不動産投資で鑑定評価は当たり前?ファンドや機関投資家に学ぶ失敗しない投資術

不動産投資で鑑定評価が活用されていると聞くけど、鑑定評価がどれだけ重要なものかや、具体的なメリットがわからないと思っていませんか?

不動産投資には多くのリスクが付き物であるため、投資リスクを把握せずに間違った投資をしてしまうと多額の損害が生じてしまいます。

投資リスクは様々あり、リスクをいかに把握してヘッジするかが不動産投資の明暗を分けると言えます。

そのためファンドや機関投資家といったプロの投資家でさえ、不動産投資の場面では当たり前と言っていいほど不動産鑑定評価を活用し、様々なリスクを把握した上で投資を行なっています

不動産投資で大損しないためにも、このページではプロの投資家の不動産鑑定評価の活用術から、投資リスクの軽減等について詳しく理解出来るように、以下の流れに沿って分かりやすく解説していきます。

このページを全て読めば、不動産鑑定評価の活用の場面やメリットが理解出来ると共に、より安定した不動産投資を行うことが出来るようになるでしょう。

1. 不動産ファンドや機関投資家は必ずと言って良いほど鑑定評価を活用している!

プロ投資家の不動産鑑定評価の活用場面

  • 投資価値のある不動産の判断を行う時
  • 実際の投資額を決定する時
  • 運用中の修繕等の追加投資に関する判断をする時
  • テナントの賃料の妥当性を確認する時
  • 運用後の適正な売却額決定の判断をする時

→プロであっても不動産投資における様々な重要判断のために活用される

不動産ファンドや機関投資家は、日々様々な不動産に投資を行い、何百億・何千億という金額を動かすプロの投資家です。

不動産鑑定評価の活用の場面は多岐に渡りますが、主な場面を例示すると上記のようになります。

不動産投資と一言で言っても様々な種類があり、上記の他にも不動産の種類毎に検討すべきリスクは多数存在しますが、不動産ファンドや機関投資家のような経験豊富な不動産投資におけるプロであっても、当たり前と言えるほど鑑定評価を活用する理由としては、主に「リスクヘッジ」を行うためと言えます。

不動産鑑定評価は、不動産投資における最も重要な収益性等に関わる「経済的側面」に関する重要な調査として活用されています。

このような投資対象となる不動産の調査を行うことを「デューデリジェンス」と言い、プロの投資家は不動産投資においてデューデリジェンスの一環として不動産鑑定評価を活用しているのです。

またREIT等の不動産証券化においては、不特定多数の投資家を保護する観点から、投資対象不動産の不動産鑑定評価が法律により義務付けられていたり、運用中も決算時に毎期の運用状況や将来予測の確認のために不動産鑑定評価が活用されています。

不動産投資に関するリスクは、プロの投資家であっても正確に把握して将来予測を行うことは非常に難しいため、不動産投資には不動産鑑定評価が必須と言えるほど活用されており、個人投資家であっても不動産投資で失敗しないためにも、これらプロ投資家に習って不動産鑑定評価を活用すべきと言えるでしょう。

2. 何故プロの投資家は鑑定評価を活用するのか?

プロ投資家が鑑定評価を活用する6つの理由

1. 不動産の適正な価値を把握した上で投資額を決定出来るため

2. 物理的リスクの把握で将来の費用等の見通しが立てられるため

3. 投資対象不動産に関する市場の状況を把握出来るため

4. 適切なLTV管理(不動産価格に対するローンの割合)が出来るため

5. 投資の方向性を決めるための有効な指標となるため

6. 運用後の適正な売却価格の判定に役立つため

前述のように不動産投資のプロであるファンドや機関投資家は、上記の図にあるように不動産投資において不動産鑑定評価を必ずと言って良いほど活用しています。

活用する理由を一言で言うと「リスクヘッジ」効果が非常に大きいためです。

不動産投資に限らず投資を行う際に最も注意すべきは、投資に潜む「リスク」です。

不動産投資におけるリスクは、主に以下の3つに大別することが出来ます。

不動産投資における3つのリスク

1. 経済的リスク

2. 物理的リスク

3. 法的リスク

1. 経済的リスクとは、賃料下落リスクや空室リスク、マーケット変動リスク、入居者リスク等の投資対象不動産の収益に直接的な影響を与えるリスクを言い、不動産投資におけるリスクの中で最も大きな割合を占めるリスクです。

