不動産投資のローン活用術|融資で失敗しないための7つのポイント

不動産投資というと何千万以上の投資になりますから多くの方はローンを活用して資金計画を考えているかと思います。また、不動産投資のメリットはローンが組めることと言われ、金利が安いこともあって、ローンの積極活用が声高に叫ばれています。

一方で事業が上手くいかず、ローンだけが残るカボチャの馬車みたいな話も聞こえてきますから、ローンが不動産投資に踏み切れない不安要素になっている方も少なくないでしょう。

その原因は不動産投資ローンの知識が曖昧なままで、体系的な情報を把握できていないせいではないでしょうか。

そこで、ここでは不動産投資のローン活用術として下記7つのポイントで情報をまとめました。

不動産投資ローンの仕組みを理解し、不安を払拭する一助になれば幸いです。

1. まずは不動産投資ローンの仕組みを知りましょう

まずは不動産投資ローンの基本的な知識を身につけることが大切です。この章では下記の流れに沿って不動産投資ローンの基礎知識を解説していきます。

  1. 住宅ローンと不動産投資ローンの違い
  2. 不動産投資ローン≠アパートローン

最も基本的な内容ですので、しっかりと理解していきましょう。

1-1. 住宅ローンと不動産投資ローンの違い

馴染みのある住宅ローンと比較しながら不動産投資ローンの仕組みを学んでいきましょう。住宅ローンと不動産投資ローンの違いを比較表にまとめました。

住宅ローン 不動産投資ローン
借入目的 自己居住不動産の購入 投資不動産の購入
返済原資 給与収入 賃料収入
融資金利 中~高
返済期間 短~長
法人名義 不可 可能

 

(1) 借入目的の違い

住宅ローンは、自宅として住む不動産を購入するために金融機関から融資を受けることを指します。
そのため、住宅ローンは他人に貸す目的での利用は規約で禁じられています。

一方で、不動産投資ローンとは投資する不動産を担保にして、賃貸事業に対して金融機関から融資を受けることを指します。

(2) 返済原資の違い

住宅ローンは借主の給与収入等の年収が返済原資になるため、借主の職業や年収・金融資産といった「属性」がすべてです。

一方、不動産投資ローンでも給与収入は考慮されますが、基本的な返済原資は不動産の賃料収入になります。

(3) 融資金利の違い

返済原資が異なると融資金利も変わってきます。

給与収入は貸し倒れリスクが低いものの賃料収入は貸し倒れリスクがあるため、住宅ローンより不動産投資ローンは1.0%~2.0%高くなる傾向にあります。

金融機関によって不動産投資に対する考え方が異なりますし、同じ金融機関でも築古、地方や非住宅系などリスクの高い事業形態になれば金利はより高い水準になるため注意が必要です。

(4) 返済期間の違い

不動産投資ローンは、不動産の賃料収入を返済原資にしますので、その不動産の耐用年数が何年残っているかが考慮されます。

そのため木造より鉄骨造、鉄骨造より鉄筋金コンクリート造の方が長期間借入しやすくなりますし、築年数が古い程借入期間が短くなり、返済の負担が重くなる場合があります。

一方で住宅ローンは給与収入が返済原資のため定年までに完済するように借入期間設定が求められますが、その点での年齢縛り、借入期間縛りは不動産投資ローンにはありません。

(5) 法人名義の可否

住宅ローンは物件に住むことが前提になるため法人は不可ですが、賃貸事業を行うことが目的の不動産投資ローンでは法人もローン契約主になることができます。

1-2. 不動産投資ローン≠アパートローン

アパートローンと聞くと不動産投資ローンのことだな、とイメージされるかと思います。その通りなのですが、不動産投資ローンは必ずしもアパートローンではないことを御存知でしょうか。

実は不動産投資ローンにはアパートローンとプロパーローンの2種類があります。まずその違いを比較表にまとめました。

アパートローン プロパーローン
審査基準 画一的 非定型
金利 中~高
審査期間
融資限度額 あり なし

(1) アパートローン

アパートローンと聞くと不動産投資ローンのことだな、とイメージされる方が多いと思います。
その通りなのですが、不動産投資ローンは必ずしもアパートローンというわけではありません。

