不動産鑑定士の選定・評価依頼で失敗しない為の5つのポイントと4つの注意点

不動産鑑定士に依頼をしたいと思っているけど、信頼できる不動産鑑定士の選定や依頼に際してどのような点に注意すべきなのか気になっていませんか?

そもそも認知度の低い不動産鑑定業界において、一般の人が信頼できる不動産鑑定士を選定することは決して簡単なことではなく、いざ依頼をしようと思ってもどのようなことに注意すべきか等、不明確なことが多いのではないでしょうか。

実際、医者や弁護士と同じように、不動産鑑定士にも不動産の種類に応じた得手不得手があるため、きちんと信頼できる不動産鑑定士に依頼しないと十分に満足のいくサポートが受けられない可能性があります

しかしながら、不動産鑑定士の選定・依頼の際には押さえるべきポイントや注意点がある程度決まっているため、これらを押さえることで、失敗しない依頼をすることができます

このページでは、初めて不動産鑑定士への依頼をする方でも失敗しない依頼ができるように、以下の流れに沿って分かりやすく解説していきます。

このページをすべて読めば、不動産鑑定士への依頼についての詳細な理解が得られ、自身のお悩みや問題の早期解決に繋がるでしょう。

1. 不動産鑑定士への依頼の前に知っておきたい2つのこと

1-1. 不動産鑑定士にも得意分野がある

民法に特化している弁護士や刑法に特化した弁護士がいるように、不動産鑑定士にも得意分野があります

例えば、不動産鑑定士や鑑定業者によって、主に企業が抱える不動産の問題に特化していたり、不動産証券化に関して特化していたり、遺産分割や財産分与等といった個人が抱える問題に特化していたりと様々です。

従って自身の抱える問題の早期解決には、抱えている問題に特化した不動産鑑定士に依頼をすることが重要です。

1-2. 無料相談が受けられる

不動産鑑定士への依頼の前に、ほとんどの不動産鑑定業者が無料相談を受け付けています。

電話やメール等で相談の申し込みを行えば、後日面談で不動産鑑定評価が必要なのか、不動産鑑定士に依頼することで解決出来る問題なのか、また、正規の鑑定評価まで行わなくても「簡易鑑定評価」や「意見書」で足りる案件ではないか等の判断をしてもらうことができます。

業者によっては面談をしなくても電話やメールのみで無料相談を行なっている場合も多いため、まずはそれらの無料相談を活用し、自身の目的やニーズに合うかどうかを確認すると良いでしょう。

2. 依頼先選定における5つのポイント

不動産鑑定評価によって交付される「鑑定評価書」は、依頼者だけでなく裁判所や税務署等の公的機関や金融機関へ提出する場合も多く、誰が見ても分かりやすく、依頼者の問題解決に直結するような内容でなければなりません。

そのような鑑定評価書を作成するためには、十分な能力を備えるだけでなく、依頼者の目線に立って問題解決が出来る不動産鑑定士を選ぶことが必要になります。

そして長期的に付き合える信頼の置ける不動産鑑定士を選ぶことが、長年の不動産に関する費用や労力の効率化にも繋がります。

信頼出来る不動産鑑定士選定のポイントとして、上記の5つを念頭に置くと良いでしょう。以下、一つ一つ解説していきます。

2-1. 自身の問題に特化した不動産鑑定士を選定する

自身の問題に特化した不動産鑑定士を選定する最短方法

→多数の不動産鑑定士と接点のある企業・人からの紹介

自身の抱える問題に特化した不動産鑑定士と出会うためには、数の不動産鑑定士と接点のある企業もしくは人から紹介をしてもらうことです。

しかし多数の不動産鑑定士と接点のある企業や人は限られています。

そこで便利なのが多数の不動産鑑定士とパートナーシップを結んでいる不動産コンサルティング会社です。

不動産コンサルティング会社は、不動産に関する問題の無料相談を受け付けている場合が多く、ここから直面している問題に特化した不動産鑑定士を紹介してくれます。

また付き合いのある他の士業(弁護士・公認会計士・税理士等)から紹介してもらうことや、各都道府県の不動産鑑定士協会が公開している不動産鑑定業者の一覧から選択するという手もありますが、自身が抱える問題に特化しているとは限らないことに注意をしましょう。

