埼玉で不動産鑑定評価を依頼するなら?会社規模順比較ランキングとおすすめ業者3選

埼玉の不動産鑑定業者に依頼をしたいけど、どの業者が自分にとって最適なのかが分からず困っていませんか?

不動産鑑定業者は医者や他の士業と同様に、不動産の種類に応じた得手不得手があることから、業者によって請け負う業務内容に偏りがあったり、特定の業務にのみ特化していたりと、その運営状況は様々であり、きちんと自身の問題に特化した不動産鑑定士のいる業者を選定しなければ、満足したサポートが受けられない可能性があります

しかしながら、不動産鑑定業者の選定において重要な知識や失敗しないためのポイントも存在し、こららをしっかりと押さえておけば、初心者でも失敗せず満足のいく依頼をすることが出来るようになります

このページでは、初めて不動産鑑定業者に依頼する人でも失敗しない依頼が出来るように、以下の流れに沿って分かりやすく解説していきます。

このページをすべて読めば、不動産鑑定業者への依頼についての詳細な理解が得られ、自身のお悩みや問題の早期解決に繋がるでしょう。

1. 埼玉で規模の大きい不動産鑑定業者ランキングTOP3

埼玉で規模の大きい不動産鑑定業者ランキングTOP3
会社名不動産鑑定士数特徴
1位.
一般社団法人 日本不動産研究所 
267名三大大手鑑定業者の一つで、膨大なデータを持つ業界最大手の鑑定業者
2位.
株式会社赤熊不動産鑑定所
4名東京・埼玉を中心に活動し不動産に関する様々な資格者を擁する埼玉有数の鑑定業者
3位.
岩崎総合鑑定株式会社
3名不動産を含む資産防衛に関するコンサルティングを行う関連会社を持つ鑑定業者
3位.
中武不動産鑑定株式会社
3名埼玉県を中心に活動し創業39年・累積鑑定評価数5000件を誇る鑑定業者
3位.
沖田不動産鑑定士・税理士事務所
3名相続税を専門とする不動産に強い税理士が、相続税対策や遺産分割等のコンサルを行なう鑑定業者

(※2019年10月時点の情報です)

上記のランキングは、埼玉で所属不動産鑑定士数を公表している業者の「所属する不動産鑑定士の人数」を基準に選定したトップ3の業者ランキングです

国土交通省の調査によると平成31年1月1日時点で、埼玉県の不動産鑑定事務所数は154件あり、日本全国の不動産鑑定業者のうち4.29%の割合を占めている、日本全国で6番目に登録件数の多い県となっています。

1-1. 埼玉で規模の大きい不動産鑑定業者トップ3解説

不動産鑑定業者も医者のように分野毎の得手不得手があるため、大手だからと言って全ての案件に対応出来るというものではありません。

不動産鑑定業者選びの前提として、自身の抱える問題に特化した鑑定業者を選定することが問題の早期解決に繋がることを理解する必要があります。

例えば、不動産マーケットの中心である東京の大手不動産鑑定業者は、「規模が大きい(不動産鑑定士が多い)=不動産証券化案件がメイン」という傾向があり、個人の依頼を受け付けている大手鑑定業者は少ないのが現状で、これは埼玉県でも同様のことが言えます。

このような業界の実態がある中で、自身の問題に特化した鑑定業者選定のポイントとして、まず不動産鑑定業界全体の構図を把握することも重要であるため、業界を代表する三大大手鑑定業者及び、埼玉県で規模の大きいトップ3(鑑定士数を公表している上位5社)をご紹介していきたいと思います。

三大大手鑑定業者とは?