2. 物理的リスクとは、建物の劣化や設備の陳腐化といった投資対象不動産自体の物理的リスクを言います。

3. 法的リスクとは、投資対象不動産自体に係る権利関係や賃貸人との賃貸借契約の合法性等に関するリスクを言います。

プロの投資家は不動産鑑定評価を活用することで、投資対象不動産に投資価値があるのかや、実際に投資を行う際の上記リスクに対する具体的な対策の検討を行い、長期的な安定運用を可能としています。

以下、上記6つの理由についてそれぞれ解説していきます。

2-1. 不動産の適正な価格を把握した上で投資額を決定出来るため

不動産投資を始めるに当たり、まず投資対象不動産への投資額の決定が必要となります。

不動産投資における投資額の決定は、投資対象不動産がどれだけの収益を生むか、そしてそれがどれだけ持続し、途中どのようなリスクを考慮すべきか等を考慮して行うものですが、不動産鑑定評価によって算出される鑑定評価額は、それら様々な判断や将来予測を加味して、不動産の投資対象としての価値を反映したものであるため、適切な投資額の決定に非常に有効な資料となります。

なぜなら、賃貸用不動産等の投資対象となる不動産の鑑定評価では、単純な不動産の収益力だけでなく、運用中に予測される修繕費や、市場の状況から見た現行賃料水準の妥当性および将来の賃料の下落予想、空室率の予測等を考慮したキャッシュフロー表を作成して、考えられるリスクを考慮した上で不動産の価格を判定するからです。

不動産投資では、単純な表面利回りや収益力ばかりに目が行き、保有期間中の様々なリスクの考慮が足りず不動産投資に失敗してしまうという事案が多く発生しています。

安定的な不動産投資をスタートするためにも、不動産の持つ適正な価値を把握した上で投資額を決定しましょう。

2-2. 物理的リスクの把握で将来の費用等の見通しが立てられるため

投資対象不動産の鑑定評価では、不動産鑑定士が投資対象不動産の現地検分を行い、建物の劣化の状況や設備の状態を確認し、修繕の必要性やおおよその更新時期の判定予想等を行なってくれます。

物理的リスクを把握することで、例えば耐震補強や大規模修繕の必要性やタイミング、具体的な費用等の将来の見通しが立てられるため、それらを踏まえた上で投資を行うかの判断や、安定的な運用のための対策を講じることが出来るようになります

また、現況と建築図面等との乖離が大きい場合や、土壌汚染やアスベスト等の有害物質の使用が認められる建物等に関しては、物理的リスクの把握の一環として、鑑定評価の際に一級建築士等の建物や環境に関する専門家が建物の状況調査を行なった報告書である「エンジニアリングレポート(ER)」が活用される場合があります。

ERは、一級建築士等の建物や環境に関する専門家が行なった建物の状況に関する報告書を言い、主に①建物概要、②建物環境調査、③地震リスク評価、④土壌汚染リスク評価の内容から構成され、不動産証券化の際の鑑定評価では活用が義務付けられており、有害物質の使用状況や対策方法を検討する必要がある場合等、より専門的な調査が必要な場面で活用されています。

