大阪で不動産鑑定評価を依頼するなら?会社規模順比較ランキングとおすすめ業者3選

大阪の不動産鑑定業者に依頼をしたいけど、どの業者が自分にとって最適なのかが分からず困っていませんか?

不動産鑑定業者は医者や他の士業と同様に、不動産の種類に応じた得手不得手があることから、業者によって請け負う業務内容に偏りがあったり、特定の業務にのみ特化していたりと、その運営状況は様々であり、きちんと自身の問題に特化した不動産鑑定士のいる業者を選定しなければ、満足したサポートが受けられない可能性があります

しかしながら、不動産鑑定業者の選定において重要な知識や失敗しないためのポイントも存在し、これらをしっかりと押さえておけば、初心者でも失敗せず満足のいく依頼をすることが出来るようになります

このページでは、初めて不動産鑑定業者に依頼する人でも失敗しない依頼が出来るように、以下の流れに沿って分かりやすく解説していきます。

このページをすべて読めば、不動産鑑定業者への依頼についての詳細な理解が得られ、自身のお悩みや問題の早期解決に繋がるでしょう。

1. 大阪で規模の大きい不動産鑑定業者ランキングTOP10

大阪で規模の大きい不動産鑑定業者ランキングTOP10
会社名不動産鑑定士数特徴
1位.
一般社団法人 日本不動産研究所 
267名膨大なデータを持つ業界最大手の鑑定業者
2位.
大和不動産鑑定株式会社 
108名国内外のネットワークを持ち街づくりも手掛ける鑑定業者
3位.
株式会社谷澤総合鑑定所 
75名依頼からアフターフォローまでワンストップで行える総合鑑定業者
4位.
JLL森井鑑定株式会社
33名外資系大手不動産サービス会社「JLL」グループの鑑定業者
5位.
株式会社三友システムアプレイザル
28名デューデリジェンスやM&A等の法人案件を多数手掛ける鑑定業者
6位.
株式会社中央不動産鑑定所
23名デューデリジェンス、企業会計に関する評価、公的鑑定評価がメイン業務の鑑定業者
7位.
株式会社コスモシステム
17名動産担保評価サービスやメガソーラー評価サービス等も手掛ける大手鑑定業者
8位.
東洋プロパティ株式会社
14名店舗、倉庫等の事業用不動産に特化した専門業者
9位.
株式会社フジ総合鑑定
8名相続税申告や相続対策、相続税還付等、相続関係に特化した鑑定業者
10位.
中村不動産鑑定士事務所
3名鑑定評価業務だけでなく不動産全般の顧問業にも注力する鑑定業者
10位.
株式会社クラヴィス鑑定事務所
3名各種士業向けサービスと個人向けサービスを展開している鑑定業者

(※2019年10月時点の情報です)

上記のランキングは、大阪で所属不動産鑑定士数を公表している業者の「所属する不動産鑑定士の人数」を基準に選定したトップ3の業者ランキングです

国土交通省の調査によると平成31年1月1日時点で、大阪府の不動産鑑定事務所数は302件あり、日本全国の不動産鑑定業者のうち8.08%の割合を占めている、東京に次いで日本全国で2番目に登録件数の多い都道府県となっています。

1-1. 大阪で規模の大きい不動産鑑定業者トップ10解説

不動産鑑定業者も医者のように分野毎の得手不得手があるため、大手だからと言って全ての案件に対応出来るというものではありません。

不動産鑑定業者選びの前提として、自身の抱える問題に特化した鑑定業者を選定することが問題の早期解決に繋がることを理解する必要があります。

例えば、不動産マーケットの中心である東京の大手不動産鑑定業者は、「規模が大きい(不動産鑑定士が多い)=不動産証券化案件がメイン」という傾向があり、個人の依頼を受け付けている大手鑑定業者は少ないのが現状で、これは大阪府でも同様のことが言えます。

このような業界の実態がある中で、自身の問題に特化した鑑定業者選定のポイントとして、まず不動産鑑定業界全体の構図を把握することも重要であるため、業界を代表する三大大手鑑定業者及び、大阪府で規模の大きいトップ10(鑑定士数を公表している上位11社)をご紹介していきたいと思います。

三大大手鑑定業者とは?

