札幌で不動産鑑定評価を依頼するなら?会社規模順比較ランキングとおすすめ業者3選

札幌の不動産鑑定業者に依頼をしたいけど、どの業者が自分にとって最適なのかが分からず困っていませんか?

不動産鑑定業者は医者や他の士業と同様に、不動産の種類に応じた得手不得手があることから、業者によって請け負う業務内容に偏りがあったり、特定の業務にのみ特化していたりと、その運営状況は様々であり、きちんと自身の問題に特化した不動産鑑定士のいる業者を選定しなければ、満足したサポートが受けられない可能性があります

しかしながら、不動産鑑定業者の選定において重要な知識や失敗しないためのポイントも存在し、こららをしっかりと押さえておけば、初心者でも失敗せず満足のいく依頼をすることが出来るようになります

このページでは、初めて不動産鑑定業者に依頼する人でも失敗しない依頼が出来るように、以下の流れに沿って分かりやすく解説していきます。

このページをすべて読めば、不動産鑑定業者への依頼についての詳細な理解が得られ、自身のお悩みや問題の早期解決に繋がるでしょう。

1. 札幌で規模の大きい不動産鑑定業者ランキングTOP3

札幌で規模の大きい不動産鑑定業者ランキングTOP3
会社名不動産鑑定士数特徴
1位.
一般社団法人 日本不動産研究所 
267名三大大手鑑定業者の一つで、膨大なデータを持つ業界最大手の鑑定業者
2位.

株式会社北海道アプレザーズ・ファーム

8名不動産鑑定士8名を擁する北海道最大規模の鑑定業者
3位.

札幌不動産鑑定株式会社

2名札幌の大手会計事務所グループに所属し資産税等の圧縮にも強い鑑定業者

(※2019年10月時点の情報です)

上記のランキングは、札幌で所属不動産鑑定士数を公表している業者の「所属する不動産鑑定士の人数」を基準に選定したトップ3の業者ランキングです

国土交通省の調査によると平成31年1月1日時点で、北海道の不動産鑑定事務所数は82件となっており、日本全国の不動産鑑定業者のうち2.27%の割合で、全国の都道府県のうち不動産鑑定業者登録件数としては9番目に多い状況です。

1-1. 札幌で規模の大きい不動産鑑定業者トップ3解説

不動産鑑定業者も医者のように分野毎の得手不得手があるため、大手だからと言って全ての案件に対応出来るというものではありません。

不動産鑑定業者選びの前提として、自身の抱える問題に特化した鑑定業者を選定することが問題の早期解決に繋がることを理解する必要があります。

例えば、不動産マーケットの中心である東京の大手不動産鑑定業者は、「規模が大きい(不動産鑑定士が多い)=不動産証券化案件がメイン」という傾向があり、個人の依頼を受け付けている大手鑑定業者は少ないのが現状で、これは北海道でも同様で、三大大手鑑定業者の一つである日本不動産研究所が北海道の不動産証券化案件のほとんどを受注しています。

このような業界の実態がある中で、自身の問題に特化した鑑定業者選定のポイントとして、まず不動産鑑定業界全体の構図を把握することも重要であるため、業界を代表する三大大手鑑定業者及び、札幌で規模の大きいトップ3(鑑定士数を公表している中で鑑定士数の多い上位3社)をご紹介していきたいと思います。

三大大手鑑定業者とは?

三大大手鑑定業者

  • 一般社団法人 日本不動産研究所
  • 大和不動産鑑定株式会社
  • 株式会社谷澤総合鑑定所

数ある不動産鑑定業者の中で、長きに渡り三大大手鑑定業者と言われるのが、上記の表のトップ三社です。

不動産鑑定業界を知る上で欠かせない存在であり、それぞれ、歴史、鑑定評価業務による評価報酬金額、不動産鑑定士数等の各種の実績から、三大大手鑑定業者と言われており、競合の多い東京都の中でも一際目立った存在となっています。

これら三大大手鑑定業者は、日本全国だけでなく海外にも幅広いネットワークを誇っていますが、その中で札幌には、「一般社団法人 日本不動産研究所」の支社があります。

以下、日本不動産研究所を含む札幌の規模の大きい不動産鑑定業者トップ3をご紹介します。

1位 一般社団法人 日本不動産研究所(不動産鑑定士数267名)

不動産鑑定業者と言えば天下の「フドウケン」と言われる程、長年に渡り不動産鑑定業界を牽引している大手業者です。

不動産鑑定士になった際には、独立開業までの修行の場としても選ばれる会社で、全国に支社があり、不動産に関する最新の調査・研究を行っています。

例えば投資家にとって重要な指数となる各種利回りに関する調査結果を定期的に発表する等、様々な観点から不動産を研究している不動産鑑定業界のリーディングカンパニーです。