従って、建物に関してや有害物質等が気になる場合には、不動産鑑定士に相談し、ERが必要かどうかの判断を仰ぐと良いでしょう。

2-3. 投資対象不動産に関する市場の状況を把握出来るため

不動産鑑定評価によって鑑定評価額が算出される過程では、必ず対象不動産に関する市場調査を行います。

不動産投資にとって市場調査は、適切な賃料設定や競合する不動産と比較した競争力強化等、テナント入居率や賃料収入に直接大きな影響を与える要因を把握出来るため、非常に重要です。

過去の推移だけで、将来予測を行うことは非常に困難かつ危険であり、不動産鑑定評価を活用することで投資対象不動産を取り巻く環境や地域のトレンド、現行賃料と相場との乖離の状況等、市場全体の状況を把握することが出来るため、市場のニーズに合った物件選定や運営を行うことが出来るようになります。

2-4. 適切なLTV管理(不動産価格に対するローンの割合)が出来るため

LTVとは、Loan To Valueの略で、現在の不動産価格に対するローンの割合のことを言います。

不動産の価格は経済情勢等によって変動し、ローン残債も返済に伴って減少するため、現在の資産価値に対する負債の割合がどの程度であるかを把握することは、現在の投資ポジションの安全性や次回投資のための担保余力の確認のために非常に重要であり、プロの投資家は、不動産投資のにおける自己資金と借入金の割合の確認のためにこの割合を求めることが多くあります。

LTVを求める際に不動産の価格を用いますが、この時不動産鑑定評価による鑑定評価額が用いられます

このLTVの数字から、不動産投資のリスクの大きさ等の確認を行いますが、適切な不動産価格で計算を行わなければ正確なリスク分析等が出来ないため、不動産の適正な価格を表す不動産鑑定評価が活用されるのです。

2-5. 投資の方向性を決めるための有効な指標となるため

プロの投資家は不動産鑑定評価を活用して、投資対象不動産の売却か保有の継続か等の判断も行います。

不動産投資において、プロの投資家は投資対象不動産の売却益を獲得するために不動産の売却やローンの借り換えを検討します。

その際に、売却か借り換えにするかの判断材料として鑑定評価額が活用されます。

つまり鑑定評価額とローン残高や金利を総合的に判断した上で、売却が得か保有を継続して借り換えた方が得かを判断するのです。

この時も、不動産の適正な価格であるからこそ鑑定評価額が活用され、プロ投資家の判断の一助となっているのです。

2-6. 運用後の適正な売却価格の判定に役立つため

上記のように、運用後に投資対象不動産の売却を行う際にも不動産鑑定評価が活用されます。

不動産投資では、運用後の売却による収益獲得も見込まれるため、安易に売却額を決定して手放すことは出来ません。

そこで損せず売却益を獲得するために、不動産鑑定評価を活用して投資対象不動産の適切な価値を把握した上で売却価格を設定します

このように経験豊富なプロの投資家でさえも、不動産投資における様々リスクを考慮して、投資額決定のようなスタート時点だけでなく、運用中や売却の判断等に至るまで不動産鑑定評価を活用しているのです。

一般の個人投資家であっても、少なくとも投資開始時に投資価値の判断のための鑑定評価を行う等、リスクを最小限に抑えることが安定的な不動産投資を行う上で非常に重要となるでしょう。

3. 不動産投資で失敗したくなければ鑑定評価は活用すべき!

不動産投資を行うにあたっては、プロの投資家に習って不動産鑑定評価を活用することが、失敗しないための重要なポイントとなります。

不動産投資で失敗しないための不動産鑑定評価の活用について解説していきたいと思います。

3-1. 失敗しない不動産投資が出来る

不動産投資においては、投資価値のない不動産に投資をしてしまったり、投資対象不動産の適正な価値を把握出来てないがために高額な投資をしすぎてしまったり、費用対効果の悪い投資をしてしまうことが多くあります。

そこで不動産鑑定評価を活用することで、投資対象不動産の適正な価値を把握することが出来、適切な投資額を決定することが出来ます

また運用中における修繕の必要性やその度合いの判断においても、鑑定評価を活用することで、費用対効果が最大となる修繕内容や投資額を把握することが出来るため、投資開始時だけでなく運用中も不動産鑑定評価を上手に活用することで不動産投資を安定的に行うことが出来るようになります。

