不動産投資入門|5種類の不動産投資と全6ステップの賢い始め方

不動産投資に興味があるけど、なんとなく難しそうなイメージがあって、“そもそも不動産投資とはどういうもので、どうやって始めれば良いの?”と気になっていませんか?

不動産投資と一言でいっても、ワンルームマンションの一室から一棟ビルを購入するものまで様々な種類があり、証券化されたREIT(リート)等のように収益配当を受ける権利に投資するものもあります。

したがって、不動産投資を検討するのであれば、まずは不動産投資の種類と賢い始め方について学ぶことが大切です。

本ページでは、不動産投資を検討している方のために、「不動産投資とはどのようなもので、どのように始めるのが良いのか」について初心者にもわかりやすく丁寧に解説していきます。

まずはこれらの内容をしっかりと押さえておきましょう。

1. 不動産投資の種類を把握する

不動産投資と一言でいっても、様々な種類があります。それぞれ特性が異なりますので、まずはそれを把握・理解することが、最初の一歩です。ここでは主な投資方法5種類を取り扱います。大まかな特徴は下表の通りです。

  1. 一棟投資
  2. 区分投資
  3. 戸建投資
  4. 土地購入からの新築投資
  5. REIT(リート)
一棟投資 区分投資 戸建投資 土地購入からの新築投資 REIT
(リート)
投資額
利回り
物件選定難易度
管理難易度 不要
融資難易度 不可
節税対策 ×

 

それでは一つ一つ細かく見てみましょう。

1-1. 一棟投資

一棟投資の特徴
1. 利回り
2. 物件選定難易度
3. 管理難易度
4. 融資難易度
5. 節税対策

 

その名の通りアパート・マンションやオフィスビル・ホテル等の建物を一棟丸ごと購入し、賃料収入で投資資金の回収と利益を得る投資方法です。

一棟丸ごと購入しますので表面利回りの目安は6%~10%程度と投資効率は良く、一室が空室になってもその影響は小さいので収入も安定しやすいです。

一方で、当該エリアにおける賃貸市場の衰退や災害のリスクを分散できないというデメリットがあります。また、投資金額が多額になりますので、不動産投資実績のない最初のうちは金融機関で融資を受けることが難しく、ある程度の自己資金を用意する必要があるというケースが多いです。

資産を大きくジャンプ・アップさせるのに適切な投資方法ですが、厳格で正確な投資先の選定が求められますので、不動産投資に慣れてきた中級者向けといえます

1-2. 区分投資

区分投資の特徴
1. 利回り
2. 物件選定難易度
3. 管理難易度
4. 融資難易度
5. 節税対策

 

アパート・マンションの部屋単位で区分・販売されているものを購入し、家賃収入で投資資金の回収と利益を得る投資方法です。

一棟投資に比べると表面利回りの目安は少し落ちて4%~6%程度になりますが、一部屋単位の投資金額なので小額で済み、築年数にもよりますが、フルローンを受けられるケースも多くあります。二部屋目はエリアを変えたり、ターゲット層の異なる間取りにしたりと、その組み合わせ方でリスクヘッジができるのもポイントです。

一方、空室時には収入がゼロになるので、その間のローン返済・募集費用等に対応できるようにしておく必要があります。

不動産投資の中では比較的投資額が小さく済み、管理や融資のハードルも低いため不動産投資の初心者にお勧めの方法です。区分投資で経験を積んで他の投資方法にステップ・アップするのも良いでしょう

1-3. 戸建投資

戸建投資の特徴
1. 利回り
2. 物件選定難易度
3. 管理難易度
4. 融資難易度
5. 節税対策

 

新築や中古の戸建住宅を購入し賃貸に出すことで家賃収入を得て、投資資金の回収と利益を得る投資方法で、郊外の賃貸市場に馴染みやすい形態です。

マンションのように共用部の管理費が掛からないため、地価の安い郊外では、表面利回りの目安として5%~8%程度と高めの数値が期待できます。また、ファミリー向けになりますので継続居住年数が長くなる傾向にあり、一度入居者が決まってしまえば管理が容易で収入が安定しやすいといったメリットがあります。

