アパート経営を有利にするプロパンガスの5つの優位性と高利回りで運用し高値で売却する方法

「プロパンガスは毎月のガス料金が高いと聞くけど、アパート経営でプロパンガスを採用して大丈夫なの?」と疑問を抱いていませんか?

毎月必ず掛かるガス料金は、入居者にとっては家賃と同じく入居意思決定に大きく関係するものでもあるため、都市ガスの2倍程度料金が高いと言われるプロパンガスはアパート経営においてはデメリットが大きいと言えます。

しかしながら、アパート経営者目線ではプロパンガスはイニシャルコストやランニングコスト等が安いため投資しやすく、尚且つコストの安さから高利回り物件として運用ができ、高値での売却が出来る可能性が高いというメリットがあります。

そのため、プロパンガスのアパート経営を行う場合には、本ページで紹介するように入居者にとって最大のデメリットである高いガス料金についてきちんと改善策を講じ、入居率等のリスクを減らしながら同時にメリットを享受することで上手に経営していくことが肝心なのです。

このページでは、アパート経営においてプロパンガス物件が都市ガス物件に優る優位性や、高利回りで運用し高値で売却するための重要なポイントについて、以下の流れに沿って余すことなくすべて解説していきます。

このページをすべて読めば、アパート経営におけるプロパンガスの優位性や絶対に外せない重要ポイント等についての詳細な理解が得られ、アパート経営の成功率を大幅に高めることが出来るようになるでしょう。

1. アパート経営を有利にするプロパンガスの5つの優位性

一般的に、プロパンガスは高いと言われますが、「一般社団法人 プロパンガス料金消費者協会」の調査によると、実際に都市ガスに比べおおよそ1.8倍〜2倍程度高いと言われています。

そして、プロパンガスは料金が高いというイメージが根強いため都市ガス物件に比べ不人気な場合がある等、アパート経営においてはマイナス要素が大きい反面、上記のようなむしろ都市ガス物件よりもアパート経営を有利にさせる優位点があります。

アパート経営においては、これらの優位性を理解してプロパンガスを上手に活用し、最大のデメリットである高い料金に関してもしっかりと対策を行うことで都市ガスに近い金額まで料金を安く抑えることが出来るばかりか、高利回りでの運用と最終的に高値での売却まで出来るようにもなります。

まずは、1,2章でプロパンガスの優位性や注意点とその解決策についての理解を深め、3,4章で最安でプロパンガスを利用しアパート経営を成功させる重要ポイントについて確認していくと良いでしょう。

1-1. イニシャルコストが安い

プロパンガスは、新築時や中古物件の購入時に業者と「無償貸与契約」を結ぶことが多いため、イニシャルコストが非常に安く、場合によっては無償になる等アパート経営上の収支計画に大きく貢献するメリットを持っています。

都市ガス物件であれば、新築時にガス管の引き込みや給湯器等のガス機器をオーナーが一括で購入し導入しますが、プロパンガスの場合はこれらの設備を業者が無償で提供してくれるため、世帯当たり数十万円前後かかる費用がかからなくなり、借入金も減らせるだけでなく利回り向上に大きく貢献してくれます

世帯数の多いアパートでは、ガスのイニシャルコストだけで数百万円単位でコスト削減が出来るため、都市ガス物件に比べて新築・中古物件の購入のどちらであっても、プロパンガス物件は投資しやすい不動産と言えるでしょう。

近年は、リフォーム業も行なっている業者も多いため、後述のように昨今の賃貸市場で入居者に求められている様々な設備を無料で提供してもらえる等、プロパンガス業者の提案の幅も広がっています。

無償貸与契約の2つの注意点

  1. 無償で提供された設備費用は入居者が支払う月々の料金に上乗せされる
  2. 解約に違約金がかかる場合がある

ただし、無償貸与契約ではアパート経営上の大きなメリットがある一方で、入居者負担が増大し退去に繋がってしまうことや解約に違約金がかかる場合があるため、契約締結の際には入居者負担と利回りのバランスや違約金の内容等に注意が必要です。

1-2. ランニングコストも大幅に削減出来る

プロパンガスは、前述の「無償貸与契約」を結んだ場合にはイニシャルコストだけでなく、ガス機器の修理や交換も格安又は無料で行なってもらえるというメリットがあります。

また、「無償貸与契約」を結んでいない場合であっても「無料修理サービス」の契約を結ぶことで、以下の表にあるようにガス機器だけでなく、入居者満足度を向上させる様々な設備の無料修繕や無料交換を行なってくれるため、この場合にもランニングコストを大幅に削減出来るようになります。