不動産投資ローンにはアパートローンとプロパーローンがあります。

アパートローンは金融機関が予め融資基準を明確化し、その商品設計の中で金利も決められたレディメイド商品になります。

建築を想定した商品設計が多いものの中古物件購入にも対応しています。

アパートローンには融資が受けられるか判断しやすく、審査期間が比較的短く属性が良ければ比較的簡単にローンが組めるというメリットがあります。一方で融資限度額も設定されていますので、不動産投資の初期段階で活用される傾向にあります。

(2) プロパーローン

プロパーローンは不動産投資に限らない、事業全般向けの融資を指します。融資審査が定型化されていないオーダーメイド商品で、金融機関によっても大きく内容が異なります。

メリットとしては、画一的な融資基準がなく、融資金額の上限も決められていない為、評価を受ければ大きく資産規模拡大していくことが可能です。

融資期間や融資割合などについても柔軟な対応が期待できます。

一方で複合的な要素を評価・審査されるため融資審査にかかる期間は長期化する傾向にありますが、不動産投資を積極的に行っていく上では避けて通れない道になります。

2. 次に自らにどのくらい融資価値があるかを把握!

不動産投資ローンの主流はプロパーローンで、オーダーメイド商品であることを御説明しました。

しかし、どのくらい借りられるものなのでしょう。

収益物件、金融機関によって変わってきますが、オーダーメイドとはいっても目安はあります。

住宅ローンとは違って収益物件の賃料が返済原資にはなりますが、借主の属性は大きな要素として審査されます。賃貸経営に何かあった時にそれ以外の部分で補填できるかどうかが貸し倒れリスクに直結するからです。

属性を因数分解すると下記のようになります。

職業は安定性が見られます。自営業に比べサラリーマンの方が評価されますし、サラリーマンの中でも企業規模の大きな勤め先の方が評価される傾向にあります。

また、年収に対する融資可能総額の倍率が大きくなるほど金利などの貸し出し条件は厳しく見られることになります。

3. 多額のローンを組んで大丈夫?レバレッジ効果を検証!

さて自分が借りられる目安のローン金額を大まかに把握することができました。

次の疑問は借りられるといっても本当にそんな多額のローンを組んでも大丈夫か、ではないでしょうか。この章では下記の流れによってその疑問に答えていきます。

  1.  ケーススタディでイメージを掴みましょう
  2.  レバレッジ効果はリスクにも及ぶ!
  3.  正しく不動産投資の可否を評価するために
  4.  状況によって資金計画は柔軟に!
  5.  ローンの3つの組み方

3-1. ケーススタディでイメージを掴みましょう

不動産投資においてはレバレッジ効果が最大のメリットだと言われ、積極的なローン利用を推奨する声が多く聞かれます。レバレッジ効果とは「テコの原理」を意味し、他人資本を利用して投資することで、自己資本に対する利益率を高める、ことを言います。

とはいっても言葉だけでは中々イメージが掴みづらく、多額のローンに対する漠然とした不安は払拭されないでしょう。

そこでケーススタディでローンを借りること、レバレッジを利かせる、ということがどういうことか具体的なイメージを掴んでみましょう。

購入価格2,000万円、賃料収入120万/年の投資用不動産を事例に自己資本利益率を計算してみましょう。

全て自己資金で購入した場合、自己資本利益率は賃料収入/自己資本で120万円/2,000万円=6%になります。

一方で自己資金200万円で、残り1,800万円を金利2%で借入した場合、自己資本利益率は(賃料収入-返済額)/自己資本で(120万円-89万円)/200万円=15.5%になります。

実際は賃貸経営に付随して様々な収入/支出項目がありますので、大きく単純化した例にはなりますが、借入したことで自己資本利益率は6%から15.5%に跳ね上がったことになります。

このレバレッジ効果は不動産投資のメリットと言われますが、実は「日本の」不動産投資のメリットでもあります。

と言いますのも他の国では2割、3割以上頭金が求められることは当たり前で、規模が大きくなると個人では中々融資の審査の土俵にすら乗せてもらえないのです。低金利で、多額の借入が可能な日本の不動産投資環境は大変恵まれていると言えるでしょう。

3-2. レバレッジ効果はリスクにも及ぶ!

