失敗しない為に!不動産投資の初心者が最初に学ぶべき6つのポイント

資産運用のために不動産投資に興味はあるものの、「不動産投資って初心者でもできるの?」と疑問を抱いていませんか?

不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われるように、比較的安定的に実質年利回りで3%~6%程度の運用が可能であり、相続税等の節税効果も望めるため、余剰資金を運用したい人や相続対策をしたい人に人気の投資です。

専門的で難しいイメージのある不動産投資ですが、専門知識やノウハウが必要な管理・運営は全て不動産業者に外部委託するのが一般的であり、基本的な知識を身につけ、信頼できるパートナーのもと、物件選択さえ間違えなければ初心者でも安定的な資産運用が可能です。

本ページでは、不動産投資が気になっている方のために、「初心者が不動産投資を始める上で最初に学ぶべき基礎知識としての6つポイント」について初心者にもわかりやすく丁寧に解説していきます。

まずはこれらの内容をしっかりと押さえておきましょう。

1. 不動産投資の5つの種類

不動産投資と一言でいっても、ワンルームマンションの一室から一棟ビルまで様々な種類があり、証券化されたREIT(リート)等のように収益配当を受ける権利に投資するものもあります。

それぞれ特性が異なりますので、まずはそれを把握・理解することが、最初の一歩です。不動産投資の種類を分類すると大きく以下のような5つの種類に分けられます。

  1. 一棟投資
  2. 区分投資
  3. 戸建投資
  4. 土地購入からの新築投資
  5. REIT(リート)
一棟投資 区分投資 戸建投資 土地購入
からの
新築投資
REIT
(リート)
投資額
利回り
物件選定難易度
管理難易度 不要
融資難易度 不可
節税対策 ×

 

以下、それぞれの特徴を簡単にご説明していきます。

1-1. 一棟投資

一棟投資の特徴
1. 投資額
2. 利回り
3. 物件選定難易度
4. 管理難易度
5. 融資難易度
6. 節税対策

 

その名の通りアパート・マンションやオフィスビル・ホテル等の建物を一棟丸ごと購入し、賃料収入で投資資金の回収と利益を得る投資方法です。

一棟丸ごと購入しますので表面利回りの目安は6~10%程度と投資効率は良く、一室が空室になってもその影響は小さいので収入も安定しやすいです。

一方で、当該エリアにおける賃貸市場の衰退や災害のリスクを分散できないというデメリットがあります。また、投資金額が多額になりますので、不動産投資実績のない最初のうちは金融機関で融資を受けることが難しく、ある程度の自己資金を用意する必要があるというケースが多いです。

資産を大きくジャンプ・アップさせるのに適切な投資方法ですが、厳格で正確な投資先の選定が求められますので、不動産投資に慣れてきた中級者向けといえます。

1-2. 区分投資

区分投資の特徴
1. 投資額
2. 利回り
3. 物件選定難易度
4. 管理難易度
5. 融資難易度
6. 節税対策

 

アパート・マンションの部屋単位で区分・販売されているものを購入し、家賃収入で投資資金の回収と利益を得る投資方法です。

一棟投資に比べると表面利回りの目安は少し落ちて4%~6%程度になりますが、一部屋単位の投資金額なので小額で済み、築年数にもよりますが、フルローンを受けられるケースも多くあります。二部屋目はエリアを変えたり、ターゲット層の異なる間取りにしたりと、その組み合わせ方でリスクヘッジができるのもポイントです。

一方、空室時には収入がゼロになるので、その間のローン返済・募集費用等に対応できるようにしておく必要があります。

不動産投資の中では比較的投資額が小さく済み、管理や融資のハードルも低いため不動産投資の初心者にお勧めの方法です。区分投資で経験を積んで他の投資方法にステップ・アップするのも良いでしょう。

1-3. 戸建投資

戸建投資の特徴
1. 投資額
2. 利回り
3. 物件選定難易度
4. 管理難易度
5. 融資難易度
6. 節税対策

 

新築や中古の戸建住宅を購入し賃貸に出すことで家賃収入を得て、投資資金の回収と利益を得る投資方法で、郊外の賃貸市場に馴染みやすい形態です。

マンションのように共用部の管理費が掛からないため、地価の安い郊外では、表面利回りの目安として5%~8%と高めの数値が期待できます。また、ファミリー向けになりますので継続居住年数が長くなる傾向にあり、一度入居者が決まってしまえば管理が容易で収入が安定しやすいといったメリットがあります。