三大大手鑑定業者

  • 一般社団法人 日本不動産研究所
  • 大和不動産鑑定株式会社
  • 株式会社谷澤総合鑑定所

数ある不動産鑑定業者の中で、長きに渡り三大大手鑑定業者と言われるのが、上記の表のトップ三社です。

不動産鑑定業界を知る上で欠かせない存在であり、それぞれ、歴史、鑑定評価業務による評価報酬金額、不動産鑑定士数等の各種の実績から、三大大手鑑定業者と言われており、競合の多い東京都の中でも一際目立った存在となっています。

これら三大大手鑑定業者は、日本全国だけでなく海外にも幅広いネットワークを誇っていますが、その中で埼玉県には、「一般社団法人 日本不動産研究所」の支社があります。

以下、日本不動産研究所を含む埼玉県の規模の大きい不動産鑑定業者トップ3をご紹介します。

1位 一般社団法人 日本不動産研究所(不動産鑑定士数267名)

不動産鑑定業者と言えば天下の「フドウケン」と言われる程、長年に渡り不動産鑑定業界を牽引している大手業者です。

不動産鑑定士になった際には、独立開業までの修行の場としても選ばれる会社で、全国に支社があり、不動産に関する最新の調査・研究を行っています。

例えば投資家にとって重要な指数となる各種利回りに関する調査結果を定期的に発表する等、様々な観点から不動産を研究している不動産鑑定業界のリーディングカンパニーです。

大和不動産鑑定の調べによると鑑定報酬額もダントツの1位で、上記の通り不動産鑑定士数も圧倒的に多く、日本を代表する不動産鑑定業者と言えるでしょう。

「フドウケン」の鑑定部門の特徴としては、本社(東京)と全国8支社41支所及び上海子会社が一体となってネットワークを形成し、公正・中立の立場から審査決済を行うシステム「機関鑑定評価」を行なっていることです。

「機関鑑定評価」とは、不動産の様々な分野に精通する不動産鑑定士が集まり、社内で行なった鑑定評価に関して評議を行うことで、多面的なチェックを行い、鑑定評価結果に個人差が出ないようにするための仕組みです。

また、不動産の類型に応じた専門チームを作り、全国的なネットワークを駆使して鑑定評価を行っているため、例えばレジャー施設(ゴルフ場や遊園地)の鑑定評価を専門で行うチームや、賃料評価を専門に行うチームがある等、専門性が非常に高いのが特徴です。

ただし法人や公的機関向けのサービスが中心となっている鑑定業者のため、個人が依頼する先としては最適とは言えないかもしれません。

2位 株式会社赤熊不動産鑑定所(不動産鑑定士数3名)

赤熊不動産鑑定所は、代表鑑定士が実務経験48年以上、累積16000件以上の鑑定評価を行なってきた大ベテランであり、さらに不動産鑑定士だけでなく宅建士や相続アドバイザーを擁することで、不動産全般の問題解決や、各種セミナー・相談会等を多く行なっている鑑定業者です。

法人向けサービスが多い一方で、賃貸用不動産のテナント立ち退き料や借家権等の特殊案件や、他事務所が発行した鑑定評価書に関するセカンドオピニオンサービス等、豊富な経験を生かした個人向けサービスも多く行なっています

埼玉の不動産鑑定業者の中ではもちろん、全国的に見ても歴史ある鑑定業者です。

3位 岩崎総合鑑定株式会社(不動産鑑定士3名)

岩崎総合鑑定は、法人の減損会計に関する不動産の評価や、棚卸資産としての不動産評価、事業承継に関する不動産の評価等を多く行なっている鑑定業者です。

これら法人向けサービスの他、不動産を含む資産防衛に関するコンサルティングを行う関連会社を持っており、「資産対策」として優良資産と不良資産を仕分け、不良資産に関しては売却等の処分を行い、優良資産の価値を最大限に引き出す活用方法や各種判断に関するコンサルティング等を行なってくれます

不動産は、活用方法によって資産価値が大きく異なるものであるため、活用方法や処分に関しての悩みを抱えている人に特に有効な相談先と言えるでしょう。

3位 中武不動産鑑定株式会社(不動産鑑定士数3名)

中武不動産鑑定は、埼玉県を中心に活動し創業39年・累積鑑定評価数5000件を誇る鑑定業者であり、不動産鑑定士だけでなく「土地区画整理士」等の資格を持つスタッフを擁している鑑定業者です。