一方、区分投資と同様に、あくまで一戸での運用になりますので、空室になった際の影響は大きくなります。また、特に地方では、空家問題が叫ばれている中で今後競合物件が増えてくる可能性もありますので、しっかりと物件を見極めることが重要です。

戸建投資は郊外や地方がメインとなり、都市部の一棟投資や区分投資に比べて賃貸・売却時における地域需要の把握にノウハウが求められますので、中級者向けといえるでしょう

1-4. 土地購入からの新築投資

土地購入からの新築投資の特徴
1. 利回り
2. 物件選定難易度
3. 管理難易度
4. 融資難易度
5. 節税対策

 

土地を購入して、自ら建築主体となって建物を建て、その家賃収入を得て、投資資金の回収と利益を得る投資方法です。

土地購入かつ新築となるため表面利回りの目安は3%~5%程度と低めにはなりますが、その土地に対して一から建築しますので、市場のトレンドを反映させた自分が完全に納得する差別化された建物を実現することが出来ます。また、新築になりますので、長期の投資も可能になり、所得税・相続税の節税効果も最も期待できます。

一方、一棟投資と同じく数千万円〜億単位の投資になりますので、不動産投資実績等がないと土地の購入費用は全て自己資金で賄うことを求められるケースが多く見られます。また、一から建物を作り上げられる反面、中古物件のように既に稼働中の経営実績を見て購入判断することができず、建築期間を必要とするので事業化までの時間も考慮する必要があります。

土地購入からの新築投資の場合には、建築計画がその後の事業経営を左右しますので、慎重に事業パートナーを選び最適な事業計画を立てることが最も重要です。資金計画のハードルをクリアできれば最も市場にあった建物で安定した不動産投資ができる可能性があります

1-5. REIT(リート)

REIT(リート)の特徴
1. 利回り
2. 物件選定難易度
3. 管理難易度 不要
4. 融資難易度 不可
5. 節税対策 ×

 

REIT(リート)とは、Real-Estate Investment Trustの略で、投資先が不動産に限定された投資信託です。投資家から資金を集めた投資法人がマンションやオフィス・ホテル等の不動産を購入し、その不動産から得られた賃料収入や売却益を投資家に利益として分配する投資商品になります。

利回りの目安は概ね4%~7%程度になります。投資信託になりますので、数万円単位から始めることができます。プロがあなたに代わって物件の目利きをしてくれるのもポイントです。複数の立地の不動産をバランス良く組み合わせてリスクヘッジしたり、非住居系や海外の不動産など個人では中々難しい投資先を含めて投資効率を向上させているものも見られます。また、証券取引所に上場されているので、流動性が非常に高いのもメリットです。

一方で、現物投資ではなく金融投資の投資信託である以上、借入して購入することができません。したがって、借入金を活用して小さな自己資金でも大きな投資ができる不動産投資の最大の強みであるレバレッジ効果は期待できず、相続税対策や所得税対策にもなりません。

REITは少額から投資できるため、不動産投資だけでなく、投資自体が初心者という方には適切ですが、あくまで不動産を対象とした金融投資であり、実物件の経営に主体的に関わることはないことから、不動産投資の醍醐味は薄いかもしれません

2. 投資方法を選択する【最重要】

不動産投資の種類を把握したら、次に自己のニーズに合わせた投資方法を選択します。

不動産投資経験と資金計画から方法はおのずと限られてくるかもしれませんが、それぞれの方法の中でも利回り・安定性等には幅がありますので、何故不動産投資をしたいのか改めて目的を見つめ直してみましょう。

人それぞれに事情は異なりますが、良く挙げられる目的は下記の通りです。

  • サラリーマンとしての給与所得の他に副収入源が欲しい
  • 老後に向けた資産形成をしたい
  • 不動産投資で稼いで、脱サラしたい
  • 所得税を節税したい
  • 相続税を節税したい

例えば副収入が欲しいのであれば将来的に一棟投資を見据えての区分投資になるでしょうし、老後に向けた資産形成をしたいのであれば区分投資とREITの組み合わせになるかもしれません。また、相続対策がメインなのであれば土地購入からの新築投資や一棟投資を検討すべきです。