2-2. ホームページの内容を精査する

依頼先を探す上で、インターネットのホームページを見ることも有効な手段の一つです。

ホームページでは、各種の説明が依頼者目線でわかりやすい内容になっているかが重要です。

特に、「よくある質問」や「コラム」の項目がある場合、それらの内容を確認することで依頼者目線でわかりやすい説明を心懸けているか等が伺えます

これらの内容が丁寧な場合、実際に相談する際や、鑑定評価書等も丁寧な内容になっている場合が多いため、選定の重要なポイントと言えるでしょう。

また得意分野に関しての記事があったり、実際にあった相談内容に対する解決策を具体的に記載してあったりするため、自身の問題解決への対応力があるかどうかの観点から、複数の不動産鑑定業者のホームページを精査することが大切です。

2-3. スピード感のある対応をしてくれる業者を選ぶ

信頼できる不動産鑑定士のポイントとしてスピード感のある対応を英てくれるかどうかが重要です。

例えば、メールでの問い合わせに対するレスポンスの速さや、鑑定評価書の交付にやたらと時間がかかる場合等は要注意です。(案件の内容にもよりますが、交付までの目安は概ね2週間程度です)

不動産鑑定評価を必要とする問題は、期限が差し迫っている場合や早急な解決が重要なものが多くあります。

従って、不動産鑑定評価にはスピード感のある対応が求められるため、問い合わせの段階から対応のスピード感には注意しておくと良いでしょう。

2-4. 不動産鑑定業者の規模を確認する

不動産鑑定業者の規模に応じた特徴

  • 「大手鑑定業者」→不動産鑑定士の数が多いため自身の問題に特化した不動産鑑定士に出会える確率は高いが、費用が高い傾向がある。主に法人案件が多い。
  • 「個人鑑定業者」→費用は比較的安価だが、基本的に不動産鑑定士の数が少なく、自身の問題に特化している不動産鑑定士がいるとは限らない。主に個人案件が多い。

不動産鑑定業者は、大きく分けて大手鑑定業者と個人鑑定業者が存在します。

それぞれ上記のような特徴があり、自身が重視する内容に応じて不動産鑑定業者を選ぶと良いでしょう。

大手鑑定業者は法人からの相談案件や不動産証券化案件が多い傾向があり、個人鑑定業者は個人案件を請け負っていることが多い傾向があるため、案件の内容や状況に応じて使い分けることで早期解決が出来るでしょう。

2-5. アフターフォローがしっかりとした業者を選ぶ

不動産に関する問題は、不動産鑑定評価を活用して目前の問題を解決出来たとしても、関連問題の発生や潜在的な問題の露呈等、多くの問題が発生するものです。

例えば、テナントとの賃料に関するトラブルを解決したとしても、その後のビルの大規模修繕の際にテナントと再度トラブルが発生したり、損をしないビルの売却のタイミングの相談等、不動産の保有中には様々な問題が発生するため、長期的にフォローをしてもらうことが大切です。