一方、区分投資と同様に、あくまで一戸での運用になりますので、空室になった際の影響は大きくなります。また、特に地方では、空家問題が叫ばれている中で今後競合物件が増えてくる可能性もありますので、しっかりと物件を見極めることが重要です。

戸建投資は郊外や地方がメインとなり、都市部の一棟投資や区分投資に比べて賃貸・売却時における地域需要の把握にノウハウが求められますので、中級者向けといえるでしょう。

1-4. 土地購入からの新築投資

土地購入からの新築投資の特徴
1. 投資額
2. 利回り
3. 物件選定難易度
4. 管理難易度
5. 融資難易度
6. 節税対策

 

土地を購入して、自ら建築主体となって建物を建て、その家賃収入を得て、投資資金の回収と利益を得る投資方法です。

土地購入かつ新築となるため表面利回りの目安は3%~5%程度と低めにはなりますが、その土地に対して一から建築しますので、市場のトレンドを反映させた自分が完全に納得する差別化された建物を実現することが出来ます。また、新築になりますので、長期の投資も可能になり、所得税・相続税の節税効果も最も期待できます。

一方、一棟投資と同じく数千万円〜億単位の投資になりますので、不動産投資実績等がないと土地の購入費用は全て自己資金で賄うことを求められるケースが多く見られます。また、一から建物を作り上げられる反面、中古物件のように既に稼働中の経営実績を見て購入判断することができず、建築期間を必要とするので事業化までの時間も考慮する必要があります。

土地購入からの新築投資の場合には、建築計画がその後の事業経営を左右しますので、慎重に事業パートナーを選び最適な事業計画を立てることが最も重要です。資金計画のハードルをクリアできれば最も市場にあった建物で安定した不動産投資ができる可能性があります。

1-5. REIT(リート)

REIT(リート)の特徴
1. 投資額
2. 利回り
3. 物件選定難易度
4. 管理難易度 不要
5. 融資難易度 不可
6. 節税対策 ×

 

REIT(リート)とは、Real-Estate Investment Trustの略で、投資先が不動産に限定された投資信託です。投資家から資金を集めた投資法人がマンションやオフィス・ホテル等の不動産を購入し、その不動産から得られた賃料収入や売却益を投資家に利益として分配する投資商品になります。

利回りの目安は概ね4%~7%程度になります。投資信託になりますので、数万円単位から始めることができます。プロがあなたに代わって物件の目利きをしてくれるのもポイントです。複数の立地の不動産をバランス良く組み合わせてリスクヘッジしたり、非住居系や海外の不動産など個人では中々難しい投資先を含めて投資効率を向上させているものも見られます。また、証券取引所に上場されているので、流動性が非常に高いのもメリットです。

一方で、現物投資ではなく金融投資の投資信託である以上、借入して購入することができません。したがって、借入金を活用して小さな自己資金でも大きな投資ができる不動産投資の最大の強みであるレバレッジ効果は期待できず、相続税対策や所得税対策にもなりません。

REITは少額から投資できるため、不動産投資だけでなく、投資自体が初心者という方には適切ですが、あくまで不動産を対象とした金融投資であり、実物件の経営に主体的に関わることはないことから、不動産投資の醍醐味は薄いかもしれません。

2. 不動産投資をすべきタイミング

不動産投資は毎月の賃料収入(インカムゲイン)に目が行きがちですが、①投資金額が大きく借入による投資が一般的であること、②投資金額が大きく最終的な売却時の損益も大きくなることから、投資にあたって理想的なタイミングがあります。

投資すべきタイミングは、売却益(キャピタルゲイン)目的の短期投資前提か、インカムゲインや相続対策目的の長期投資前提かによって若干異なります

短期投資前提 長期投資前提
投資すべきタイミング① 価格下落時
投資すべきタイミング② 価格上昇期待時 金利が低い時

 

「短期投資前提」でも「長期投資前提」でも不動産価格の下落時に投資(購入・建築)すべきであるのは言うまでもありません。

さらに、短期投資前提の場合には少しでも値上がりすれば良いわけですので、今が価格下落時でなくともこれから価格の上昇が期待できる時期であれば投資すべきタイミングと言えます