一方で、リスクもしっかり把握する必要があります。レバレッジを利かせるということはリスクも比例して増大するということです。

先ほどの例に基づいて検証してみましょう。退去があり、1カ月空室になっていたため賃料収入が120万円から110万円になったとしましょう。

全て自己資金で購入した場合は、自己資本利益率は賃料収入/自己資本で110万円/2000万円=5.5%になります。

一方で借入をした場合はどうでしょうか。空室になってもローンの返済は待ってくれませんので返済額は変わりません。自己資本利益率は(賃料収入-返済額)/自己資本で(110万円-89万円)/200万円=10.5%になります。

全て自己資金で購入した場合よりも依然として高い数値ですが、15.5%から大きく低下した結果になりました。こうして数値で見てみると空室が何故リスクとして声高に叫ばれているか実感がわくかと思います。

3-3. 正しく不動産投資の可否を評価するために

不動産投資で失敗し、ローンだけが残るような失敗事例は全て上手くいった想定の場合だけシミュレーションして決断していることがほとんどです。

空室率がどの程度想定されるのか、金利がどの程度推移するのか調査・仮定し、実際に発生した場合の影響を検証することが重要です。また、上記では省略した賃貸経営に付随する収入/支出項目も加味する必要があります。

この基本をしっかり行いさえすれば不動産投資は複雑なスキームではないため正確な判断・意思決定を行うことができるでしょう。

3-4. 状況によって資金計画は柔軟に!

そしてレバレッジ効果により空室時に貯蓄や日々の生活に差しさわりが出る恐れがあった場合は資金計画を柔軟に見直すことが大事です。

レバレッジ効果は大きなメリットではありますが、無闇に最大化を狙うのではなく、それぞれの投資家に合ったレベルに最適化することが何より不動産投資の成功の秘訣なのです。

4. ローンの3つの組み方

レバレッジ効果を最適化させるに当たり、ローンの借り方は大きく分けると3つに分類されます。

  1. 一部ローン
  2. フルローン
  3. オーバーローン

4-1. 一部ローン

一部ローンは物件の購入金額の一部を自己資金で賄い、一部をローンで組む方法です。

自己資金があることが前提になりますが、リスクバランスを最適化でき、ローン部分に関しても審査のハードルが下がり、良い条件を引き出しやすくなります

一方で自己資金を支出していますので、資産形成のスピードは他のローンの組み方に比べて劣ることになります

担保評価の低い収益物件に関しては望まなくとも一部ローンの選択肢しかないことがあります。

4-2. フルローン

フルローンは収益物件の購入金額を全額金融機関からの融資で賄うことをいいます。

登記費用や不動産取得税、仲介手数料、融資手数料などの諸費用は自己資金で賄うことになりますが、自己資金の負担がほとんどないため、良く用いられる方法です。

金利も増え、返済額も増えますので賃料収入とのバランスには注意を払う必要があります。

(3) オーバーローン

オーバーローンは収益物件の購入金額だけでなく諸費用も含めて融資で賄うため、文字通り自己資金ゼロで事業化を行うことができます

フルローンに比べると融資審査のハードルが高くなり、融資を受けられたとしても金利が高くなる場合があります

5. 実際の融資先はどのように決めれば良いの?

融資を受けることのレバレッジ効果をメリット/デメリットの両方を把握できました。そして、レバレッジ効果を最適化させれば過度に不安を抱くことはないことを学んできました。

それでは続いて、実際の融資先を検討していく方法を下記の流れで学んでいきましょう。

  1. どこから融資を受けられるの?
  2. どのように融資候補先から選べば良いの?

5-1. どこから融資を受けられるの?

プロパーローンはオーダーメイドな商品ですから借主の属性、収益物件の内容によって融資可否、融資条件は分かれるところですが、大まかには年収から融資先の候補を選別することができます。下記が一覧表になります。

(1) 年収500万円以下の場合

下記が候補になります。

  • 日本政策金融公庫
  • ノンバンク(三井住友トラストL&F、セゾンファンデックスetc…)

日本政策金融公庫は政府系の金融機関で様々な事業融資を行っており、不動産投資もその対象になります。金利は2%前後と低い水準で、対象となるエリアも全国対応可能です。無担保枠が2,000万円、普通貸付が4,800万円と上限こそありますが、不動産投資の初心者が始めるに最適な金融機関です。木造・鉄骨造・RC造などの構造によらず融資期間の上限は15年になります。ただし耐用年数を超えている物件でも問題にならないのはメリットとも言えます。

ノンバンクも融資先候補です。ノンバンクとは預金の受け入れを行わず、融資のみを行う金融機関です。金利は3%-4%台と高めにはなりますが、属性への目線は物件の収益力、担保力に比べると緩いので融資先が限られる場合は有力な候補先になります。

