やってはいけない!不動産投資で失敗する人に共通する9つの注意点

資産運用を考えていて、比較的利回りの高い不動産投資に興味があるけど、「不動産投資は投資金額が大きい分、失敗したらどうしよう…」と不安を抱き一歩が踏み出せずにいませんか?

確かに、不動産投資には様々なリスクが存在し、投資額が大きい分失敗した場合の損失も大きくなる可能性が高いのも事実です。

しかし、不動産投資は注意点を守って正しく行えば比較的安定的に収入が得られる「賃貸経営」であり、失敗する人というのは、この注意点を知らずに無謀な投資をしてしまっている人がほとんどです

本ページでは、不動産投資が気になっている方のために、不動産投資で失敗しないために必ず押さえておくべき注意点について初心者にもわかりやすく丁寧に解説していきます。

まずはこれらの内容をしっかりと押さえて、不動産投資で大きな失敗をしないようにしておきましょう。

注意点1|投資する物件が市場ニーズに合っていない

不動産投資で失敗する人のほとんどが犯しがちな注意点は、市場の需要に合っていない物件に投資してしまうことです。

きちんと市場調査をして投資候補物件と比較すればこのような失敗を犯すことはまずあり得ないのですが、不動産投資で失敗する人は不動産を他の金融投資と同じように利回りや概要といった机上の資料でしか考えていません

そのため、投資会社が用意した机上の満室想定の資料に載っている情報や数字のみに目が行き、そもそもの賃貸経営の肝である市場競争力の有無については非常に鈍感になってしまっている傾向が強いです。その結果、競争力のない物件を選んでしまい、当初の計画は机上の空論として失敗してしまう…ということになります。

不動産投資で失敗しないためには、まずは対象物件が市場の需要に合った競争力のある物件であるかどうかが最も大切であるということを肝に命じておきましょう

注意点2|すでに稼働中の物件なら安全だと思い込んでいる

不動産投資では、すでに稼働中の物件の方がこれまでの収支が読めて、新たに入居者を募集する期間がかからないことから、すでに稼働中の物件を購入するケースが多いですが、ここにも一つ落とし穴があります。

不動産投資で失敗する人の多くは、すでに稼働中だからきちんと入居者が決まる優良物件であろうと単純に考えてしまいがちですが、これはタブーです

売主からしても少しでも高く売るために様々な工夫をするものであり、空室があればそれを埋めてから売却するのが普通ですが、その過程で、

  • 礼金・敷金等の初期費用を取らずに相場よりも高い賃料で無理やり貸す
  • 間取りが微妙であるために実は埋めるのに長期間かかっている
  • 早く空室を埋めるために属性の悪い入居者に貸す
  • 賃料を高くするために属性の悪い入居者に貸す

などのような不適切なやり方や裏事情が隠されている可能性もあります。

そのような物件であった場合には適正な状態で稼働していないため、すぐに歪みが出て賃貸経営に苦戦する可能性が高くなります。

そのため、不動産投資で失敗しないためには、すでに稼働中の物件であっても入居者(テナント)の属性や契約内容等をしっかりと確認し、現在の賃料水準や物件の間取り・グレード等が市場ニーズに照らして適正であるかどうか等について見極めることが大切です。

注意点3|表面利回りだけで判断してしまう

不動産投資で失敗する人に多い特徴として「表面利回りだけで判断してしまう」ということが挙げられます。

表面利回りとは、「満室想定時の年間合計賃料 ÷ 投資額」で得られる利回りで「単純利回り」などとも呼ばれます。不動産投資において使われる様々な利回りの中で最も高くなるため、投資会社が物件提案する際に最も頻繁に使われている利回り表記です。

この「表面利回り」には、不動産の賃貸経営において必要な支出項目が一切考慮されていないため、物件毎のポテンシャル比較に用いる分には良いですが、初心者が不動産投資の投資可否を判断する際には不向きで、一見、表面利回りが高くても管理費や修繕費等の支出が嵩んだ結果、思ったよりも全然収益が上がらない…という想定外の結果を招いてしまう原因となります。