三大大手鑑定業者

  • 一般社団法人 日本不動産研究所
  • 大和不動産鑑定株式会社
  • 株式会社谷澤総合鑑定所

数ある不動産鑑定業者の中で、長きに渡り三大大手鑑定業者と言われるのが、上記の表のトップ三社です。

不動産鑑定業界を知る上で欠かせない存在であり、それぞれ、歴史、鑑定評価業務による評価報酬金額、不動産鑑定士数等の各種の実績から、三大大手鑑定業者と言われており、競合の多い東京都の中でも一際目立った存在となっています。

三大大手鑑定業者は、日本全国だけでなく海外にも幅広いネットワークを誇っており、大阪府にも三大大手鑑定業者それぞれの支社があります。

以下、三大大手鑑定業者及び大阪府の規模の大きい不動産鑑定業者トップ10をご紹介します。

1位 一般社団法人 日本不動産研究所(不動産鑑定士数267名)

不動産鑑定業者と言えば天下の「フドウケン」と言われる程、長年に渡り不動産鑑定業界を牽引している大手業者です。

不動産鑑定士になった際には、独立開業までの修行の場としても選ばれる会社で、全国に支社があり、不動産に関する最新の調査・研究を行っています。

例えば投資家にとって重要な指数となる各種利回りに関する調査結果を定期的に発表する等、様々な観点から不動産を研究している不動産鑑定業界のリーディングカンパニーです。

大和不動産鑑定の調べによると鑑定報酬額もダントツの1位で、上記の通り不動産鑑定士数も圧倒的に多く、日本を代表する不動産鑑定業者と言えるでしょう。

「フドウケン」の鑑定部門の特徴としては、本社(東京)と全国8支社41支所及び上海子会社が一体となってネットワークを形成し、公正・中立の立場から審査決済を行うシステム「機関鑑定評価」を行なっていることです。

「機関鑑定評価」とは、不動産の様々な分野に精通する不動産鑑定士が集まり、社内で行なった鑑定評価に関して評議を行うことで、多面的なチェックを行い、鑑定評価結果に個人差が出ないようにするための仕組みです。

また、不動産の類型に応じた専門チームを作り、全国的なネットワークを駆使して鑑定評価を行っているため、例えばレジャー施設(ゴルフ場や遊園地)の鑑定評価を専門で行うチームや、賃料評価を専門に行うチームがある等、専門性が非常に高いのが特徴です。

ただし法人や公的機関向けのサービスが中心となっている鑑定業者のため、個人が依頼する先としては最適とは言えないかもしれません。

2位 大和不動産鑑定株式会社(不動産鑑定士数108名)

大和不動産鑑定株式会社は、鑑定評価業務の報酬額が日本不動産研究所に次いで全国第2位の実績がある大手鑑定業者です。

シンガポールにも支社がある等、日本全国だけでなく海外の不動産鑑定業務も行なっており、豊富な経験と幅広い情報を基に、日本不動産研究所同様に不動産の類型に応じた専門チームを作成し、専門性の高い不動産鑑定士による鑑定評価で依頼者のニーズに合った提案やサービスを行なっています。

大和不動産鑑定は、「建物・環境」に関する総合コンサルタントと言える程、一級建築士等の建築や環境に関する専門家が多く在籍しており、エンジニアリングレポート(証券化対象不動産に関する調査報告書)の作成業務や、土壌汚染やアスベスト等の有害物質に関する問題解決等、建物や環境に関する総合コンサルティングを行っていることも特徴の一つです。

また、市街地再開発事業や被災地復興事業といった街づくりの総合コンサルティングにも力を入れており、街づくりに関わる不動産証券化案件や都道府県等による再開発事業に関する鑑定評価業務、再開発ビルの長期安定運営に関する提案等、再開発事業の推進を行なっている鑑定会社です。

3位 株式会社谷澤総合鑑定所(不動産鑑定士数75名)

大和不動産鑑定の調べによる鑑定業務の評価報酬額では全国第3位の実績を誇り、所属している不動産鑑定士の数も75名と多い、三大大手鑑定業者の一角を担う会社です。

谷澤総合鑑定所も、前述の二社同様に不動産証券化案件や企業会計のための鑑定評価等の民間企業からの依頼や、土地収用やインフラ整備に関する鑑定評価等といった行政機関からの依頼が中心となっていますが、個人の相続に関する問題解決等も行なっており、幅広い分野のサービスを展開している鑑定業者です。