また、長期投資前提の場合には、基本的に何十年という長期間借入金の金利を支払うことになるため、「金利」が非常に重要になってきます。仮に借入期間35年でローンを組んだ場合、金利が1%高くなるだけで、総返済額は約20%高く物件を購入した場合と同じ水準になってしまいます。したがって、できるだけ金利が低い時期に投資すべきであると言えます。

  • 短期投資前提:今よりも価格上昇が期待できるならOK。
  • 長期投資前提:金利の上昇は価格の上昇と同じ。できるだけ金利の低い時期が有利。

3. 不動産投資にかかる税金

個人 法人
1. 賃料収益
(インカムゲイン)
所得税・住民税
(不動産所得)
法人税・住民税・事業税
(規模が大きい場合) 事業税
(※5棟or10室以上の場合)
2. 売却益
(キャピタルゲイン)
所得税・住民税
(譲渡所得)

 

不動産投資の場合には、株等の他の金融投資と比較して収益に対する税金の掛かり方が異なります。

株や投資信託等の金融投資の場合には、特定口座で投資をしていれば一律の税率で分離課税され、さらに金融機関によって源泉徴収されるため、比較的税率も低く抑えられており、自分で確定申告をする必要もありません。

しかしながら、不動産投資の場合には、不動産貸付業による事業収益と見なされるため、例えば個人の場合、インカムゲインについては不動産所得として所得税・住民税が課税され、規模が大きい場合にはさらに事業税の課税対象にもなってきます。

ご存知のとおり、所得税は累進税率で所得が大きくなるほど税率が上がっていきますので、不動産投資の収益に掛かる税金は金融投資の場合よりも多くなるケースが多いです。

また、売却時のキャピタルゲインについても、譲渡所得として所得税・住民税が課税されることになり、これらの税金は自分で確定申告をして納める必要があります。

4. 不動産投資で得られる2つの節税効果

不動産投資には節税効果があると言われますが、厳密には上記のように、条件次第では「減価償却による所得税の節税効果」と「財産評価減による相続税の節税効果」の2つの節税効果が得られる場合があります。

4-1. 減価償却による所得税の節税効果

減価償却による所得税の節税効果は必ず期待できるというものではありませんが、不動産投資では、税法上、毎年の収入から建物の価値減少分を控除することができる「減価償却費」という経費の計上が認められています。

減価償却費は、建物の取得費を、建物の構造や設備の種類毎に税法上定められている耐用年数にわたって定額ないしは定率で償却(取り崩し)した場合の金額として計算します。

そのため、物件によっては減価償却方法の選択を上手に行うことで、実際には収益が上がっていても税務計算上は赤字にして、他の給与所得等と損益通算することにより所得税を節税できる場合もあります

4-2. 財産評価減による相続税の節税効果

一方、財産評価減による相続税の節税効果は必ず期待できます

現金資産や株等の金融資産は相続時の財産評価上は額面どおり「1億円は1億円」と評価されて税金が計算されてしまいますが、不動産の場合には金融資産よりも流動性が劣ることなどから相続時の評価額が低くなり「1億円で購入したマンションが7千万円」程度で評価されることや、賃貸されている場合にはさらに評価額が落ちるといった優遇措置もあったりします

そのため、相続を見越して手持ちの金融資産を不動産化したり、借入れで不動産を購入することで借入残高が不動産評価額を上回るようにして相続財産評価額を圧縮し、相続税を節税するといった手法は相続対策においてよく活用されています。

5. 不動産投資の物件選定時の5つの注意点

  1. エリアや立地は大丈夫か
  2. 間取りやグレードは大丈夫か
  3. 入居者や契約内容は大丈夫か
  4. 修繕計画がしっかりとしているか
  5. 出口戦略が描けるか

不動産投資の物件選定時には様々なリスクを考慮しながら当該物件の良し悪しを判断する必要がありますが、最低限上記の5つのポイントについては注意して慎重に判断することが大切です。

以下、各注意点について一つ一つ解説していきます。

5-1. エリアや立地は大丈夫か

当然のことながら、不動産は移動することもできなければ、全く同じものは存在しません。例え同じ間取りのマンションの一室であっても階や位置が異れば全く別の不動産といえます。