金融投資の場合には、経常的な支出は発生しませんので、収入を投資額で割ったものがそのまま実質利回りとして判断材料となりますが、不動産投資の場合には管理費や修繕費、固定資産税等の経常支出項目が多く存在しているため、きちんとそれらを控除した後の収益を投資額で割って実質利回りベースで判断することが重要です。

注)不動産業界では様々な利回りが使われていますが、定義が不明確なものが多く、業者によって分母が「総投資額」であったり、「物件価格のみ」であったりとバラバラであるため、必ず分子と分母の定義を揃えた上で利回り計算し、比較することが大切です。

注意点4|稼働率を100%で計算してしまう

不動産投資で失敗する人は、賃貸経営の稼働率について過度に楽観的な傾向があります。

投資会社から提案される案件情報は、大抵が満室稼働想定でのシミュレーションになっているため、稼働率を100%で考えてしまう方も多いですが、自然入替えによる空室期間だけ考えたとしても稼働率100%というのは非現実的です。

どのような物件でも入居者やテナントの入替えは発生しますので、年間で見れば多少の空室期間があるのは当然ですが、投資した物件に市場競争力がなく長期間空室が発生するとそれだけで収入が大幅に減っていしまい、ローンを組んでいる場合には返済後のキャッシュフローが赤字になってしまうこともあり得ます

また、区分投資や戸建投資のように、そもそも一戸しか収入源がない場合には、空室期間中は収入がゼロということなってしまい、想定以上に長引く場合には死活問題となってしまいます

稼働率は、自然入替えを考慮して97〜98%程度からスタートし、物件の競争力や市場の需要から更に空室損失を数%程度見積もっておくべきです。また、万が一想定が外れた時に備えて収支は年間で考え収入の一部は蓄えておくべきです。

注意点5|将来の賃料下落を考慮していない

不動産投資で失敗する人は、賃貸経営における将来の賃料下落リスクについても十分に考慮していないことがほとんどです。

不動産投資で収入を生み出す建物は時が経つごとに劣化していくものであるため、遅かれ早かれ賃料は下落していくのが一般的です。

賃料の下落には様々な要因が関係してきますが、代表的なものでは「エリアの衰退」やそれに伴う「需要の減退」、「建物の経年劣化」「設備の陳腐化」「新築競合物件の供給による競争力の低下」等が挙げられます

この賃料の下落リスクは、主に入居者(テナント)の入替時や契約の更新時に発生するため、常に晒されるリスクではありませんが、下落の有無や下落幅は経済情勢の影響も受け、読めない上に収支の悪化に直結することから、しっかりとした対策が求められます

注意点6|将来の修繕費を考えていない

不動産投資で失敗する人の多くは、将来的に大きな支出に繋がる可能性があるにも関わらず、将来の修繕費のことを十分に考えられていません。

建物の修繕費が発生する要因は、建物の経年劣化だけでなく、退出時の補修や入居中の設備の故障修理等、具体的にいつ・いくら発生するのか読めないという特徴があります。

そのため、発生した時に考えれば良いとついついないがしろにしてしまいがちですが、いざ発生するとある程度のまとまったお金が必要となるケースも多く、支払いに苦慮するということにもなりかねません

したがって、建物の種類や状態に合わせてある程度の相場的な金額を毎月の収入の中から積み立てておくといった対策が重要です。

注意点7|金利上昇リスクを考えずにフルローンでやってしまう

自己資金が少なくても、取得する不動産自体に担保価値があるため、ローンでの投資が可能というのが不動産投資ならではのメリットですが、不動産投資で失敗する人は将来における金利の上昇リスクを考えずにフルローンで投資しているケースが非常に多いです。

金利は景気対策のための金融政策によって大きく変動するため、景気に連動して「景気が良くなれば上がり、悪くなれば下がる」という傾向を持つことから、中長期的な金利の上昇リスクは当然考慮しておかなければなりませんが、不動産投資で失敗する人はこれができていません