50年以上に渡る業務実績による、豊富なデータを用いたコンサルティング業務や、有益な情報サービスの提供も行なっているいるため、相談依頼からアフターフォローに至るまで、鑑定評価のみならず様々な調査分析が必要な場面でも、自社で完結出来るという強みを持っています。

4位 JLL森井鑑定株式会社(不動産鑑定士数33名)

2018年に森井鑑定株式会社から現在の社名に変更され、2019年5月には海外での鑑定評価の経験を積んだ「JLL不動産鑑定チーム」が会社に合流し、JLLグループの各国鑑定チームも合わせると拠点数世界40箇所、年間評価額約3兆ポンド(約395兆円)を誇る大手鑑定業者です。

JLL森井鑑定はグローバルな鑑定業者というだけでなく、国内のJ-REIT・私募REITに関する多数の案件に携わっており、さらに国や都道府県等からの公的鑑定評価依頼の件数が1000件を超える実績を誇る鑑定業者です。

更に単純なオフィスや賃貸マンション等の不動産だけでなく、太陽光ソーラー施設や病院等のヘルスケア施設の鑑定評価等、幅広い不動産に対応出来るという強みもあります。

その他投資家向けのファンド分析レポートサービス等があり、海外不動産の評価、法人や公的機関からの依頼、投資家向けのサービス等が中心の鑑定業者と言えるでしょう。

5位 株式会社三友システムアプレイザル(不動産鑑定士数28名)

株式会社三友システムアプレイザルは不動産鑑定士28名を抱え、デューデリジェンス(不動産の法的、物理的、経済的調査)や法人のM&A、金融機関等からの担保評価等を多く行なっている大手鑑定業者です。

デューデリジェンスとは例えば不動産証券化の際に、対象となる不動産を法的・経済的・物理的といった3つの側面から評価し、投資対象としての安全性やリスクの確認を行う業務を言います。

三友システムアプレイザルでは、不動産鑑定士だけでなく一級建築士や土壌環境保全士、アスベスト診断士等も所属しており、インスペクション(建物状況調査)にも力を入れていることから、不動産関連の法人や金融機関等からの評価依頼が多いようです。

6位 株式会社中央不動産鑑定所(不動産鑑定士数23名)

中央不動産鑑定所は50年以上の歴史を誇る大手鑑定業者で、東京、横浜、大阪、高松等に拠点を設けています。

業務の内容は、主に不動産証券化に伴うデューデリジェンスや、企業会計における賃貸等不動産の評価、減損会計に関する評価等、法人向けのサービスが多いようです。

また国有財産の売払いに関する鑑定評価や、公共用地の取得等に関する鑑定評価等の公的鑑定評価も請け負っており、中央不動産鑑定所も法人や公的機関向けのサービスが多い鑑定業者と言えるでしょう。

7位 株式会社コスモシステム(不動産鑑定士数17名)

コスモシステムは、単純な不動産鑑定評価だけでなく、中古住宅流通支援サービスや住宅のインスペクション(建物状況調査)、動産担保融資支援サービス(ABL)、メガソーラー評価等といった住宅や動産の評価に特化している鑑定業者です。

動産担保融資に関しては、各地域の金融機関がサービス対象となり、三菱総合研究所と連携して様々な動産の担保評価を行なっています。

その他、損害保険会社向けサービスとして、自然災害や火災で損傷した保険建物の損害鑑定や被害状況の調査といったサービスを展開しており、主に金融機関向けサービスが充実した鑑定業者と言えるかもしれません。

8位 東洋プロパティ株式会社(不動産鑑定士数14名)

東洋プロパティは、特にオフィスや店舗、倉庫等といった「事業用不動産」に関する専門業者です。

事業用不動産を50年以上扱っており、北海道から九州まで幅広いネットワークを駆使して、企業にとっての経営資源である事業用不動産の活用等の鑑定評価やコンサルティングを行なっている会社です。

事業用不動産に関する仲介、リーシング、デューデリジェンス、不動産投資等に関して特化した会社と言えるでしょう。

9位 株式会社フジ総合鑑定(不動産鑑定士数8名)

フジ総合鑑定はフジ総合グループのうちの1社で、相続税申告や相続対策、相続税還付等に関するコンサルティングを「相続専門税理士×不動産鑑定士」のタッグで解決している、相続に特化した鑑定業者です。