所有不動産が区画整理事業予定地に該当した場合や、市の計画道路に該当した場合等における相続不動産の処分等に関するコンサルティングや、大規模地の分譲計画図やマンション建築計画図といった計画図面を作成もしてくれる等、一級建築士等と連携して最適な不動産の活用や処分のタイミングに関するアドバイスを行なってくれます。

所有不動産の資産価値の把握及び、具体的活用方法等に関する疑問や問題の相談先として活用すると良いでしょう。

3位 沖田不動産鑑定士・税理士事務所

不動産の保有中は、相続税や固定資産税等の不動産に関する税金に関する問題が多く発生しますが、沖田事務所はそれら不動産に関する税金を専門とする税理士及び、相続税対策や遺産分割等に強い不動産鑑定士が在籍している鑑定業者です。

不動産と密接な関係を持つ税務に特化した専門家集団であるため、不相応に高い相続税や固定資産税の圧縮や相続対策等の相談に特に有効な相談先と言える鑑定業者です。

1-2. 埼玉県の不動産鑑定業者の業務内容の傾向

埼玉県の不動産鑑定業者の業務内容の傾向

  1. 個人及び法人、公的機関からの「売買」・「補償に関する評価」依頼の合計が約67%
  2. 上記以外の法人・公的機関中心の案件の合計が約28%

→大手はやはり法人案件が多い傾向だが、個人依頼の受注もある

国土交通省による、2018 年の埼玉県の不動産鑑定業者への「依頼目的及び実績」に関するデータによると、埼玉の鑑定業者全体の業務の傾向として、上記のような依頼内容の割合となっています。

埼玉県では、「不動産証券化案件」のほぼ100%を日本不動産研究所1社で受注しており、その他土地収用法等の補償に関する鑑定評価が非常に多い状況です。

不動産証券化案件が分かりやすい例ですが、不動産鑑定業界では大手であれば個人のどんな問題も解決出来るというわけではなく、むしろ規模が大きい程、証券化案件や法人案件が多くなる傾向がありますが、埼玉県は上記のランキングでご紹介した鑑定業者のように、個人の依頼を受け付けている鑑定業者も少なくはありません。

しかし、個人依頼を受け付けているからと言っても、自身の抱える問題に特化した鑑定業者であるとは限りませんし、無料相談等で鑑定業者が得意とする分野を見極めることも一般の人には非常に困難になります。

そこで自身が抱える問題の早期解決のためには、後述の通り多数の不動産鑑定士と接点のある人や企業から、自身の問題に特化した鑑定業者を紹介してもらうことが重要と言えるでしょう。

2. 個人も依頼出来る埼玉のおすすめ不動産鑑定業者3選

個人依頼も受け付けているおすすめ不動産鑑定業者3選
  • 岩崎総合鑑定株式会社
  • 中武不動産鑑定株式会社
  • 沖田不動産鑑定士・税理士事務所

埼玉の不動産鑑定業者も大手は法人案件が多いという実体はありますが、個人向けサービスを行なっている業者も多数あります。

本ページでは、上記ランキング及び埼玉県で個人向けサービスを行なっているおすすめ業者を3社ご紹介します。

ただし不動産鑑定業者への依頼における注意点として、「個人の依頼を受け付けている≠個人の全ての問題解決が出来る」ということに注意して、後述の通り不動産鑑定業者の選定ポイントをしっかり押さえ、早期の問題解決を図りましょう。

2-1. 岩崎総合鑑定株式会社(不動産鑑定士数3名)

岩崎総合鑑定は、法人案件の依頼を多く受けている鑑定業者ですが、個人の資産防衛等に関するコンサルティングといったサービスも行なっている鑑定業者です。

不動産は活用してこそ価値を発揮するものであるため、保有資産全体を考慮した上で、具体的な不動産の活用方法や活用タイミングのアドバイス、無道路地等の活用不可能な土地や費用対効果の悪い不良資産と言える土地の判定や処分に関するアドバイスを行なってくれます。