そのため不動産鑑定士の選定では、アフターフォローの実績や内容を確認して、長期的に安心して付き合っていける先かどうかを確認することも重要です。

3. 不動産鑑定士への依頼における4つの注意点

不動産鑑定士への依頼の際、費用や時間を無駄にしないために上記の4つの点に注意して依頼すると良いでしょう。

以下、一つ一つ解説していきます。

3-1. 物件に近い不動産鑑定士を選ぶ必要はない

不動産鑑定評価の依頼の際、物件に近いエリアの不動産鑑定士に依頼する必要はありません

なぜなら、不動産鑑定評価は「不動産鑑定評価基準」に則り一定の手順に従って評価を行うことで、その地域に根ざした鑑定士でなくても適正な評価は可能だからです。

例えば、収集する資料に関しても物件から遠いからといって入手出来ないものは基本的にありませんし、「鑑定評価の手法」という鑑定評価額を求める公式が存在します。

そのため不動産業者の査定価格のように業者ごとに価格が大幅に違うということも少なく、物件に近い不動産鑑定士を探す必要はないのです。

それよりも信頼が出来て、自身の問題に特化した不動産鑑定士を探すことを心懸けましょう。

3-2. 見積もりの内容をチェックしてから依頼する

依頼者の立場として最も気になるポイントは、不動産鑑定士への依頼にかかる費用です。

不動産鑑定評価の報酬額には法律による定めがないため、業者によってかかる費用はまちまちです。

後述しますが費用の1つの基準として、国等の公的機関が鑑定評価を依頼する際に目安とされている「不動産鑑定報酬基準」というものがあります

複数の不動産鑑定業者に見積もりを提示してもらい、あまりにも報酬基準とかけ離れている場合には、見積もりを作成した業者に内容を確認すると良いでしょう。

案件の内容を把握した上でかかる費用についてわかりやすく説明してくれる不動産鑑定士なら、安心して依頼をすることが出来るでしょう。

3-3. 「簡易鑑定評価」や「意見書」で十分な場合がある

自身や家族内で参考資料が欲しい場合や、企業であっても内部資料として利用する場合のような、第三者へ提出する必要が無く公的効力を必要としない場合には、「鑑定評価書」の代わりに「簡易鑑定評価」や不動産鑑定士による「意見書」を活用することで費用を大幅に抑えることができ非常に有効になります。

「簡易鑑定評価」とは?

「簡易鑑定評価」とは、家族内や企業内でのみ参考資料として活用する場合に有効な簡易版鑑定評価書を言います。

不動産鑑定評価書と同じく不動産鑑定士が現地に赴き調査を行いますが、不動産鑑定評価書の作成に比べ記載内容や価格や賃料の評価手法等が簡易的になっているものを言います。

「簡易鑑定評価」は裁判所や税務署等の第三者へ提出する資料としては証拠能力は低くなりますが、費用は鑑定評価書に比べ3〜4割程度割安であり、通常の鑑定評価書より短い期間で済むため、不動産の適正な時価を把握するだけであれば「簡易鑑定評価」は非常に有効でしょう。

「意見書」とは?

「意見書」は、現地調査等は行わず不動産鑑定士が机上で対象とする不動産の時価を算出するものです。

地域の価格水準や賃料水準が知りたい場合や、以前算出された鑑定評価額の価格を現在の価値に換算してもらう際に有効な資料になります。

こちらも裁判所や税務署等の第三者へ提出する資料としては証拠能力は低くなりますが、費用は数万円程度であり、通常の鑑定評価書より要する期間も短く、かつ費用を大きく抑えることが出来るため、売買等の際の意思決定の検討資料として「意見書」も非常に有効であると言えます。

正規の「不動産鑑定評価」でなければならない場面とは?

「鑑定評価書」でなければならない場面

  1. 「公的証明力」が必要な場面
  2. 「公平性」が必要な場面

「公的証明力」が必要な場面とは、裁判での証拠資料として不動産の適正な価格や賃料を提出する場合等です。

その他税金計算上の根拠として、税務署に不動産の適正な価格を提出する場合等の「公的機関」に提出する場合です。

「公平性」が必要な場面とは、遺産分割や離婚等の際の財産分与によって、将来揉め事が起きる可能性を回避する必要のある場面等を言います。

このような場面では公的証明力を持つ「鑑定評価書」が必要になります。

単純に公平に分割が出来れば良い場合には、簡易鑑定評価や価格に関する意見書で十分な場合もあることも認識しておくと良いでしょう。

3-4. 評価に大きな影響を与える可能性のある書類の存在

鑑定評価額に大きな影響を与える可能性のある書類

  • リフォーム・リノベーション契約書
  • 住宅性能評価書
  • 耐震診断報告書
  • アスベスト調査報告書

不動産鑑定評価には、後述のように様々な書類が必要になりますが、特に上記のような鑑定評価額に大きな影響を与える可能性がある書類に関しても、必要に応じて不動産鑑定士に提出する必要があります。

例えば、耐震基準が改正された昭和56年より前に建築された物件の場合、耐震補強が行われているかどうかが鑑定評価額に大きな影響を与えます。

不動産鑑定士は「不動産の鑑定評価に関する法律」により、鑑定評価額に対して法的責任を負い、不適切な鑑定評価を行うことは出来ません

従って、耐震補強の事実があったとしてもそれを確認出来なければ鑑定評価額に反映できず、止むを得ず保守的な評価をせざるを得なくなります。

このように外形上から確認出来ない重要事項に関しては、書類を提出した上で鑑定評価を行なってもらうことが望ましいでしょう。

4. 不動産鑑定士が行う鑑定評価にかかる費用はいくら?