仮に金利が1%上昇するだけで残債期間が30年残っているローンの場合には約15%も毎月の返済額が上がることになり、残債期間が20年の場合でも毎月の返済額が約10%も上がってしまいます。

そのため、特にフルローンで投資する場合には、長期固定金利のローンを検討したり、当初からある程度の金利の上昇を見込んでシミュレーションを作成し、収益の一部をプールしておく等の対策が重要です。

注意点8|必ず所得税の節税になると勘違いしている

不動産投資で失敗する人の中には、不動産投資すれば必ず所得税の節税対策になると勘違いをしている人が多くいます。不動産投資は、相続税については必ず節税効果が得られますが、所得税についてはむしろ節税効果は見込めないことの方が多いです。

投資会社がよく「不動産投資をすれば所得税の節税対策になる」と言っているのは、不動産投資では建物や設備の価値減少分を表す「減価償却費」という費用と賃貸事業にかかった費用を税務計算上経費計上することが認められており、最終的に不動産所得が赤字の場合には、給与所得等他の所得との損益通算して所得税を減らすことが可能であるためです。

しかしながら、賃貸事業で認められる経費項目は限定的であり、減価償却費を上手に計上したとしても必ず不動産所得を赤字にできるとは限りませんまた、仮に不動産所得を赤字にできたとしても、単純に賃料収入が少ないことが理由であれば、それはただの赤字物件であり、投資としては既に失敗しています

中には、法定耐用年数の短い設備割合の高いオフィスの一棟投資等で、実際には収益が上がっていても税務計算上は赤字にして、他の給与所得等と損益通算するといった真っ当な所得税の節税効果が得られる物件もありますが、基本的には不動産投資による所得税の節税効果はあまり期待できないと考えておいた方が良いでしょう。

注意点9|税金のことを考えていない

不動産投資で掛かる税金
  税率 納税時期
不動産取得税 固定資産税評価額の3~4%
(土地・住宅3%、非住宅4%)
取得後概ね3ヶ月後
固定資産税 固定資産税評価額の1.4% 毎年
(6・9・12・2月等の年4回)
都市計画税 固定資産税評価額の0.3%
所得税 課税所得により5〜45%
(各種控除有り)
翌年2〜3月
住民税 前年度課税所得の10% 翌年6月
(6・9・12・2月等の年4回)

 

不動産投資で失敗する人の中には、不動産投資で掛かる税金についての知識に乏しく、納税に備えてきちんと収益をプールできていないために、いざ納税期になって税金が払えないという初歩的な失敗を犯す人も意外と多く存在します。

収益が出た場合の所得税や住民税は給与所得等と同様でイメージがつきやすいですが、特に、不動産を取得後概ね3ヶ月程度で納税通知書が送られてくる不動産取得税は、固定資産税評価額の3〜4%と多額である上、購入のためにお金を使い果たした後に送られてくるため注意が必要です。

さらに、不動産は株等の金融資産と異なり、たとえ収益がなくても所有しているだけで毎年固定資産税・都市計画税として評価額の1.7%の税金を納めなければなりません

これらの税金のこともきちんと理解した上で収支計算を行い、不動産投資の可否を判断するようにしましょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。本ページでは不動産投資で失敗する人に共通する代表的な9つの注意点について、重要なポイントを網羅的にご紹介してきました。

不動産投資で失敗した人の話ばかりを聞いていると不動産投資は危険なのではと勘違いをしてしまいがちですが、本ページでご紹介してきた通り不動産投資で失敗する人は、ごく基本的なことを理解せずに簡単に回避できるような失敗を犯しているにすぎません

不動産投資も投資である以上、リスクを完全になくすことはできませんが、本ページでご紹介した注意点さえしっかりと押さえられていれば、不動産投資で不用意に大きな失敗を犯してしまうということはなくなることでしょう。

不動産投資を始めようと思った方や、既に検討されているものの不安があるといった方は、お気軽に弊社までご相談ください。「この上ない不動産資産」を実現させるお手伝いをさせて頂きます。

Follow me!