不動産の活用に関するアドバイスに併せて、資産保有会社を利用した所得税対策や、資産を次世代へ上手に承継するための相続に関するアドバイスも行なってくれるため、税金対策をしながら、家族構成や資産の状況に応じた適切な不動産の活用の判断が出来るようになります。

不動産は間違った活用をしてしまうと、優良資産も不良資産へ変わってしまい、場合によっては数千万〜数億円の損失を発生させてしまうものであるため、不動産の活用や節税対策に関する相談先として有効活用すると良いでしょう。

2-2. 中武不動産鑑定株式会社(不動産鑑定士数3名)

中武不動産鑑定は、前述の通り一級建築士等と連携して最適な不動産の活用や処分のタイミングに関するアドバイスを行なってくれるだけでなく、特に親族間での不動産の売買の際に相続税が課せられないように適切な価格の評価を行なったり、家族経営の法人による不動産の売買の際に所得税や法人税が課せられないようにするための適正な売買価格の評価等、個人やファミリービジネスを行なっている法人の支援を多く行なっています。

また、埼玉県におけるマンションの成約件数や坪単価の動向をホームページ上で紹介しているため、マンションの購入を検討している場合や、売却を検討している場合には、売買価格の妥当性や売買タイミングに関する相談先として非常に有効な鑑定業者と言えるでしょう。

2-3. 沖田不動産鑑定士・税理士事務所(不動産鑑定士数3名)

沖田不動産鑑定士・税理士事務所は、前述の通り、相続税対策や遺産分割等に強い不動産鑑定業者であり、不動産の価値に対して不相応に高い固定資産税や相続税に関する税額圧縮や、相続税対策としての有効な土地活用等、不動産に関する税金問題の解決を多数行なっている鑑定業者です。

その他、投資用不動産の購入に伴う消費税の還付手続きに関するコンサルティングを行っており、不動産鑑定士による投資用不動産の投資適格性の判定に加え、税理士として消費税還付手続きに関するアドバイスを行い、不動産投資における投資効率の上昇に大きく寄与しています。

沖田不動産鑑定士・税理士事務所は、不動産に関する税金と不動産投資に特化した不動産鑑定業者・税理士事務所であり、「不動産」と「税金」という密接な関連を持つ両者を同時に相談出来るため、両者を別々の不動産鑑定士や税理士に相談するよりも早期の問題解決が出来るでしょう。

個人による不動産鑑定業者への依頼における注意点

上記3社は、埼玉県において個人でも比較的依頼がしやすい先と言うことが出来ますが、所属している不動産鑑定士の数は少なく、不動産に関する問題は様々であるため、自身の抱える問題に特化した最適な不動産鑑定士が在籍しているかは未知数です。

不動産に関する問題について、例えば不動産鑑定業者のホームページでは「価格に関するトラブル解決」等と記載がありますが、価格に関するトラブルには「相続による遺産分割」、「共有物の権利分割」、「借地権や底地に関する問題」等様々あります。

従って、ホームページだけでは自身の問題に特化した鑑定業者かどうかを見極めることは非常に難しく、無料相談や問い合わせを重ねたとしても、一般の人が不動産鑑定業者の得手不得手を見極めることも困難です。

そのため、自身の問題の最短解決には、専門知識のある不動産コンサル会社への無料相談等を通じて、最適な鑑定業者を紹介してもらうことが手っ取り早く、かつ、本質的な解決に繋がると言えるでしょう。

3. 自己のニーズに合った不動産鑑定業者の選び方とは?

前述の通り、不動産鑑定業者の選定は、規模だけでなくいかに自身の抱える問題に特化した業者へ依頼をするかが重要なポイントとなります。

そのためこの章では、自己のニーズに合った不動産鑑定業者選定に関する考え方やポイントについて解説していきます。

3-1. 自己のニーズに合った不動産鑑定業者とは?

自己のニーズに合った不動産鑑定業者とは?