従って不動産投資で失敗しないためにも、不動産鑑定評価を上手に活用すべきです。

3-2. 修繕費用等の将来の費用の予測に役立つ

不動産投資においては、将来の修繕や大規模リフォームの必要性等を検討し、その費用を見込んでおくことも重要になります。

このような場合に、不動産鑑定評価を活用することで物理的側面から見た修繕の必要性や、収益性や市場競争力の改善に繋がるリフォームの内容やかけられる費用の具体的見積もり等、様々な将来予測に非常に役立ちます

不動産保有中は様々な問題が発生し、収益性だけでなく費用に関しても的確に予測しておくことが不測の損害を発生させないための重要な要素となるため、物理的側面に関する将来予測を的確に行って長期安定運営が出来るようになるためにも、不動産鑑定評価を活用すべきです。

3-3. 市場の状況を的確に把握出来る

不動産投資においては、投資対象不動産が生み出す収益性を高め、維持することが要となります。

そのため投資対象不動産に関する市場調査が非常に重要になりますが、個人が様々な観点から重要な市場の情報を収集することは非常に困難です。

そこで不動産鑑定評価を活用することで、不動産鑑定士が投資対象となる不動産を取り巻く市場の状況やトレンド、不動産投資におけるマクロ的な経済状況の変化、地域の環境に関する調査、入居テナントとの賃貸借契約の内容の妥当性や市場賃料と現行賃料の乖離の状況等を詳細に調査してくれます。

不動産投資は、過去の推移だけで将来の動向の予測を行うことは困難であることから、投資対象となる不動産自体の調査だけでなく、当然上記のような市場調査の内容が安定的な運営に不可欠になるため、市場の状況の把握のためにも不動産鑑定評価を活用すべきです。

3-4. 売却か継続保有すべきか判断出来る

上記のプロ投資家のLTV管理のように、不動産鑑定評価を活用することで売却すべきタイミングや継続保有すべきか等の判断を行うことが出来ます。

不動産投資においては、経済状況や市場の状況の変動を先読みし、場合によっては早期売却しておいた方が良いケースや、ローンを借り換えて金利を下げて継続保有することが望ましい等、市場の動向を把握して常に臨機応変かつ的確な判断が求められます

このような難しい局面で、投資対象不動産の適正な価格の判定や上記のような市場分析の内容を把握して、適切な売却や継続保有の判断を行うためにも、不動産鑑定評価を活用して鑑定評価額を重要な指標として各種の判断を行うべきです。

3-5. 適切な売却価格の判定が出来る

投資対象不動産の収益期間の満了時や、経済情勢の変化等により止むを得ず不動産を売却する場面において、損せず不動産の売却を行う際にも不動産鑑定評価の活用が有効です。

不動産鑑定評価を課長して投資対象不動産の適正な価格を把握することで、売り急ぎによる割安な価格での売却や、経済情勢や市場の一時的な悪化による不適切なタイミングでの売却等を回避することが出来るため、やはり売却の意思決定においても不動産鑑定評価を活用すべきと言えます。

このように不動産投資の場面ではプロも個人も関係なく、不動産鑑定評価を活用することが投資の成否を分けると言っても過言ではないため、不動産投資には不動産鑑定評価を活用することが当たり前と考えても良いかもしれません。

4. 不動産鑑定評価の2つのデメリット

不動産鑑定評価の2つのデメリット

  1. 「時間」がかかる
  2. 「費用」がかかる

以下それぞれについて解説していきます。

4-1. 「時間」がかかる

不動産鑑定評価は、不動産鑑定士による対象となる不動産に関するヒアリング、現地確認、関係法令等の詳細な調査、市場の分析、鑑定評価額の算出、法的根拠のあるものであることを表示する「鑑定評価書」の作成等、一定の手順が必要となります。