大和不動産鑑定の調べによると鑑定報酬額もダントツの1位で、上記の通り不動産鑑定士数も圧倒的に多く、日本を代表する不動産鑑定業者と言えるでしょう。

「フドウケン」の鑑定部門の特徴としては、本社(東京)と全国8支社41支所及び上海子会社が一体となってネットワークを形成し、公正・中立の立場から審査決済を行うシステム「機関鑑定評価」を行なっていることです。

「機関鑑定評価」とは、不動産の様々な分野に精通する不動産鑑定士が集まり、社内で行なった鑑定評価に関して評議を行うことで、多面的なチェックを行い、鑑定評価結果に個人差が出ないようにするための仕組みです。

また、不動産の類型に応じた専門チームを作り、全国的なネットワークを駆使して鑑定評価を行っているため、例えばレジャー施設(ゴルフ場や遊園地)の鑑定評価を専門で行うチームや、賃料評価を専門に行うチームがある等、専門性が非常に高いのが特徴です。

ただし法人や公的機関向けのサービスが中心となっている鑑定業者のため、個人が依頼する先としては最適とは言えないかもしれません。

2位 株式会社北海道アプレイザーズ・ファーム(不動産鑑定士数8名)

北海道アプレイザーズ・ファームは、不動産鑑定士8名を擁する北海道最大規模の鑑定業者で、札幌、小樽、函館、岩見沢、帯広をはじめ道内各地に拠点を持つことにより道内全域に対応可能な大手鑑定業者です。

不動産鑑定士の多さに加え、弁護士、司法書士、会計・税理士、建築士などの各種専門家をはじめ、不動産会社、建設会社、土壌汚染調査会社等との協力ネットワークを有し、不動産に関するワンストップサービスが可能であるため、多くの個人案件の依頼を受け付けています。

不動産に関する悩みや問題は複雑なものが多く、状況に応じて必要となる専門家が異なるものであるため、案件毎の問題に特化した専門家に相談することが望ましいものですが、自らそのような専門家を見つけ出すことは非常に困難なことから、北海道アプレイザーズ・ファームのような広いネットワークを有する鑑定業者は、初めて依頼をする方等には特に相談しやすい先ということが出来るでしょう。

3位 札幌不動産鑑定株式会社(不動産鑑定士数2名)

札幌不動産鑑定株式会社は、札幌の五十嵐会計事務所のグループ会社であるため、相続税や固定資産税等の資産税対策のための土地活用や、所有する不動産の価値に対して不相応な相続税・固定資産税の圧縮等の相談に関してワンストップで相談出来る鑑定事務所として多くの個人案件を受注しています。

また、不動産鑑定士の全国組織である(株)日本不動産鑑定パートナーズ(在籍鑑定士等約160名の組織)の北海道地区会員として、統一性・透明性のある高品質な鑑定評価書の発行を心掛けているため、分かりやすい鑑定評価書の発行及び説明を行なって貰える等、比較的安心して相談出来る鑑定業者と言うことが出来るでしょう。

1-2. 北海道の不動産鑑定業者の業務内容の傾向

北海道の不動産鑑定業者の業務内容の傾向

  1. 個人及び法人、公的機関からの「売買」・「資産評価」依頼が約73%
  2. 上記以外の法人・公的機関中心の案件の合計が約23%

→法人案件・公的案件が多い傾向だが、個人案件の受注もある

国土交通省による、2018 年の北海道の不動産鑑定業者への「依頼目的及び実績」に関するデータによると、北海道の鑑定業者全体の業務の傾向として、上記のような依頼内容の割合となっています。

北海道では、「不動産証券化案件」のほぼ100%を日本不動産研究所1社で受注しており、その他個人及び法人や公的機関からの「売買」や「資産評価」に関する鑑定評価が非常に多い状況です。

不動産証券化案件が分かりやすい例ですが、不動産鑑定業界では大手であれば個人のどんな問題も解決出来るというわけではなく、むしろ規模が大きい程、証券化案件や財務諸表のための不動産時価評価等といった法人案件が多くなる傾向がありますが、北海道は上記のランキングでご紹介した鑑定業者のように、個人の依頼を受け付けている鑑定業者も少なくはありません。

しかし、個人依頼を受け付けているからと言っても、自身の抱える問題に特化した鑑定業者であるとは限りませんし、無料相談等で鑑定業者が得意とする分野を見極めることも一般の人には非常に困難になります。