したがって、「対象不動産が存している立地やエリアにおける現在と将来の賃貸需要が十分に見込めるか」については、まずはじめに検討しておく必要があります

5-2. 間取りやグレードは大丈夫か

対象不動産のエリアや立地における賃貸需要に問題がなくても、対象不動産自体が市場ニーズにあっていなければ市場競争力が低く、必然的に賃貸経営に苦戦する可能性が高まります。

したがって、市場ニーズに照らして対象不動産の間取りや建物・設備等のグレードが十分に競争力のあるものになっているかをしっかりと見極めなければなりません

5-3. 入居者や契約内容は大丈夫か

一棟投資や区分投資の場合にはすでに入居者やテナントが付いて稼働中の物件を購入するケースが多いですが、その際に「すでに稼働中だから安心」と単純に考えてしまうと後で落とし穴に落ちる可能性があるため要注意です。

入居者やテナントの属性が悪いと、賃料滞納や過剰な修繕要求、周囲からのクレーム等の不要な問題が発生する可能性が高まりますので、過去の経歴等を確認して属性に問題がないかを必ず確認しましょう

また、契約内容によっては、貸し手に不利な内容で長期契約になっている場合等、将来的に損をする可能性はないか等をしっかりと確認しておくことが大切です。

5-4. 修繕計画がしっかりとしているか

建物や設備は経年に伴って劣化していくものであり、寿命までの概ねの耐用年数というものがあります。この耐用年数は、きちんと管理・修繕されている場合には一般的に長くなるものであり、そういった物件では売却時の価格も高く維持することができます

反対に、管理・修繕が悪いと、耐用年数が短くなると共に日常の修繕費も余分にかかってしまう等、余計な支出につながる可能性が高くなり、通常、平均的な支出予想で作成される収支シミュレーションが机上の空論になってしまうことにもなりかねません。

したがって、「対象不動産の修繕計画がしっかりと立てられ、実行されているか」は十分に確認しておおきましょう

5-5. 出口戦略が描けるか

短期投資前提の不動産投資の場合には、最終的に時勢を見ながら売却することになるため、対象不動産が売却市場において需要のある不動産であるかも重要です。

将来の売却時には投資用としてだけでなく実需用としても売れる等、どのようなターゲットにどのような価格で売れそうかといった出口戦略がきちんと描け、最終的にちゃんと買い手がつく可能性の高い物件を選びましょう

6. 不動産投資のためのファイナンス

不動産投資は借入で行うことが一般的であることから、不動産投資のためのファイナンスについても基本的なことを理解しておく必要があります。

【不動産投資のファイナンスのポイント】

  • 住宅ローンではなく事業用ローン
  • 属性が大事
  • フルローンは危険

不動産投資の融資は定型の住宅ローンではなくオーダー・メイドの事業用ローンになりますので、不動産投資概要・借入方法・借入者の属性によって融資可否・ローン金利等の条件も変わってきます

したがって、一つの金融機関で満足な回答が得られなくても、他の金融機関では満額回答が得られるとういうことも多いため、複数の金融機関を当たることが大切です。

また、対象不動産の概要や自己の属性によってはフルローンを受けることも可能ですが、その場合には金利の上昇リスクが大きくなり、稼働率や賃料水準によってはキャッシュフローが赤字になる可能性も出てくるため注意が必要です。

あくまで、キャッシュフローに余裕を持った範囲内で融資を受け、安全な不動産投資を行うように心がけましょう。

まとめ

不動産投資は、投資初心者にとっては専門的で難しそうなイメージがありますが、実は株等の他の金融投資と同じように、きちんと基本的なことを学べば誰でも始めることが可能です。

また、お金を増やすための投資としての効果と同時に、相続対策としての効果も期待できることから、ご自身や両親の相続税の対策が必要な方には非常におすすめです。

本ページでは、不動産投資の初心者が最初に学ぶべき6つのポイントについて基本的なことをまとめてご紹介してきましたので、これらの内容をしっかりと押さえて失敗しない不動産投資をしましょう。

不動産投資を始めようと思った方や、既に検討されているものの不安があるといった方は、お気軽に弊社までご相談ください。「この上ない不動産資産」を実現させるお手伝いをさせて頂きます。

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