→自己の問題解決に特化した不動産鑑定士が在籍する鑑定業者

医者が内科、外科等と分野分けされてるように、不動産に関する問題も様々であるため、その都度、問題毎に特化した専門家が対応しなければ問題の解決には繋がりません。

不動産鑑定士も同様に、鑑定評価やコンサルティングと一言で言っても様々な分野があり、不動産鑑定士毎に精通している分野が異なります

また不動産鑑定業者も、会社の方針等によって前述のように不動産証券化や企業会計に関する鑑定評価に特化して行う業者もあれば、規模の小さな鑑定業者のように個人や中小企業向けのサービスが多い等、業務内容にも偏りがあるため、不動産鑑定業者の業務内容を良く理解した上で、自身の抱える問題に特化した業者であるかの見極めをすることが大切です。

3-2. 自身の問題に特化した不動産鑑定業者を選定する最短方法

自身の問題に特化した不動産鑑定業者を選定する最短方法

→多数の不動産鑑定士・不動産鑑定業者と接点のある企業・人からの紹介

自身の抱える問題に特化した不動産鑑定士と出会う最短方法は、数の不動産鑑定士と接点のある企業もしくは人から紹介をしてもらうことですが、多数の不動産鑑定士と接点のある企業や人は限られています。

そこで便利なのが多数の不動産鑑定士とパートナーシップを結んでいる不動産コンサルティング会社です。

不動産コンサルティング会社は、不動産に関する問題の無料相談を受け付けている場合が多く、ここから直面している問題に特化した不動産鑑定士を紹介してくれます

また、単に不動産鑑定士を紹介してもらいたいだけなら、付き合いのある他の士業(弁護士・公認会計士・税理士等)から紹介してもらうことや、各都道府県の不動産鑑定士協会が公開している不動産鑑定業者の一覧から選択するという手もありますが、紹介された不動産鑑定士が自身が抱える問題に特化しているとは限らないことに注意をしましょう。

弊社では、建築・税務・金融を熟知した経験豊かな不動産鑑定士が所属しており、多数のパートナー不動産鑑定士とも協力しながら、様々な問題解決のお手伝いをしておりますので、不動産鑑定士への相談をご希望の方は、無料相談(こちら)よりお問い合わせ下さい。

4. 不動産鑑定評価にかかる費用はどのくらい?

不動産鑑定評価に要する費用は案件の内容にもよりますが、公的機関が鑑定評価を依頼する際に目安とされている不動産鑑定報酬基準に基づくとおおよそ上記の金額になります。

鑑定評価報酬は、対象となる不動産の種類と鑑定評価額を基に、各案件ごとの内容を加味して決定されますが、以下の3つのポイントにまとめることが出来ます。

4-1. 公的機関が目安とする「不動産鑑定報酬基準」

不動産鑑定評価の報酬額には、法律で定められた金額はありません。

そのため不動産鑑定業者ごとに金額はまちまちですが、公的機関が鑑定評価を依頼する際に目安とされている「不動産鑑定報酬基準」というものがあります。

「不動産鑑定報酬基準(クリックで拡大)

多くの不動産鑑定業者がこの報酬基準を基に、後述する案件ごとの内容を加味して報酬額を決定しています。

一見この金額だけを見ると決して安くはないため、依頼を一瞬ためらう人も少なくないでしょう。

しかし、あくまで不動産鑑定報酬基準で考えた場合ですが、鑑定評価額5000万円未満なら評価額の約1%程度、鑑定評価額5000万円〜1億円でも評価額の約1%〜約0.8%と、報酬額の割合は非常に低く、不動産鑑定評価が必要となるようなトラブルは多額の費用や精神的負担が大きいことを考えると、これで安心が買えるのであれば決して高い費用とは言えないかもしれません