そこで自身が抱える問題の早期解決のためには、後述の通り多数の不動産鑑定士と接点のある人や企業から、自身の問題に特化した鑑定業者を紹介してもらうことが重要と言えるでしょう。

2. 個人も依頼出来る沖縄のおすすめ不動産鑑定業者3選

個人依頼も受け付けているおすすめ不動産鑑定業者3選
  • 株式会社北海道アプレイザーズ・ファーム
  • 札幌不動産鑑定株式会社
  • 北央鑑定サービス株式会社

札幌の不動産鑑定業者は法人案件や公的機関からの受注実績が多いという実体はありますが、個人向けサービスを行なっている業者も多数あります。

本ページでは、上記ランキングの中及び札幌で個人向けサービスを行なっているおすすめ業者を3社ご紹介します。

ただし不動産鑑定業者への依頼における注意点として、「個人の依頼を受け付けている≠個人の全ての問題解決が出来る」ということに注意して、後述の通り不動産鑑定業者の選定ポイントをしっかり押さえ、早期の問題解決を図りましょう。

2-1. 株式会社アプレイザーズ・ファーム(不動産鑑定士数8名)

アプレイザーズ・ファームは、前述の通り弁護士、司法書士、会計・税理士、建築士などの各種専門家をはじめ、不動産会社、建設会社、土壌汚染調査会社等との協力ネットワークを有している鑑定業者です。

個人が鑑定業者に依頼する不動産の価格や賃料に関する問題としては、例えば相続における不動産を含む公平な遺産分割のための鑑定評価、離婚における公平な財産分与のための鑑定評価、賃貸用不動産の賃借人や借地人との賃料や各種一時金の問題解決のための鑑定評価等がありますが、アプレイザーズ・ファームでは不動産鑑定評価の活用及びその状況に応じた専門家と連携し、依頼から解決までトータルサポートをしてくれます。

また土地活用の際にも、その土地の価値を最大限に発揮する最有効使用の判定及び、計画建物毎に最適な建設会社の選定や、土壌汚染調査等、建築計画に関しても総合的なアドバイスを貰うことが出来ます。

このように様々な問題に対応出来るため、複数の問題を抱えている場合には適切な対応や専門家の紹介等、手厚いサポートを受けられる相談先ということが出来るでしょう。

2-2. 札幌不動産鑑定株式会社(不動産鑑定士数2名)

札幌不動産鑑定は、札幌の五十嵐会計事務所のグループ会社であるため、相続税や固定資産税に関する悩みを抱えている人に特におすすめの鑑定業者です。

例えば、無道路地で建築が出来ないにも関わらず路線価による評価が行われるために、通常の建築可能な土地と同様に評価されてしまい、土地の価値に見合わない不相応な相続税・固定資産税評価額となることがありますが、このような場合に、土地の価値に見合った適正な評価額を算出してもらうことで、不相応に高い相続税や固定資産税を圧縮出来る場合があります。

さらに税理士との連携により、こういった活用が難しい土地の最適な使用方法の判定や、相続税対策といった関連問題に関しても総合的なアドバイスをして貰えるため、複数の専門家に相談しているために問題解決の方向性が定まらないといった問題に発展せずに、早期に問題の解決が出来るようになります。

従って税金対策を含めた土地活用や、不動産の処分や購入等をしたいと思っている方におすすめの鑑定業者と言えるでしょう。

2-3. 北央鑑定サービス株式会社(不動産鑑定士数1名)

北央鑑定サービスは、代表鑑定士が多数の書籍を執筆しているベテラン鑑定士で、札幌での長年の鑑定業務により蓄積されたデータを基に、不動産鑑定評価及び北海道の不動産市場の調査、裁判案件に関わる鑑定評価、土地収用における補償に関する鑑定評価等を行なっている鑑定業者です。

また、代表鑑定士は北海道開発局用地研修の講師、北海道不動産鑑定士協会の公的土地評価研究会講師、マイホームセミナー講師 (北海道新聞、読売新聞)、北海道宅地建物取引業協会の研修会講師等、様々なセミナーや勉強会の講師を務めており、北海道の不動産に関する長年の知識・経験を生かして、北海道の不動産市場の動向を鑑みた上で、不動産売買や有効活用等に関するアドバイスを行なってくれます。

「不動産カウンセリング」も行なっているため、小さな悩みや疑問であっても相談しやすい先であるため、不動産鑑定事務所の敷居が高いと思う人にとっておすすめの鑑定事務所と言えるかもしれません。