医者にも内科や外科というように専門分野が分かれている通り、税理士や不動産鑑定士も「相続」に特化していなければ問題の早期解決には繋がりません。

そのため相続関連のお悩みや問題を抱えている場合の相談先としてや、お抱えの税理士に代わるセカンドオピニオンとして相談してみるのも良いかもしれません。

10位 中村不動産鑑定士事務所(不動産鑑定士数3名)

中村不動産鑑定士事務所は、不動産鑑定評価に関する各種サービスに加え、収益物件の収支改善、不動産の有効活用に関する問題解決等といった、不動産顧問業に注力している鑑定業者です。

収益物件の購入・運営・処分や、不動産の価値を最大限に発揮する活用方法の判断等は利害関係者が多かったり、不動産に関する多くの専門知識を必要とするため、これらの問題を早期解決し、安定した不動産の運営を行うための相談先として中村不動産鑑定士事務所を活用すると良いでしょう。

また不動産投資に関するアドバイスも行なっているため、不動産投資を始める際には、対象不動産の投資価値判断等の相談を行なっておくことで、安心した不動産投資を行うことが出来るでしょう。

10位 株式会社クラヴィス鑑定事務所(不動産鑑定士数3名)

クラヴィス鑑定事務所は、税理士・会計士・弁護士向けサービスと個人向けサービスを展開している鑑定業者で、税理士や会計士向けサービスとしては、同族会社間取引や企業の時価注記のための鑑定評価等といったサービスを展開し、弁護士向けサービスとしては価格や賃料に関する訴訟、遺産分割や財産分与における訴訟等の際の、対象不動産の適正な価格や賃料の評価を行なっています。

個人向けサービスとしては、不動産の売買の際の価格の妥当性の判断、相続財産の公平な遺産分割に関するアドバイス、賃貸用不動産の適正な賃料や更新料等の一時金の妥当性を判断したい時等、不動産の「価格」や「賃料」に関する悩みや問題の解決を幅広く行なっている鑑定業者です。

代表鑑定士が不動産会社出身であるため、不動産鑑定評価と不動産業者による査定との違いを含めた、不動産の売買に関するコンサルティングも行なって貰える等、不動産鑑定業者と不動産会社別々に相談するよりも、効率的かつ的確なアドバイスを受けられるというメリットがあります。

1-2. 大阪府の不動産鑑定業者の業務内容の傾向

大阪府の不動産鑑定業者の業務内容の傾向

  1. 金融機関からの「担保評価」依頼が約39%と最も多い
  2. 上記以外の法人・公的機関中心の案件の合計が約35%
  3. 個人案件は「売買」・「資産評価」に関する依頼が中心

→大手はやはり法人案件が多く個人依頼の受注が少ない

国土交通省による、2018 年の大阪府の不動産鑑定業者への「依頼目的及び実績」に関するデータによると、大阪の鑑定業者全体の業務の傾向として、上記のような依頼内容の割合となっています。

大阪府では、「不動産証券化案件」1139件を三大大手鑑定業者だけでほぼ100%受注しており、その他金融機関からの「担保評価」に関する依頼が3557件、個人及び法人や公的機関からの「売買」が2231件、次いで「資産評価」が1317件となっており、個人案件は「売買」や「資産評価」に関する依頼が中心となっていることが分かります。

不動産証券化案件が分かりやすい例ですが、不動産鑑定業界では大手であれば個人のどんな問題も解決出来るというわけではなく、むしろ規模が大きい程、証券化案件や担保評価等の法人案件が多くなる傾向があります。

そして「担保評価」も不動産証券化案件のために行うものも多く、売買や資産評価に関しても、財務諸表への記載のために不動産の適正な時価を把握する必要がある場合の鑑定評価等の法人案件が多いため、大阪の大手鑑定業者は「法人案件」がメイン業務となっているのが実態です。

このように、大手鑑定業者は個人案件をほとんど受け付けておらず、前述の通り大手のように規模が大きい程、証券化案件や法人案件が多くなるのです。

一方、中小規模の鑑定業者であれば個人案件を受け付けてはいますが、所属不動産鑑定士の数は1人〜数人程度と非常に少なく、自身の抱える問題に特化した不動産鑑定士が在籍しているとは限りません。