このように「不動産の鑑定評価に関する法律」及び「不動産鑑定評価基準」に則り不動産鑑定士が様々な調査や分析を行うため、相応の時間が必要となります。

不動産鑑定評価に要する時間は、不動産の種類や依頼内容によってまちまちですが、おおよその目安として約2週間程度の期間を見ておくと良いでしょう。

また不動産投資において優良物件は足が速いものがほとんどであり、投資金額も大きく判断も簡単なものではないため、優良物件の紹介を受けても判断を下す前に買付が入ってしまうということが多々あります。

このように、鑑定評価まで行う時間が無いという場合には後述する「簡易鑑定評価」や「意見書」を活用することで時間や費用を大幅短縮出来るため、必要に応じてこれらの書類を活用することも不動産投資を成功させるためのポイントと言えるでしょう。

4-2. 「費用」がかかる

上記の通り不動産鑑定評価は、不動産鑑定士が「不動産の鑑定評価に関する法律」及び「不動産鑑定評価基準」に則り様々な調査・分析を行い、公的お墨付きと法的責任を伴うものであるため、次章でも記載の通り不動産鑑定評価には概ね数十万単位の費用がかかります。

しかしながら、不動産は高額なため取引に際しては数百万から、規模の大きい物件に関しては数千万単位で大損をしてしまうリスクも伴います

このような場合に不動産鑑定評価を活用することで、数十万円の費用で損をしない取引が出来たり、前述のような不動産に関する問題解決が出来るのであれば、考え方によっては決してデメリットと言うことは出来ないかもしれません。

 

5. 「簡易鑑定評価」や「意見書」でデメリットは解消できる!

不動産鑑定評価書は、高度な専門家である不動産鑑定士が直接現地に赴き調査を行い、対象となる不動産の状況や関係法令、不動産市場の分析等を行い「公的に通用する不動産の適正な価格・賃料」に関する調査内容や市場分析の内容をまとめた書類になります。

従って、裁判所や税務署等の公的機関に提出する際に有効な資料となります。

一方、投資価値の判断や運用中の不動産の適正な売却価格を知りたい等、個人的な内部資料として利用する場合のような、第三者へ提出する必要が無く公的証明力を必要としない場合には、代わりに「簡易鑑定評価」や不動産鑑定士による「意見書」を活用することで費用を大幅に抑えることが出来ます

5-1. 「簡易鑑定評価」

「簡易鑑定評価」とは、自身が個人的に投資対象不動産の投資価値判断や、適正な売却価格を知りたい場合等における参考資料として活用する場合に有効な簡易版鑑定評価書を言います。

不動産鑑定評価書と同じく不動産鑑定士が現地に赴き調査を行いますが、不動産鑑定評価書の作成に比べ記載内容や価格や賃料の評価手法等が簡易的になっているものを言います。

「簡易鑑定評価」は裁判所や税務署等の第三者へ提出する資料としては証拠能力は低くなりますが、費用は鑑定評価書に比べ3〜4割程度割安であり、通常の鑑定評価書より短い期間で済むため、不動産の適正な時価を把握するだけであれば「簡易鑑定評価」は非常に有効でしょう。

5-2. 「意見書」

「意見書」は、現地調査等は行わず不動産鑑定士が机上で対象とする不動産の時価を算出するものです。

不動産投資における賃貸用不動産の賃料設定等の際に、地域の価格水準や賃料水準が知りたい場合や、以前算出された鑑定評価額の価格を現在の価値に換算してもらう際に有効な資料になります。

こちらも裁判所や税務署等の第三者へ提出する資料としては証拠能力は低くなりますが、費用は数万円程度であり、通常の鑑定評価書より要する期間も短く、かつ費用を大きく抑えることが出来るため、売買等の際の意思決定の検討資料として「意見書」も非常に有効であると言えます。

このように、自身のニーズに合わせて「不動産鑑定評価」、「簡易鑑定評価」、「意見書」を上手に使い分けることで、時間や費用を効率的に利用することが出来るため、不動産鑑定評価のデメリットをこれらの資料で解消し、足の早い優良物件への投資の決断等に役立てると良いでしょう。

6. 不動産投資の賢い始め方とは?