個人による不動産鑑定業者への依頼における注意点

上記3社は、札幌において個人でも比較的依頼がしやすい先と言うことが出来ますが、所属している不動産鑑定士の数は少なく、不動産に関する問題は様々であるため、自身の抱える問題に特化した最適な不動産鑑定士が在籍しているかは未知数です。

不動産に関する問題について、例えば不動産鑑定業者のホームページでは「価格に関するトラブル解決」等と記載がありますが、価格に関するトラブルには「相続による遺産分割」、「共有物の権利分割」、「借地権や底地に関する問題」等様々あります。

従って、ホームページだけでは自身の問題に特化した鑑定業者かどうかを見極めることは非常に難しく、無料相談や問い合わせを重ねたとしても、一般の人が不動産鑑定業者の得手不得手を見極めることも困難です。

そのため、自身の問題の最短解決には、専門知識のある不動産コンサル会社への無料相談等を通じて、最適な鑑定業者を紹介してもらうことが手っ取り早く、かつ、本質的な解決に繋がると言えるでしょう。

3. 自己のニーズに合った不動産鑑定業者の選び方とは?

前述の通り、不動産鑑定業者の選定は、規模だけでなくいかに自身の抱える問題に特化した業者へ依頼をするかが重要なポイントとなります。

そのためこの章では、自己のニーズに合った不動産鑑定業者選定に関する考え方やポイントについて解説していきます。

3-1. 自己のニーズに合った不動産鑑定業者とは?

自己のニーズに合った不動産鑑定業者とは?

→自己の問題解決に特化した不動産鑑定士が在籍する鑑定業者

医者が内科、外科等と分野分けされてるように、不動産に関する問題も様々であるため、その都度、問題毎に特化した専門家が対応しなければ問題の解決には繋がりません。

不動産鑑定士も同様に、鑑定評価やコンサルティングと一言で言っても様々な分野があり、不動産鑑定士毎に精通している分野が異なります

また不動産鑑定業者も、会社の方針等によって前述のように不動産証券化や企業会計に関する鑑定評価に特化して行う業者もあれば、規模の小さな鑑定業者のように個人や中小企業向けのサービスが多い等、業務内容にも偏りがあるため、不動産鑑定業者の業務内容を良く理解した上で、自身の抱える問題に特化した業者であるかの見極めをすることが大切です。

3-2. 自身の問題に特化した不動産鑑定業者を選定する最短方法

自身の問題に特化した不動産鑑定業者を選定する最短方法

→多数の不動産鑑定士・不動産鑑定業者と接点のある企業・人からの紹介

自身の抱える問題に特化した不動産鑑定士と出会う最短方法は、数の不動産鑑定士と接点のある企業もしくは人から紹介をしてもらうことですが、多数の不動産鑑定士と接点のある企業や人は限られています。

そこで便利なのが多数の不動産鑑定士とパートナーシップを結んでいる不動産コンサルティング会社です。

不動産コンサルティング会社は、不動産に関する問題の無料相談を受け付けている場合が多く、ここから直面している問題に特化した不動産鑑定士を紹介してくれます

また、単に不動産鑑定士を紹介してもらいたいだけなら、付き合いのある他の士業(弁護士・公認会計士・税理士等)から紹介してもらうことや、各都道府県の不動産鑑定士協会が公開している不動産鑑定業者の一覧から選択するという手もありますが、紹介された不動産鑑定士が自身が抱える問題に特化しているとは限らないことに注意をしましょう。

弊社では、建築・税務・金融を熟知した経験豊かな不動産鑑定士が所属しており、多数のパートナー不動産鑑定士とも協力しながら、様々な問題解決のお手伝いをしておりますので、不動産鑑定士への相談をご希望の方は、無料相談(こちら)よりお問い合わせ下さい。

4. 不動産鑑定評価にかかる費用はどのくらい?

不動産鑑定評価に要する費用は案件の内容にもよりますが、公的機関が鑑定評価を依頼する際に目安とされている不動産鑑定報酬基準に基づくとおおよそ上記の金額になります。

鑑定評価報酬は、対象となる不動産の種類と鑑定評価額を基に、各案件ごとの内容を加味して決定されますが、以下の3つのポイントにまとめることが出来ます。

4-1. 公的機関が目安とする「不動産鑑定報酬基準」

不動産鑑定評価の報酬額には、法律で定められた金額はありません。

そのため不動産鑑定業者ごとに金額はまちまちですが、公的機関が鑑定評価を依頼する際に目安とされている「不動産鑑定報酬基準」というものがあります。

「不動産鑑定報酬基準(クリックで拡大)