他にも信用金庫が候補先になることがあります。属性への目線はやや厳しいものの居住地と物件の所在地が信用金庫の範囲内であれば柔軟に融資を検討してくれる可能性があります。

(2) 年収が500万円~700万円の場合

下記が新たな候補先になります。

  • SBJ銀行
  • オリックス銀行
  • 地方銀行(横浜銀行、静岡銀行、関西アーバン銀行、池田泉州銀行etc…)

SBJ銀行、オリックス銀行は金利がやや高めですが、不動産投資に積極的に貸し出しを行っています。

地方銀行は金利が低い傾向にありますが、信用金庫ほどではないにしろ対象エリアが限定されるのがデメリットです。

(3) 年収が700万円以上の場合

融資候補先は年収500万円以上とほとんど変わりませんが、この年収ラインを境に融資に通る可能性、融資条件が改善される傾向にあります。

(4) 年収が1,000万円を超える場合

下記が新たな候補先になります。

  • メガバンク(みずほ銀行、三井住友銀行、三菱UFJ銀行、りそな銀行)
  • 信託銀行(SMBC信託銀行)

メガバンクは属性に対する見方のハードルは厳しいですが、クリアすれば非常に良い融資条件を引き出せる可能性があります。

また、メガバンクから融資を受けた実績は他の金融機関から融資を受ける上で、有利に働きます。

5-2. どのように融資候補先から選べば良いの?

事業収支に大きな影響を及ぼす金利が大きな判断基準ですが、他にも考慮すべき要素が3つあります。

  1. 元利金等返済/元金均等返済
  2. 固定金利/変動金利
  3. 繰上返済条件

(1) 元利均等返済/元金均等返済

返済方法には元利金等返済、元金均等返済の2種類があります。

元利金等返済は毎月の返済額を一定にする返済方法です。返済額の内、当初は利息の割合が多いため、利息総額は多くなりますが、返済額が一定なので返済計画が立てやすいことは何よりのメリットです。

元金均等返済は毎月返済する元金の額を一定にする返済方法です。利息は借入れ残高に比例するため、初期は返済額が多くなり負荷がかかりますが、利息を含めた総返済額は元利金等返済より少なくなります。

元利金等返済と違い元金均等返済は選択できる金融機関が限られます。

(2) 固定金利/変動金利

金利には固定金利と変動金利の2種類があります。

固定金利は設定期間の間、金利が変わりませんが、変動金利より高くなります。また固定金利の中でも固定期間が長くなるほど金利が高くなる傾向にあります。

変動金利は半年に1度金利が見直されます。しかし返済額の見直しは5年に1度になので、金利が変わってもすぐには返済額は変わりません。どういうことかというと5年の間に金利が変わった場合は元金と利息の比率が調整されることになります。

また、返済額の見直しがあっても返済者の負担を考慮し、従前の返済額の125%を超えないことになるというルールがあります。但し125%を超える分は次の期間の返済に回されることになります。

求める収益性、安定性を実現するに適した金利条件を選択することが重要ですが、固定金利、もしくは長期間の固定金利を選択できる金融機関は限られるので注意が必要です。

(3) 繰上げ返済条件

繰上げ返済とは毎月の返済額とは別途まとまった金額を返済することです。繰上げ返済には返済減額型、期間短縮型の2種類があります。

返済減額型はローン返済期間は変わりませんが、毎月の返済額が減額されます。

一方で期間短縮型は毎月の返済額は変わりませんが、ローンの期間が短くなります。

繰上げ返済は借入れに対する柔軟なリスクヘッジになりますが、その手数料は無料でインターネット対応できるところから数万円かかり店頭受付のみのところまであります。

また、固定金利を選択している場合、固定期間中の繰上げ返済は違約金がかかります。一律固定額のところから返済額に比例するところまで多岐に渡りますので、しっかり把握しておきましょう。

物件を販売している不動産業者が金融機関と提携していてお得な提携ローンを紹介されることもあるかと思いますが、複数の要素を勘案して自分に合った融資先を選定することが重要です。

本当にその融資先で良いのか迷った場合は第3者の不動産コンサルタント等にご相談されることをお勧めします。

 

6. より有利に借りるための秘訣とは?