不動産投資を賢く始めるための4ステップ

  1. まずは投資物件の情報を出来るだけ多く集めて相場感を養う
  2. 自身の予算(年収)に応じて最適な投資先の種類を決める
  3. 選定した種類に絞ってさらに投資物件の情報を集める
  4. 満足レベルの物件が見つかったら初めて投資する

不動産投資にはリスクがつきものですので、ただ闇雲に不動産投資を行っても失敗してしまう可能性が高くなってしまいます。

そこで、まずは不動産投資の種類毎に相場感を養うことが大切です。

不動産投資で成功している人は必ず不動産の種類やエリア毎のしっかりとした相場感を持って、投資すべき物件をきちんと選別しています。

そのため、①まずは様々な種類の不動産投資物件の情報をできるだけ多く収集し②ある程度の相場感が身についてきたら自身の身の丈にあった最適な投資先の種類を決め③さらにその種類の投資物件の情報を満足がいくものが見つかるまで集め④満足レベルの物件が見つかったら初めて投資する、という4ステップを踏むことで出来る限りリスクを小さくし、ローリスクミドルリターンな賢い不動産投資を行うよう心がけましょう。

無料・匿名で投資物件情報が収集できるおすすめサイト

一般に、不動産投資物件の情報収集には、不動産投資会社等の業者に問い合わせて個人情報の登録をした上で物件紹介を受ける必要がありますが、相場感を養うために多くの物件情報を集めるにはそれだけ多くの業者に登録せねばならず、それぞれの業者対応だけでも煩雑で一苦労です。

また、今後どうなるかまだ分からない初期の段階で多くの業者に個人情報を提供することにも不安があるでしょう。

そのため、最初はいきなり個別の業者に問い合わせるのではなく、一括請求サイトを活用するのが得策でしょう。

不動産投資物件情報の一括請求サイトも巷には数多くありますが、無料かつ匿名でも資料請求可能な以下の「town life 不動産投資」というサイトがおすすめです。

『town life 不動産投資』

ー 公式ページはこちら ー

まずはこのサイトからできるだけ多くの物件情報を集めて相場感を養うところから始めると良いでしょう。

また、個別案件での具体的な投資価値診断の相談やコンサルティングをご希望の場合には、弊社のサービスをご活用頂けますと幸いです。「弊社無料相談(こちら)」よりお問い合わせ下さい。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

不動産投資においては投資リスクを把握し、いかにそれらを軽減するかが不動産投資の成否を分ける重要なポイントとなります。

そのため不動産ファンドや機関投資家といったプロの投資家は、投資対象となる不動産のリスクを詳しく調査し内容を把握した上で投資を行い、様々なビジネスを成功させています。

このように不動産投資の経験の有無に関わらず、投資リスクをヘッジし不動産投資で成功するためには不動産鑑定評価を活用することが非常に有効となります。

不動産投資を行う際には、まず不動産投資に特化した不動産鑑定士に相談し、投資対象の選定やタイミング、注意点や投資後のフォロー等について詳しくアドバイスを受けることで不動産投資の成功率が飛躍的に上昇するでしょう。

弊社では、建築・税務・金融を熟知した経験豊かな不動産鑑定士が所属しており、多数のパートナー不動産鑑定士とも協力しながら、様々な問題解決のお手伝いをしておりますので、不動産鑑定士への相談をご希望の方は、無料相談(こちら)よりお問い合わせ下さい。

<このページでご紹介したサービス>

・『town life 不動産投資』:無料・匿名で投資物件情報が収集できるおすすめサイト

Follow me!