不動産鑑定評価に要する費用は案件の内容にもよりますが、公的機関が鑑定評価を依頼する際に目安とされている不動産鑑定報酬基準に基づくとおおよそ上記の金額になります。

鑑定評価報酬は、対象となる不動産の種類と鑑定評価額を基に、各案件ごとの内容を加味して決定されますが、以下の3つのポイントにまとめることが出来ます。

4-1. 公的機関が目安とする「不動産鑑定報酬基準」

不動産鑑定評価の報酬額には、法律で定められた金額はありません。

そのため不動産鑑定業者ごとに金額はまちまちですが、公的機関が鑑定評価を依頼する際に目安とされている「不動産鑑定報酬基準」というものがあります。

「不動産鑑定報酬基準(クリックで拡大)

多くの不動産鑑定業者がこの報酬基準を基に、後述する案件ごとの内容を加味して報酬額を決定しています。

あくまで不動産鑑定報酬基準で考えた場合ですが、鑑定評価額5000万円未満なら評価額の約1%程度、鑑定評価額5000万円〜1億円でも評価額の約1%〜約0.8%と、報酬額の割合は非常に低く、それで安心が買えるのであれば決して高い費用とは言えないかもしれません。

4-2. 不動産鑑定評価の依頼内容によって変わる

不動産鑑定評価の報酬額は上記の費用の目安の表からも分かる通り、対象が土地のみの場合、建物のみの場合、土地建物セットの場合、マンションの場合等、不動産の種類によって報酬額が変わります。

そして依頼内容や対象となる不動産の状況によっても報酬額が変動することを頭に入れておくと良いでしょう。

以下は主に報酬額が増加する事由の例になります。

依頼内容や不動産の状況による8つの割増事由

  • 裁判で不動産価格の証拠資料が必要な場合の鑑定評価
  • 現在時点ではなく過去時点の鑑定評価
  • 継続中の賃貸借の賃料に関する鑑定評価
  • 遠隔地の不動産の鑑定評価
  • 借家人が入居中の貸家の鑑定評価
  • 営業中のレジャー施設(ゴルフ場や遊園地等)の鑑定評価
  • 借地権・借家権の評価
  • 適正な借地条件変更承諾料の鑑定評価

これらは一部の例になりますが、不動産鑑定士による現地調査の手間の増大、不動産鑑定士の法的責任の増大、確認すべき権利関係が複雑な場合、必要資料の取得の難易度等の理由によって報酬額が増加します。

逆に、1年以内に同一不動産の鑑定評価を行なっていた場合、前回の資料が活用できることもあるため「再評価割引」として内容に応じた割引をしてもらえる場合もあります。

詳しくは、不動産鑑定士の無料相談を受けた際や問い合わせに併せて前述したように無料見積もりを取ると良いでしょう。

5.不動産鑑定評価の依頼から鑑定評価書交付までの流れと期間

不動産鑑定評価にあたり、依頼前の無料相談から鑑定評価書交付までの一連の流れについて解説していきたいと思います。

5-1.無料相談・見積もり

前述の通り、まずはTEL・メール等で問い合わせを行い、無料相談の申し込みをすると良いでしょう。

無料相談では、「不動産鑑定評価」、「簡易鑑定評価」、「意見書」等ニーズに合わせた交付書類に関する相談や、実際の報酬額の無料見積もり、必要書類の確認等を不動産鑑定士が行なってくれます。

5-2. 鑑定評価の依頼

不動産鑑定業者と対象となる不動産の詳細状況や依頼の目的、評価の流れや鑑定評価書等の納期の確認を行い、不動産鑑定評価の依頼をします。

後述の必要書類をここで提出することで、鑑定評価書等交付前の期間が短縮できるでしょう。

ちなみに鑑定評価書の有効期限は法律上特に決まりはありませんが、対象となる不動産自体の状況や周辺環境の変化等、不動産の価格や賃料に影響を与える要因が変化する場合があるため、前回評価から概ね1年以上経った場合は再鑑定の依頼を視野に入れる必要があるでしょう。

5-3. 必要書類の収集

不動産鑑定評価には後述するように様々な書類が必要になります。

必要書類を自身で取得できない場合には、不動産鑑定業者に取得を依頼することもできます。

不動産鑑定士は、収集した書類を基に現地調査、役所調査、市場の分析、鑑定評価額の算出等を行うため、適切な資料を収集しなければ適正な価格や賃料を算出することは出来ません。

そのため不動産鑑定士と協力して適切な書類を収集するように心懸けましょう。

5-4. 鑑定評価書の交付

上記の通り、不動産鑑定評価は対象となる不動産に関するヒアリング、現地確認、関係法令等の詳細な調査、市場の分析、鑑定評価額の算出、法的根拠のある証明書としての「鑑定評価書」の作成等、一定の手順が必要となるため相応の時間が必要となります。