「無償貸与契約」及び「無料修理・交換サービス」で提供して貰える設備一覧

  • 給湯器
  • お風呂の追い炊き機能の追加
  • ガスコンロ
  • エアコン
  • インターホン
  • 無料インターネットサービス
  • ウォッシュレット等

昨今の賃貸住宅市場では、以前にも増して充実した設備環境が求められているため、新築時及び中古物件の購入時にはこれら様々な設備の導入の検討や、通算すると新築時の数倍の費用がかかると言われるランニングコスト削減のために、プロパンガス業者のサービスを上手に活用すると良いでしょう。

ただし、「無料修理・交換サービス」も「無償貸与契約」と同様にサービス分が入居者の支払う料金に上乗せされてしまうため、依頼内容の吟味をしっかりと行うべきことに注意しましょう。

1-3. 災害時の復旧が早くアパート経営上の損失が小さく済む

都市ガスプロパンガス

出典:https://www.propane-npo.com

出典:http://fatmag.jp/lpg-installation/

プロパンガスは、上記のように建物横にボンベを配置し、そこからガス機器へと接続を行う方法によって供給されるため、災害時には個別にボンベとガス機器の点検を行うことで早期復旧ができ、例えばガス復旧まで入居者へガスに代わるエネルギー資源の提供や損失補償等が都市ガス物件に比べ大幅に小さく済むというメリットがあります。

以下の表は、経済産業省による東日本大震災で大きな被害を受けた、岩手県、宮城県、福島県の電力・プロパンガス・都市ガスの完全復旧までの期間の調査をまとめたグラフですが、プロパンガスは津波で建物が損壊又は流されてしまったもの等を除いて、地震発生後約3週間程度で大方の復旧が完了し、都市ガス及び電力よりも早い時期に全面復旧を果たしていることがわかります。

出典:http://www.j-lpgas.gr.jp/feature/saigai.html

上記の表は、東日本大震災の例であるため大規模なインフラ停止の話になりますが、比較的小規模な地震によるガスの停止等の際にはプロパンガスは数日程度で復旧出来ると言われており、アパート経営の存続を左右しかねない災害時の大きな支出や、入居者の退去の防止にも大きく貢献してくれます

1-4. 熱量(火力)が大きく店舗併用型物件の飲食店誘致で有利

プロパンガスは、都市ガスに比べておよそ2倍程度熱量(火力)が強いというメリットがあるため、強い火力を求める飲食系のテナントに好まれる傾向があります。

プロパンガスは、都市ガスより2倍以上も熱量が大きいため、都市ガスの半分以下のガスの量で同じだけの火力を出すことができ、都市ガスでは供給量に限度がある場合でも、プロパンガスであれば複数のガス機器での同時調理が可能となることから、飲食系のテナントは敢えてプロパンガス物件を選択する事もある程です

高層エリアから離れた、郊外のロードサイド等でのアパート経営では1Fを店舗にした店舗併用型物件も多くありますが、そのようなエリアで飲食系の店舗の誘致を検討している場合には、都市ガス物件よりもプロパンガス物件の方がテナント誘致に関して有利に働く場合があります。

1-5. 都市ガス物件に比べ売却時に高利回り物件に見える

アパート経営においては、長期的な保有だけでなく経済情勢に応じて売却も考慮することが大切ですが、プロパンガス物件は無償貸与契約や無料修理サービス等を上手に活用することで、イニシャルコスト・ランニングコスト共に大幅に安価に出来るため、都市ガス物件よりも支出が格段に少なく、高利回り物件として売却出来るというメリットがあります。

アパートのような投資用不動産は、同じく投資・運用を考えている「投資家」へ売却することが高値で売るポイントですが、アパート経営において支出が安価で高利回りの物件は投資家への売却時において大きなアドバンテージとなります。

従って、①入居者の支払うガス料金、②入居率向上と退去防止のための設備充実、③売却も見据えたコスト削減と利回り向上、の3点のバランスを考慮してプロパンガスを上手に活用すると良いでしょう。

2. プロパンガスのアパート経営で対策すべき3つの重要項目と対策法

この章では、アパート経営におけるプロパンガスの対策すべき3つの重要項目とそのその解決策を紹介していきます。

プロパンガス物件は、上記3つの重要項目に関する問題を解決することでむしろ都市ガス物件よりも有利なアパート経営を行うことが出来る場合もあるため、以下の内容を確認して有効な解決法を実行しましょう。

2-1. ガス料金が高いため入居率が安定しない場合が多い

プロパンガスは、以下のような理由から月々のガス料金が高いというイメージが根強く定着しているため、入居者に敬遠されて入居率が伸びなかったり、よりガス料金の安い物件を求めて入居者が退去してしまう等、しっかりとした対策を講じなければ入居率が安定しないという問題があります。