4-2. 不動産鑑定評価の依頼内容によって変わる

不動産鑑定評価の報酬額は上記の費用の目安の表からも分かる通り、対象が土地のみの場合、建物のみの場合、土地建物セットの場合、マンションの場合等、不動産の種類によって報酬額が変わるだけでなく、依頼内容や対象となる不動産の状況によっても報酬額が変動することを頭に入れておくと良いでしょう。

以下は主に報酬額が増加する事由の例になります。

依頼内容や不動産の状況による8つの割増事由

  • 裁判で不動産価格の証拠資料が必要な場合の鑑定評価
  • 現在時点ではなく過去時点の鑑定評価
  • 継続中の賃貸借の賃料に関する鑑定評価
  • 遠隔地の不動産の鑑定評価
  • 借家人が入居中の貸家の鑑定評価
  • 営業中のレジャー施設(ゴルフ場や遊園地等)の鑑定評価
  • 借地権・借家権の評価
  • 適正な借地条件変更承諾料の鑑定評価

これらは個人が依頼する内容の一部の例になりますが、不動産鑑定士による現地調査の手間の増大、不動産鑑定士の法的責任の増大、確認すべき権利関係が複雑な場合、必要資料の取得の難易度等の理由によって報酬額が増加します。

逆に、1年以内に同一不動産の鑑定評価を行なっていた場合、前回の資料が活用できることもあるため「再評価割引」として内容に応じた割引をしてもらえる場合もあります。

詳しくは、不動産鑑定士の無料相談を受けた際や問い合わせに併せて無料見積もりを取ると良いでしょう。

5. 不動産鑑定評価の依頼から鑑定評価書交付までの流れとかかる時間は?

不動産鑑定評価は、依頼後にまず必要書類の収集を行い、不動産鑑定士による対象となる不動産に関するヒアリング、現地確認、関係法令等の詳細な調査、市場の分析、鑑定評価額の算出、法的根拠のあるものであることを表示する「鑑定評価書」の作成等、一定の手順が必要となります。

このように「不動産の鑑定評価に関する法律」及び「不動産鑑定評価基準」に則り不動産鑑定士が様々な調査や分析を行うため、相応の時間が必要となります。

不動産鑑定評価に要する時間は、不動産の種類や依頼内容によってまちまちですが、おおよその目安として約2週間程度の期間を見ておくと良いでしょう。

不動産鑑定業者によっては、約一週間程度で鑑定評価額を中間報告として事前に教えてくれる業者もいるため、急ぎで鑑定評価額だけでも必要である場合には、依頼時にその旨を伝えておくと良いでしょう。

また裁判所や税務署等への提出の必要がないため、内部資料として使うだけで鑑定評価書までは必要でないという場合には、より短い期間でできる「簡易鑑定評価」や「意見書」の発行サービスを行なっている業者もあるため、気になることがある場合はまず不動産鑑定業者の簡易鑑定評価や意見書を利用してみるのも良いかもしれません。

6. まとめ

いかがでしたでしょうか?

埼玉県は、関東地方でも東京や神奈川、千葉に次いで不動産鑑定業者の数も非常に多く、各鑑定業者のホームページだけでは自身の問題に特化した不動産鑑定士が在籍しているか等の判断は非常に困難であるため、自身の抱える問題の解決以前に依頼先の選定が大きな問題となります。

信頼出来る不動産鑑定業者に出会うためには、多数の不動産鑑定業者との繋がりのある者から紹介して貰うことが、自身のニーズに合った不動産鑑定業者と巡り会える可能性が最も高い方法と言えます。

多くの不動産鑑定業者とのパイプを持つ不動産コンサルタント等を介して、自身の問題に特化した不動産鑑定業者と出会い、不動産の価格や賃料に関するお悩みや問題に関する適切な対策や、早期解決に関するアドバイスを受けることをおすすめします。

弊社では、建築・税務・金融を熟知した経験豊かな不動産鑑定士が所属しており、多数のパートナー不動産鑑定士とも協力しながら、様々な問題解決のお手伝いをしておりますので、不動産鑑定士への相談をご希望の方は、無料相談(こちら)よりお問い合わせ下さい。

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