不動産鑑定評価に要する時間は、不動産の種類や依頼内容によってまちまちですが、おおよその目安として約2週間程度の期間を見ておくと良いでしょう。

途中、中間報告として「鑑定評価額」を事前に提示してくれる場合もあるため、急ぎの場合等は不動産鑑定業者に事前に中間報告が欲しい旨を伝えておくと良いでしょう。

5-5. アフターフォロー

不動産は目前の問題を解決しても関連する問題が発生したり、潜在的な問題があったりと様々です。

そのため、不動産鑑定評価書の交付後に不動産鑑定士による継続的なアフターフォローが必要となる場合が多くあります。

例えば、公平な遺産分割のための鑑定評価を受けた後、相続した土地を適正な価格で売却したい、最適な活用方法を知りたい等の場合です。

このような場合には不動産鑑定士による継続的なコンサルティングを受けることで、長きに渡り安心した不動産の運用等が可能となるでしょう。

6.不動産鑑定士への依頼に必要な書類とは?

不動産鑑定評価には主に以下の書類が必要になります。

これらは自身で取得できない場合には、不動産鑑定業者に取得を依頼することもできます。

不動産鑑定評価の主な必要書類一覧

  • 固定資産評価証明書又は固定資産税納税通知書
  • 全部事項証明書(登記簿謄本。法務局で取得可能)
  • 住宅地図
  • 公図(法務局で取得可能)
  • 地積測量図(法務局で取得可能)
  • 建物図面・各階平面図(評価対象に建物がある場合)
  • 道路・下水道台帳(市役所・区役所等で取得可能)
  • 管理規約・修繕履歴・修繕計画等(マンションの場合)
  • 建築確認済証・検査済証(建物遵法性の確認)
  • 賃貸借契約書(賃貸物件の評価の場合)
  • 財務諸表(事業用不動産の場合)
  • リフォームやリノベーションの契約書等(行っている場合)
  • 住宅性能評価書(住宅で取得している物件の場合)
  • 耐震診断報告書(古い物件で調査済みの場合)
  • アスベスト使用調査報告書(古い物件で調査済みの場合)

上記が不動産鑑定評価において主に必要となる書類の一覧ですが、対象とする不動産が自己利用の住宅か賃貸かや、一戸建てかマンションか等でも若干必要書類が変わってくるため、不動産鑑定士に詳細を確認すると良いでしょう。

前述のように、

  • リフォームやリノベーションの契約書等(行っている場合)
  • 住宅性能評価書(住宅で取得している物件の場合)
  • 耐震診断報告書(古い物件で調査済みの場合)
  • アスベスト使用調査報告書(古い物件で調査済みの場合)

これらの書類は、鑑定評価額に大きな影響を与える可能性があるため注意が必要です。

例えば、内外装のリフォームやリノベーションはその不動産の価値を上昇させますし、「住宅性能評価」は第三者機関による客観的な住宅の性能に関する評価であるため、これらの書類の提出で鑑定評価額をより高く算出してもらえる場合があります。

また耐震診断やアスベスト等に関する書類は、遵法性の確認や、必要であれば耐震補強・有害物質除去等の対策の要否を判断するために非常に有効な書類になり、鑑定評価額に大きな影響を与える場合があります。

不動産鑑定士は提出された資料に基づいて調査を行うため、資料の収集が困難な場合や、対象が賃貸中で入居者がいるため建物内部の調査が困難な場合等は、鑑定評価書交付までの期間が延長する場合があります。

7. まとめ

いかがでしたでしょうか?

不動産鑑定士へ依頼する際には、まず何をしたら良いのかや、依頼先の選定の不安、費用の不安等、様々な不安がつきものですが、本ページでご紹介してきたポイントや注意点をしっかりと押さえることで信頼できる不動産鑑定士へ依頼できる可能性が高くなります。

不動産は保有しているだけで様々な問題や悩みが発生するものですが、まずは、自身の抱える問題や悩みに応じて適切な不動産鑑定士へ依頼ができるよう、無料相談を活用されることをおすすめします。

弊社では、多数の不動産鑑定士とパートナーシップを組み、様々な問題解決のお手伝いをしておりますので、不動産鑑定士への相談をご希望の方は、無料相談(こちら)よりお問い合わせ下さい。

Follow me!