そもそも、上記のような理由からプロパンガスは料金が高いのが常識化してきたという歴史があり、プロパンガス物件を避ける入居者も多い等、ガス料金が高いことはアパート経営上の大きな問題となってきました。

しかしながら、以下のような理由からプロパンガス料金の低価格化が進んでおり、業者変更を行うことで最大のデメリットと言える高い料金を大幅に抑え、入居率のアップと安定化が図れるようになっています。

業者変更でプロパンガス料金を大幅に安くできる理由

  • 2017年の法改正で業者には料金明細の公表及び説明義務が課されたため
  • 2017年の法改正により業者間で健全な価格競争が行われるようになったため
  • 原料である石油価格が近年は低価格で推移しているため

これらの理由により、現在では日本全体でプロパンガス料金の低価格化が進んでいるため、プロパンガス物件の最大のデメリットと言える月々の高い料金も安い業者へ変更することで解消出来るようになっています。

そのため、入居率の安定化と収益向上のための最善の解決策として、まずは無料で利用出来る後述の最安業者の専門サイト等を活用して最安業者への変更を行うべきでしょう。

2-2. 料金明細に関して入居者クレームが発生することがある

プロパンガスのアパート経営では、高いガス料金に関して入居者クレームが発生する場合があります。

単純に料金が高いという理由もありますが、注意すべきは1章で紹介した無償貸与契約等を結んでいる場合で、初期費用の無償提供分の料金への上乗せに関してクレームを受けることがあります。

クレームへの具体的な対応策

  • 賃料を減額する×今後のアパート経営の収入面に重大な悪影響を及ぼすため極力避ける
  • 早急にプロパンガス料金の最安業者へ変更する:無料で手間なく活用できる紹介専門サイトを活用する

クレームを受けた場合、月々の家賃を減額する方法や設備の充実化等の方法が考えられますが、突発的にオーナーが大きな支出を伴うだけでなく、今後のアパート経営において収入面に大きな悪影響を与えてしまうため、クレームを回避又は解決する場合には無料で利用できる最安業者の紹介サイト等を活用して業者変更を行うことが最善策と言えます。

本ページで紹介している専門紹介サイトは、無料で手間なく最短7日前後で業者変更ができるだけでなく、無償貸与契約の解約に関する相談や業者変更の手続き等も全て無料で行なっているため、まずは問い合わせて現状の内容の相談と最安業者の紹介を受けることをおすすめします。

2-3. 一括借り上げを行なっていない管理会社がある

アパート経営の主な2つの管理方式

  • 管理受託方式:入居者の募集や賃料の集金管理、清掃・点検等を管理会社に委託する方法

→入居率の心配はあるが、管理料が安価で済む

  • 一括借り上げ方式(サブリース方式):管理会社が一括で全部屋を借り上げて、一般の入居者へ転貸する方法

→常に満室として賃料収入が得られるが管理料が高い

アパートの管理においては、上記の通り管理受託方式と一括借り上げ(サブリース方式)がありますが、管理会社によってはプロパンガスの物件の一括借り上げを行なっていない場合があるため注意が必要です。

一括借り上げ契約は、主に新築時に契約を行うため建築前には必ず管理会社の契約内容を確認することと、そもそもエリア的に一括借り上げが必要な立地かどうかを十分に検討しましょう。

中古物件であっても、一括借り上げを行なっている管理会社も多くありますが、新築時と同様に都市ガスとの混在エリアや立地条件等によっては一括借り上げ契約を結べない場合があるため、アパート経営を行う際のエリア選定においては管理会社の契約内容にも留意しましょう。

3. プロパンガスのアパート経営で絶対に押さえるべき3つのポイント

ここまで、アパート経営を有利にするプロパンガスの優位性や対策ポイント等を紹介しましたが、この章では安定的なアパート経営を行うためにおさえるべき3つのポイントについて紹介していきます。

3-1. 都市ガスエリアではプロパンガスを絶対に採用しない

アパート経営においては、まず第一に立地の選定が重要ですが、都市ガスとプロパンガスの混在するエリアではガス料金の安い都市ガスが選ばれる傾向が強いため、混在エリアでのアパート経営ではプロパンガスの採用は絶対にやめましょう。

仮に、混在エリアでプロパンガス物件のアパート経営を行なっている場合でも、都市ガスへの切替えは多額の費用がかかるだけでなく入居中の物件の切替え工事は非現実的であるため、そのような場合でも最安業者への変更が最善策と言えます。