投資方法の選択次第で、選ぶべき物件は全く異なってくるため不動産投資において最も大切なステップであると言えます。知識がなく一人では不安だという場合には不動産コンサルタント等の専門家に相談しながら慎重に方針決定しましょう。

3. 資金計画を立て、利回り目標を設定する【最重要】

目的に適した投資方法が見えてきたら資金計画を検証しましょう。投資に充てられる自己資金によって目的を達成するために必要な利回り目標が異なってきます。購入資金の一部、もしくは全部を融資で行う場合は収入とローン返済額のバランスを考慮する必要があります。

例えば副収入源が欲しいのであれば、給与とのバランスが許す融資返済額の範囲で、手残りがプラスになる高利回りを狙っていく必要があります。

一方で老後の資産形成が目的であればローン支払い完了後もしっかり収益を生み出せるかどうかの安定性により重きを置く形になります。予想される給与推移・貯蓄計画と老後の必要資金との差から必要な利回りを逆算しましょう。

また、不動産投資の融資は定型の住宅ローンではなくオーダー・メイドの事業用ローンになりますので、不動産投資概要・借入方法・借入者の属性によって融資可否・ローン金利も変わってきます。

絵に描いた餅にならないよう検証しながら資金計画と利回り目標を具体的に設定することが大切であり、ライフ・プランとつき合わせての設定が非常に重要ですので、金融機関に融資可否を確認するだけではなく、場合によっては不動産コンサルタントのような専門家をこの段階から交えて、PDCAを回していきましょう。

4. 物件を探す

今では物件探しもインターネットが主流です。賃貸の部屋探しをした際にはHOME’SやSUUMO、at homeを利用された方が多くいらっしゃるのではないでしょうか。こちらには投資物件も掲載されています。

また、投資物件を専門に扱っている下記のようなポータル・サイトもあります。投資専門とあって利回りも検索条件に入っていますので効率よく物件を探すことができます。

希望の条件を基に探して、候補物件を洗い出していきましょう。ただし、インターネットに掲載されているということは投資家全員の目に晒されているということでもあります。優良な物件は即日で買い付けが入ることもあり、スピード感が求められます。

自分の中の条件を明確にしておかないと、一時の感情に流されて思わぬものを購入して後で後悔したり、逆に目移りして判断がつかないまま時間が過ぎて行くことになりかねません。場合によっては専門家を上手く活用して不安を解消させましょう。

5. 候補物件を比較・検証する

条件に適した物件が幾つか見つかったら比較検討してみましょう。弊社が提供している診断サービスでは下記のようなポイントを検証します。

  • 表面利回りだけでなく実質利回りの目線から見ても投資目標に沿っているかどうか。
  • 投資想定期間に耐えうるだけの将来性のあるエリアかどうか、そのエリアのニーズに合った間取り・グレードかどうか。
  • 潜在するリスクとしてどのようなことが想定されるか。
  • 売却やリノベーション、建て替え等、適切な出口戦略が描けるか。
  • 節税目的の場合は実際にどの程度効果があるのか。

販売業者も様々な情報提供をしてくれますが、恣意的になる危険性をはらんでいます。長期に渡って保有し、何千万、何億もの投資になりますから、必要があれば第3者目線からも多角的に検証し、正確な判断を行いましょう。まさしくここに不動産コンサルタントの存在意義があると弊社は考えています。

6. 融資先・融資条件を確定する

具体的な不動産投資物件が決まったら正式に融資先を選定しましょう。上述しましたが、金融機関によって金利や繰上げ返済の可否など条件も変わる可能性があります。よくよく比較して一番合った融資先・融資条件を探しましょう。

不動産業者がワン・ストップでサポートしてくれるケースもありますし、この領域も不動産コンサルタントがお手伝いできるパートでもあります。金利のわずかな差がトータルでは大きな差になってきますので、最後まで気を抜かず不動産投資を貫徹させましょう。

まとめ

この6つのステップで不動産投資が完了です。如何でしたでしょうか。

不労所得とは言いますが、投資の前段階で検証・分析・選択に労力をかける必要があるのが不動産投資です。その1つ1つをしっかりと着実に行っていきましょう。そして困った時にはお気軽に弊社までご相談ください。「この上ない不動産資産」を実現させるお手伝いをさせて頂きます。

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