多くの不動産鑑定業者がこの報酬基準を基に、後述する案件ごとの内容を加味して報酬額を決定しています。

一見この金額だけを見ると決して安くはないため、依頼を一瞬ためらう人も少なくないでしょう。

しかし、あくまで不動産鑑定報酬基準で考えた場合ですが、鑑定評価額5000万円未満なら評価額の約1%程度、鑑定評価額5000万円〜1億円でも評価額の約1%〜約0.8%と、報酬額の割合は非常に低く、不動産鑑定評価が必要となるようなトラブルは多額の費用や精神的負担が大きいことを考えると、これで安心が買えるのであれば決して高い費用とは言えないかもしれません

4-2. 不動産鑑定評価の依頼内容によって変わる

不動産鑑定評価の報酬額は上記の費用の目安の表からも分かる通り、対象が土地のみの場合、建物のみの場合、土地建物セットの場合、マンションの場合等、不動産の種類によって報酬額が変わるだけでなく、依頼内容や対象となる不動産の状況によっても報酬額が変動することを頭に入れておくと良いでしょう。

以下は主に報酬額が増加する事由の例になります。

依頼内容や不動産の状況による8つの割増事由

  • 裁判で不動産価格の証拠資料が必要な場合の鑑定評価
  • 現在時点ではなく過去時点の鑑定評価
  • 継続中の賃貸借の賃料に関する鑑定評価
  • 遠隔地の不動産の鑑定評価
  • 借家人が入居中の貸家の鑑定評価
  • 営業中のレジャー施設(ゴルフ場や遊園地等)の鑑定評価
  • 借地権・借家権の評価
  • 適正な借地条件変更承諾料の鑑定評価

これらは個人が依頼する内容の一部の例になりますが、不動産鑑定士による現地調査の手間の増大、不動産鑑定士の法的責任の増大、確認すべき権利関係が複雑な場合、必要資料の取得の難易度等の理由によって報酬額が増加します。

逆に、1年以内に同一不動産の鑑定評価を行なっていた場合、前回の資料が活用できることもあるため「再評価割引」として内容に応じた割引をしてもらえる場合もあります。

詳しくは、不動産鑑定士の無料相談を受けた際や問い合わせに併せて無料見積もりを取ると良いでしょう。

5. 不動産鑑定評価の依頼から鑑定評価書交付までの流れとかかる時間は?

不動産鑑定評価は、依頼後にまず必要書類の収集を行い、不動産鑑定士による対象となる不動産に関するヒアリング、現地確認、関係法令等の詳細な調査、市場の分析、鑑定評価額の算出、法的根拠のあるものであることを表示する「鑑定評価書」の作成等、一定の手順が必要となります。

このように「不動産の鑑定評価に関する法律」及び「不動産鑑定評価基準」に則り不動産鑑定士が様々な調査や分析を行うため、相応の時間が必要となります。

不動産鑑定評価に要する時間は、不動産の種類や依頼内容によってまちまちですが、おおよその目安として約2週間程度の期間を見ておくと良いでしょう。

不動産鑑定業者によっては、約一週間程度で鑑定評価額を中間報告として事前に教えてくれる業者もいるため、急ぎで鑑定評価額だけでも必要である場合には、依頼時にその旨を伝えておくと良いでしょう。

また裁判所や税務署等への提出の必要がないため、内部資料として使うだけで鑑定評価書までは必要でないという場合には、より短い期間でできる「簡易鑑定評価」や「意見書」の発行サービスを行なっている業者もあるため、気になることがある場合はまず不動産鑑定業者の簡易鑑定評価や意見書を利用してみるのも良いかもしれません。

6. まとめ

いかがでしたでしょうか?

札幌は五大都市の一つとして不動産鑑定業者の数も比較的多く、各鑑定業者のホームページだけでは自身の問題に特化した不動産鑑定士が在籍しているか等の判断は非常に困難であるため、自身の抱える問題の解決以前に依頼先の選定が大きな問題となります。

信頼出来る不動産鑑定業者に出会うためには、多数の不動産鑑定業者との繋がりのある者から紹介して貰うことが、自身のニーズに合った不動産鑑定業者と巡り会える可能性が最も高い方法と言えます。

多くの不動産鑑定業者とのパイプを持つ不動産コンサルタント等を介して、自身の問題に特化した不動産鑑定業者と出会い、不動産の価格や賃料に関するお悩みや問題に関する適切な対策や、早期解決に関するアドバイスを受けることをおすすめします。

弊社では、建築・税務・金融を熟知した経験豊かな不動産鑑定士が所属しており、多数のパートナー不動産鑑定士とも協力しながら、様々な問題解決のお手伝いをしておりますので、不動産鑑定士への相談をご希望の方は、無料相談(こちら)よりお問い合わせ下さい。

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