従って、自身の問題の早期解決のためには、多数の不動産鑑定士と接点のある人や企業から、自身の問題に特化した鑑定業者を紹介してもらうことが重要と言えるでしょう。

2. 個人も依頼出来る大阪のおすすめ不動産鑑定業者3選

個人依頼も受け付けているおすすめ不動産鑑定業者3選
  • 株式会社フジ総合鑑定事務所
  • 中村不動産鑑定士事務所
  • 株式会社クラヴィス鑑定事務所

大阪の不動産鑑定業者も大手は法人案件が多いという実体はありますが、個人向けサービスを行なっている業者も多数あります。

本ページでは、上記ランキング及び大阪府で個人向けサービスを行なっているおすすめ業者を3社ご紹介します。

ただし不動産鑑定業者への依頼における注意点として、「個人の依頼を受け付けている≠個人の全ての問題解決が出来る」ということに注意して、後述の通り不動産鑑定業者の選定ポイントをしっかり押さえ、早期の問題解決を図りましょう。

2-1. 株式会社フジ総合鑑定(不動産鑑定士数8名)

フジ総合鑑定は、8人の不動産鑑定士が在籍しており、税理士と不動産鑑定士のタッグにより「相続問題」に特化したサービスを展開しています。

税理士や不動産鑑定士等の士業も分野による得手不得手があるため、相続に関わる問題を解決する場合には相続問題に特化した税理士や不動産鑑定士に相談することが肝心です。

その点、フジ総合鑑定は相続問題に関して特化した不動産鑑定士が集まった不動産鑑定業者であるため、相続税対策や相続不動産の揉めない上手な遺産分割等、相続関係の問題解決の際の相談先としておすすめです。

2-2. 中村不動産鑑定士事務所(不動産鑑定士数3名)

中村不動産鑑定士事務所は、前述の通り不動産鑑定評価に関する各種サービスに加え、収益物件の収支改善、不動産の有効活用に関する問題解決等といった、不動産顧問業に注力している鑑定業者です。

これらに加え、「償却資産の申告の適正化」サービスを行なっており、固定資産税における家屋と償却資産について適正な申告に関するアドバイスを行なっています。

例えば、償却資産として申告すべきものを家屋に含めて申告してしまうと、結果的に家屋と償却資産と二重課税になってしまう場合がありますが、このような場合に資産区分を修正して申告することで固定資産税の還付が受けられる場合があります。

このサービスを活用することで、過去に多く支払ってしまった固定資産税の還付が受けられるだけでなく、将来も適正な固定資産税の支払いになる等、合計すると数百万円単位でメリットを受けられる場合もあります

このように中村不動産鑑定士事務所は、固定資産税等の資産税に関する疑問や問題を抱えている場合にも、非常に有効な相談先と言えるでしょう。

2-3. 株式会社クラヴィス鑑定事務所(不動産鑑定士数3名)

クラヴィス鑑定事務所は、個人向けサービスとして一般の人が不動産に関する悩みとして抱えることの多い「不動産売買」や「不動産賃貸」、「不動産投資」に関するアドバイザーとしても活動している鑑定業者です。

クラヴィス鑑定事務所は、代表鑑定士が不動産会社の役員出身であり、多くの不動産売買や賃貸に携わってきただけでなく、金融商品取引法等の各種法律の研究を通じて多数の不動産投資スキームの作成にも携わってきた経験を生かして、不動産鑑定評価を活用した上手な不動産売買や、賃貸物件の収益性向上のアドバイス、失敗しないための不動産投資に関する各種判断等、個人の不動産売買や賃貸物件のオーナー向けのサービスも多く展開しています。

市場の状況や、保有している不動産の種類に応じた適正な売買や賃貸の際の金額決定、投資の適正タイミングの判定等の相談先として有効活用することで、不動産の価値を最大限に発揮した売買・賃貸・活用等が出来るようになるでしょう。

個人による不動産鑑定業者への依頼における注意点

上記3社は、大阪府において個人でも比較的依頼がしやすい先と言うことが出来ますが、所属している不動産鑑定士の数は少なく、不動産に関する問題は様々であるため、自身の抱える問題に特化した最適な不動産鑑定士が在籍しているかは未知数です。

不動産に関する問題について、例えば不動産鑑定業者のホームページでは「価格に関するトラブル解決」等と記載がありますが、価格に関するトラブルには「相続による遺産分割」、「共有物の権利分割」、「借地権や底地に関する問題」等様々あります。

従って、ホームページだけでは自身の問題に特化した鑑定業者かどうかを見極めることは非常に難しく、無料相談や問い合わせを重ねたとしても、一般の人が不動産鑑定業者の得手不得手を見極めることも困難です。

そのため、自身の問題の最短解決には、専門知識のある不動産コンサル会社への無料相談等を通じて、最適な鑑定業者を紹介してもらうことが手っ取り早く、かつ、本質的な解決に繋がると言えるでしょう。

3. 自己のニーズに合った不動産鑑定業者の選び方とは?

