑定業者のホームページでは「価格に関するトラブル解決」等と記載がありますが、価格に関するトラブルには「相続による遺産分割」、「共有物の権利分割」、「借地権や底地に関する問題」等様々あります。

従って、ホームページだけでは自身の問題に特化した鑑定業者かどうかを見極めることは非常に難しく、無料相談や問い合わせを重ねたとしても、一般の人が不動産鑑定業者の得手不得手を見極めることも困難です。

そのため、自身の問題の最短解決には、専門知識のある不動産コンサル会社への無料相談等を通じて、最適な鑑定業者を紹介してもらうことが手っ取り早く、かつ、本質的な解決に繋がると言えるでしょう。

3. 自己のニーズに合った不動産鑑定業者の選び方とは?

前述の通り、不動産鑑定業者の選定は、規模だけでなくいかに自身の抱える問題に特化した業者へ依頼をするかが重要なポイントとなります。

そのためこの章では、自己のニーズに合った不動産鑑定業者選定に関する考え方やポイントについて解説していきます。

3-1. 自己のニーズに合った不動産鑑定業者とは?

自己のニーズに合った不動産鑑定業者とは?

→自己の問題解決に特化した不動産鑑定士が在籍する鑑定業者

医者が内科、外科等と分野分けされてるように、不動産に関する問題も様々であるため、その都度、問題毎に特化した専門家が対応しなければ問題の解決には繋がりません。

不動産鑑定士も同様に、鑑定評価やコンサルティングと一言で言っても様々な分野があり、不動産鑑定士毎に精通している分野が異なります

また不動産鑑定業者も、会社の方針等によって前述のように不動産証券化や企業会計に関する鑑定評価に特化して行う業者もあれば、規模の小さな鑑定業者のように個人や中小企業向けのサービスが多い等、業務内容にも偏りがあるため、不動産鑑定業者の業務内容を良く理解した上で、自身の抱える問題に特化した業者であるかの見極めをすることが大切です。

3-2. 自身の問題に特化した不動産鑑定業者を選定する最短方法

自身の問題に特化した不動産鑑定業者を選定する最短方法

→多数の不動産鑑定士・不動産鑑定業者と接点のある企業・人からの紹介

自身の抱える問題に特化した不動産鑑定士と出会う最短方法は、数の不動産鑑定士と接点のある企業もしくは人から紹介をしてもらうことですが、多数の不動産鑑定士と接点のある企業や人は限られています。

そこで便利なのが多数の不動産鑑定士とパートナーシップを結んでいる不動産コンサルティング会社です。

不動産コンサルティング会社は、不動産に関する問題の無料相談を受け付けている場合が多く、ここから直面している問題に特化した不動産鑑定士を紹介してくれます

また、単に不動産鑑定士を紹介してもらいたいだけなら、付き合いのある他の士業(弁護士・公認会計士・税理士等)から紹介してもらうことや、各都道府県の不動産鑑定士協会が公開している不動産鑑定業者の一覧から選択するという手もありますが、紹介された不動産鑑定士が自身が抱える問題に特化しているとは限らないことに注意をしましょう。

弊社では、建築・税務・金融を熟知した経験豊かな不動産鑑定士が所属しており、多数のパートナー不動産鑑定士とも協力しながら、様々な問題解決のお手伝いをしておりますので、不動産鑑定士への相談をご希望の方は、無料相談(こちら)よりお問い合わせ下さい。

4. 不動産鑑定評価にかかる費用はどのくらい?

不動産鑑定評価に要する費用は案件の内容にもよりますが、公的機関が鑑定評価を依頼する際に目安とされている不動産鑑定報酬基準に基づくとおおよそ上記の金額になります。

鑑定評価報酬は、対象となる不動産の種類と鑑定評価額を基に、各案件ごとの内容を加味して決定されますが、以下の3つのポイントにまとめることが出来ます。

4-1. 公的機関が目安とする「不動産鑑定報酬基準」

不動産鑑定評価の報酬額には、法律で定められた金額はありません。

そのため不動産鑑定業者ごとに金額はまちまちですが、公的機関が鑑定評価を依頼する際に目安とされている「不動産鑑定報酬基準」というものがあります。

「不動産鑑定報酬基準(クリックで拡大)