2章で属性も審査基準になることを触れました。年収や貯金は一朝一夕には改善できませんが、より有利に借りるためにできるテクニックもあります。

ここでは以下に4つの例をご紹介していきます。

6-1. ローンの年間返済額は年収の35%以内

金融機関は滞納を起こさないかを見ます。不動産以外のローンがある場合、不動産投資ローンを申し込む前に整理し、場合によっては完済しておく方が好ましいケースがあります。

6-2.  物件の収益性を向上

返済原資は賃料収入ですから収益性の高い物件な程条件は良くなります。ただし収益性と安定性は反比例する傾向にありますので、収益性を向上させていくに当たってはより精緻な比較検証が求められることになります。

6-3. 物件の担保力を向上

自身の賃貸経営以上に金融機関に審査基準として重く見られるのが担保力です。中古ではなく新築、木造ではなく鉄骨造、鉄筋コンクリート造になると購入価格が高くなる以上に担保の積算価格が高くって融資審査において有利に働くケースがあります。

6-4. 実績のある不動産業者から購入

購入不動産を紹介してくれた不動産業者も利害が一致するので金融機関との間を取り持ってくれることもあるでしょう。その際に不動産業者が金融機関との取引実績が多ければより融資条件が良くなります。

分かりやすい例を挙げましょう。例えば個人が築古物件を購入してリノベーションをしようと思っても借入れ年数は短期間にならざるを得ないでしょう。しかしリノベーション実績があり、金融機関とも取引実績のある不動産業者経由での打診なら長期間の借入れが実現することもあります。

7. 融資の実際の手続きを学ぶ

ローンの実際の手続きは下記の通りです。

  1. 金融機関へのローン申し込み
  2. 事前審査
  3. 事前審査結果通知⇒本審査申し込み
  4. 購入不動産の売買契約
  5. 本審査結果通知⇒ローンの契約
  6. 融資実行⇒購入不動産の引渡し

ローン審査には多くの時間と労力がかかるため事前審査と本審査の二本立てとなっています。申し込み側からすると手間がかかるだけに見えるかもしれません。しかし、短期間でひとまずの結果が出た方が、購入不動産を他の人に先に買われてしまうリスクが減りますし、他の融資先を探す余裕も生まれるという点ではメリットもあります。

事前審査に当たっては下記の情報提供が求められます。

  • 物件概要(構造、築年数、専有免責etc…)
  • 希望借入れ額、借入れ期間
  • 年収
  • その他のローン状況

3営業日~1週間程で結果が出ることがほとんどです。

無事、事前審査が通ると本審査です。事前審査で提供した情報の証明資料など多くの書類を用意することが求められますので、予め準備しておくとスムーズです。下記のような書類が求められます。

本審査の必要な期間は長く、2~4週間で結果が出ます。

本審査に要する日数が長いため、本審査の結果を待たずして購入不動産の売買契約を締結することが通例です。ただし、万が一本審査に通らなかった場合、手付解除による手付け金放棄、もしくは契約違反による解除で違約金が発生しています。このリスクを回避するためにローン特約を結び、買主がローン審査に通らなかった場合に無条件で契約を解除できるようにしておくことになります。

本審査が通れば、無事ローンの契約となります。ローンの契約と一口に言っても、実際は3つの契約になります。

  • 金銭消費貸借契約
  • 抵当権設定契約
  • 団体信用生命保険契約

金銭消費貸借契約がローンの契約になります。

抵当権設定契約は返済不能になった場合に金融機関が当該物件を処分できる権利をつける契約になります。

団体信用生命保険は借主が病気や死亡で返済できなくなった際に返済が免除される保険の契約になります。

上記3つの契約を締結すれば不動産売買契約に基づく時期にローンは実行され、不動産も引渡しとなります。

まとめ

如何でしたでしょうか。

不動産投資ローンの仕組みや審査基準を学び、ローンを組むことがどういうことかイメージができるようになると漠然とした不安はなくなり、検証すべきポイントも明確になったのではないでしょうか。

不動産を長期間経営していく上でローンはその根幹となる部分であり、不動産投資を成功させる重要な要素です。

一方で、自らに一番合った融資条件を検証し、それを実現させるために金融機関と交渉することは中々個人では難しいのも現状です。

不動産投資ローンの使い方からしっかりと考えていきたい方、また既に検討されているもののセカンド・オピニオンが欲しい方はお気軽に弊社までご相談ください。

「この上ない不動産資産」を実現させるお手伝いをさせて頂きます。

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