前述の通り、不動産鑑定業者の選定は、規模だけでなくいかに自身の抱える問題に特化した業者へ依頼をするかが重要なポイントとなります。

そのためこの章では、自己のニーズに合った不動産鑑定業者選定に関する考え方やポイントについて解説していきます。

3-1. 自己のニーズに合った不動産鑑定業者とは?

自己のニーズに合った不動産鑑定業者とは?

→自己の問題解決に特化した不動産鑑定士が在籍する鑑定業者

医者が内科、外科等と分野分けされてるように、不動産に関する問題も様々であるため、その都度、問題毎に特化した専門家が対応しなければ問題の解決には繋がりません。

不動産鑑定士も同様に、鑑定評価やコンサルティングと一言で言っても様々な分野があり、不動産鑑定士毎に精通している分野が異なります

また不動産鑑定業者も、会社の方針等によって前述のように不動産証券化や企業会計に関する鑑定評価に特化して行う業者もあれば、規模の小さな鑑定業者のように個人や中小企業向けのサービスが多い等、業務内容にも偏りがあるため、不動産鑑定業者の業務内容を良く理解した上で、自身の抱える問題に特化した業者であるかの見極めをすることが大切です。

3-2. 自身の問題に特化した不動産鑑定業者を選定する最短方法

自身の問題に特化した不動産鑑定業者を選定する最短方法

→多数の不動産鑑定士・不動産鑑定業者と接点のある企業・人からの紹介

自身の抱える問題に特化した不動産鑑定士と出会う最短方法は、数の不動産鑑定士と接点のある企業もしくは人から紹介をしてもらうことですが、多数の不動産鑑定士と接点のある企業や人は限られています。

そこで便利なのが多数の不動産鑑定士とパートナーシップを結んでいる不動産コンサルティング会社です。

不動産コンサルティング会社は、不動産に関する問題の無料相談を受け付けている場合が多く、ここから直面している問題に特化した不動産鑑定士を紹介してくれます

また、単に不動産鑑定士を紹介してもらいたいだけなら、付き合いのある他の士業(弁護士・公認会計士・税理士等)から紹介してもらうことや、各都道府県の不動産鑑定士協会が公開している不動産鑑定業者の一覧から選択するという手もありますが、紹介された不動産鑑定士が自身が抱える問題に特化しているとは限らないことに注意をしましょう。

弊社では、建築・税務・金融を熟知した経験豊かな不動産鑑定士が所属しており、多数のパートナー不動産鑑定士とも協力しながら、様々な問題解決のお手伝いをしておりますので、不動産鑑定士への相談をご希望の方は、無料相談(こちら)よりお問い合わせ下さい。

4. 不動産鑑定評価にかかる費用はどのくらい?

不動産鑑定評価に要する費用は案件の内容にもよりますが、公的機関が鑑定評価を依頼する際に目安とされている不動産鑑定報酬基準に基づくとおおよそ上記の金額になります。

鑑定評価報酬は、対象となる不動産の種類と鑑定評価額を基に、各案件ごとの内容を加味して決定されますが、以下の3つのポイントにまとめることが出来ます。

4-1. 公的機関が目安とする「不動産鑑定報酬基準」

不動産鑑定評価の報酬額には、法律で定められた金額はありません。

そのため不動産鑑定業者ごとに金額はまちまちですが、公的機関が鑑定評価を依頼する際に目安とされている「不動産鑑定報酬基準」というものがあります。

「不動産鑑定報酬基準(クリックで拡大)

多くの不動産鑑定業者がこの報酬基準を基に、後述する案件ごとの内容を加味して報酬額を決定しています。

一見この金額だけを見ると決して安くはないため、依頼を一瞬ためらう人も少なくないでしょう。

しかし、あくまで不動産鑑定報酬基準で考えた場合ですが、鑑定評価額5000万円未満なら評価額の約1%程度、鑑定評価額5000万円〜1億円でも評価額の約1%〜約0.8%と、報酬額の割合は非常に低く、不動産鑑定評価が必要となるようなトラブルは多額の費用や精神的負担が大きいことを考えると、これで安心が買えるのであれば決して高い費用とは言えないかもしれません