多くの不動産鑑定業者がこの報酬基準を基に、後述する案件ごとの内容を加味して報酬額を決定しています。

一見この金額だけを見ると決して安くはないため、依頼を一瞬ためらう人も少なくないでしょう。

しかし、あくまで不動産鑑定報酬基準で考えた場合ですが、鑑定評価額5000万円未満なら評価額の約1%程度、鑑定評価額5000万円〜1億円でも評価額の約1%〜約0.8%と、報酬額の割合は非常に低く、不動産鑑定評価が必要となるようなトラブルは多額の費用や精神的負担が大きいことを考えると、これで安心が買えるのであれば決して高い費用とは言えないかもしれません

4-2. 不動産鑑定評価の依頼内容によって変わる

不動産鑑定評価の報酬額は上記の費用の目安の表からも分かる通り、対象が土地のみの場合、建物のみの場合、土地建物セットの場合、マンションの場合等、不動産の種類によって報酬額が変わるだけでなく、依頼内容や対象となる不動産の状況によっても報酬額が変動することを頭に入れておくと良いでしょう。

以下は主に報酬額が増加する事由の例になります。

依頼内容や不動産の状況による8つの割増事由

  • 裁判で不動産価格の証拠資料が必要な場合の鑑定評価
  • 現在時点ではなく過去時点の鑑定評価
  • 継続中の賃貸借の賃料に関する鑑定評価
  • 遠隔地の不動産の鑑定評価
  • 借家人が入居中の貸家の鑑定評価
  • 営業中のレジャー施設(ゴルフ場や遊園地等)の鑑定評価
  • 借地権・借家権の評価
  • 適正な借地条件変更承諾料の鑑定評価

これらは個人が依頼する内容の一部の例になりますが、不動産鑑定士による現地調査の手間の増大、不動産鑑定士の法的責任の増大、確認すべき権利関係が複雑な場合、必要資料の取得の難易度等の理由によって報酬額が増加します。

逆に、1年以内に同一不動産の鑑定評価を行なっていた場合、前回の資料が活用できることもあるため「再評価割引」として内容に応じた割引をしてもらえる場合もあります。

詳しくは、不動産鑑定士の無料相談を受けた際や問い合わせに併せて無料見積もりを取ると良いでしょう。

5. 不動産鑑定評価の依頼から鑑定評価書交付までの流れとかかる時間は?

不動産鑑定評価は、依頼後にまず必要書類の収集を行い、不動産鑑定士による対象となる不動産に関するヒアリング、現地確認、関係法令等の詳細な調査、市場の分析、鑑定評価額の算出、法的根拠のあるものであることを表示する「鑑定評価書」の作成等、一定の手順が必要となります。

このように「不動産の鑑定評価に関する法律」及び「不動産鑑定評価基準」に則り不動産鑑定士が様々な調査や分析を行うため、相応の時間が必要となります。

不動産鑑定評価に要する時間は、不動産の種類や依頼内容によってまちまちですが、おおよその目安として約2週間程度の期間を見ておくと良いでしょう。

不動産鑑定業者によっては、約一週間程度で鑑定評価額を中間報告として事前に教えてくれる業者もいるため、急ぎで鑑定評価額だけでも必要である場合には、依頼時にその旨を伝えておくと良いでしょう。

また裁判所や税務署等への提出の必要がないため、内部資料として使うだけで鑑定評価書までは必要でないという場合には、より短い期間でできる「簡易鑑定評価」や「意見書」の発行サービスを行なっている業者もあるため、気になることがある場合はまず不動産鑑定業者の簡易鑑定評価や意見書を利用してみるのも良いかもしれません。

6. まとめ

いかがでしたでしょうか?

神奈川県は、関東地方でも有数の都市であり不動産鑑定業者の数も非常に多く、各鑑定業者のホームページだけでは自身の問題に特化した不動産鑑定士が在籍しているか等の判断は非常に困難であるため、自身の抱える問題の解決以前に依頼先の選定が大きな問題となります。

信頼出来る不動産鑑定業者に出会うためには、多数の不動産鑑定業者との繋がりのある者から紹介して貰うことが、自身のニーズに合った不動産鑑定業者と巡り会える可能性が最も高い方法と言えます。

多くの不動産鑑定業者とのパイプを持つ不動産コンサルタント等を介して、自身の問題に特化した不動産鑑定業者と出会い、不動産の価格や賃料に関するお悩みや問題に関する適切な対策や、早期解決に関するアドバイスを受けることをおすすめします。

弊社では、建築・税務・金融を熟知した経験豊かな不動産鑑定士が所属しており、多数のパートナー不動産鑑定士とも協力しながら、様々な問題解決のお手伝いをしておりますので、不動産鑑定士への相談をご希望の方は、無料相談(こちら)よりお問い合わせ下さい。

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