4-2. 不動産鑑定評価の依頼内容によって変わる

不動産鑑定評価の報酬額は上記の費用の目安の表からも分かる通り、対象が土地のみの場合、建物のみの場合、土地建物セットの場合、マンションの場合等、不動産の種類によって報酬額が変わるだけでなく、依頼内容や対象となる不動産の状況によっても報酬額が変動することを頭に入れておくと良いでしょう。

以下は主に報酬額が増加する事由の例になります。

依頼内容や不動産の状況による8つの割増事由

  • 裁判で不動産価格の証拠資料が必要な場合の鑑定評価
  • 現在時点ではなく過去時点の鑑定評価
  • 継続中の賃貸借の賃料に関する鑑定評価
  • 遠隔地の不動産の鑑定評価
  • 借家人が入居中の貸家の鑑定評価
  • 営業中のレジャー施設(ゴルフ場や遊園地等)の鑑定評価
  • 借地権・借家権の評価
  • 適正な借地条件変更承諾料の鑑定評価

これらは個人が依頼する内容の一部の例になりますが、不動産鑑定士による現地調査の手間の増大、不動産鑑定士の法的責任の増大、確認すべき権利関係が複雑な場合、必要資料の取得の難易度等の理由によって報酬額が増加します。

逆に、1年以内に同一不動産の鑑定評価を行なっていた場合、前回の資料が活用できることもあるため「再評価割引」として内容に応じた割引をしてもらえる場合もあります。

詳しくは、不動産鑑定士の無料相談を受けた際や問い合わせに併せて無料見積もりを取ると良いでしょう。

5. 不動産鑑定評価の依頼から鑑定評価書交付までの流れとかかる時間は?

不動産鑑定評価は、依頼後にまず必要書類の収集を行い、不動産鑑定士による対象となる不動産に関するヒアリング、現地確認、関係法令等の詳細な調査、市場の分析、鑑定評価額の算出、法的根拠のあるものであることを表示する「鑑定評価書」の作成等、一定の手順が必要となります。

このように「不動産の鑑定評価に関する法律」及び「不動産鑑定評価基準」に則り不動産鑑定士が様々な調査や分析を行うため、相応の時間が必要となります。

不動産鑑定評価に要する時間は、不動産の種類や依頼内容によってまちまちですが、おおよその目安として約2週間程度の期間を見ておくと良いでしょう。

不動産鑑定業者によっては、約一週間程度で鑑定評価額を中間報告として事前に教えてくれる業者もいるため、急ぎで鑑定評価額だけでも必要である場合には、依頼時にその旨を伝えておくと良いでしょう。

また裁判所や税務署等への提出の必要がないため、内部資料として使うだけで鑑定評価書までは必要でないという場合には、より短い期間でできる「簡易鑑定評価」や「意見書」の発行サービスを行なっている業者もあるため、気になることがある場合はまず不動産鑑定業者の簡易鑑定評価や意見書を利用してみるのも良いかもしれません。

6. まとめ

いかがでしたでしょうか?

大阪府は、東京に次いで大手鑑定事務所の拠点数及び不動産鑑定業者数が多い都市であり、これら各鑑定業者のホームページだけでは自身の問題に特化した不動産鑑定士が在籍しているか等の判断は非常に困難であるため、自身の抱える問題の解決以前に依頼先の選定が大きな問題となります。

信頼出来る不動産鑑定業者に出会うためには、多数の不動産鑑定業者との繋がりのある者から紹介して貰うことが、自身のニーズに合った不動産鑑定業者と巡り会える可能性が最も高い方法と言えます。

多くの不動産鑑定業者とのパイプを持つ不動産コンサルタント等を介して、自身の問題に特化した不動産鑑定業者と出会い、不動産の価格や賃料に関するお悩みや問題に関する適切な対策や、早期解決に関するアドバイスを受けることをおすすめします。

弊社では、建築・税務・金融を熟知した経験豊かな不動産鑑定士が所属しており、多数のパートナー不動産鑑定士とも協力しながら、様々な問題解決のお手伝いをしておりますので、不動産鑑定士への相談をご希望の方は、無料相談(こちら)よりお問い合わせ下さい。

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