詳しくは後述しますが、昨今のプロパンガス業界は大幅な料金の低価格化が進んでいることから、プロパンガスでも都市ガスに匹敵する程の低価格での利用が出来る可能性があるため、最安業者への変更でプロパンガス物件の最大のデメリットを解消しましょう。

3-2. 単身向け間取りはなるべく避ける

アパート経営では、事前にターゲットとなる入居者層等のマーケティング調査が重要ですが、プロパンガスのアパート経営においては賃料や光熱費等の金額に敏感な学生や単身者がターゲットとなる1Kや1R等といった単身向け間取りの物件への投資はなるべく避けた方が良いでしょう。

既に、単身向け間取りのプロパンガス物件を経営している場合には、後述の最安業者を紹介してもらえる専門サイト等を活用して、プロパンガス料金を抑えて都市ガス物件への対抗力と他のプロパンガス物件との競争力を備えましょう。

3-3. 業者との契約内容に制約がないか確認する

アパート経営を行う際には、新築時と中古物件購入時を問わず業者の契約内容に期間の縛り等の制約がないかを必ず確認しましょう

例えば、無償貸与契約を結ぶ場合には通常10年〜15年の期間で契約を結ぶため、無償貸与契約を結んでいる中古物件の購入時等で契約を引き継ぐ場合には、残りの契約期間を確認するようにしましょう。

場合によっては、業者変更を行うことで違約金がかからずに新たな契約を結べたり、オーナーにも入居者にもメリットのある内容で変更してもらえる場合もあるため、業者との契約内容は常に把握しておくと同時に定期的に最安業者の見積もりを取り、契約変更の条件等を確認しておくと良いでしょう。

4. プロパンガス料金を最安にして高利回りで運用・売却するベストな方法とは?

アパート経営において、プロパンガス料金を最安にし高利回りで運用・売却するためにプロパンガス料金を安くする場合、以下で紹介するような最安プロパンガス業者の「紹介専門サイト」がベストでしょう。

プロパンガス料金を安くするためのサイトは、下の表のように大きく分けて2種類ありますが、見積もり比較や専門知識の習得等の手間なく、無料で地域最安の業者へ変更出来るものとしておすすめなのは紹介タイプのサイトです。

1. 一括見積もりサイト

→自ら見積もりの比較や契約内容の精査が必要で手間や時間がかかり専門知識も必要で不便

2. 最安業者の紹介専門サイト=手間なく無料で最安業者へ変更出来る

→上記のような手間は一切無く複雑な契約内容の相談等も受け付けて解決法を教えてくれる

紹介タイプのサイトの中でも、豊富な実績を誇り料金の永久監視制度も付いていて安心して活用出来る最適なサイトが『プロパンガス料金案内 ガス屋の窓口』です。

無料で地域の最安プロパンガス業者を紹介してくれるおすすめサイト

プロパンガス料金案内 ガス屋の窓口』は、累計90,000件以上のプロパンガス業者の変更実績を持つ大手サイトで、無料で地域最安の業者を紹介して貰えるだけでなく、以下のように業者変更時に発生する手間や問題を解消した上でオーナーが安心して業者変更を行うことが出来るという大きなメリットがあります。

そもそも、プロパンガス業界は市場規模もそこまで大きくないためにこのような最良業者の紹介サイト等も少ない中で、上記のようにサービス内容や保証内容が充実していて無料で利用出来るサイトとして『プロパンガス料金案内 ガス屋の窓口』は非常におすすめです。

そして、上記のような主に業者変更に伴うメリットだけでなく、このサイトを利用することでさらに賃貸経営に関する以下のようなメリットも享受出来ます。

プロパンガス料金案内 ガス屋の窓口の利用によるアパート経営上のメリット

  • 最短で7日前後で業者変更が出来るためクレーム時にも早期対応が可能
  • 料金の不当値上防止により入居者との信頼関係の悪化も防げる
  • 契約期間の縛りも無いため定期的に最安業者へ変更することで他物件との差別化が図れる

このように、『ガス屋の窓口』は、アパート経営における重要な局面であるクレーム対応時や入居者との信頼関係等に影響する場面においても有用で、特に以下のような2つの重要サービスも付いているため、安心して利用することが出来ます。

変更時に大きな安心が得られる『ガス屋の窓口』の2つの重要サービス

  • 「永久監視保証」

→永久的に業者都合による不当値上を防止する制度

  • 「一年間返金保証」

→原料(石油)価格の高騰やインフレ等の正当理由による値上げでも、業者変更後1年間は値上げ分の料金を返金してくれる制度(※他のサイトにはこの保証は無い

プロパンガスは、安い業者への変更後における料金の値上がりが最も不安な要素で、値上がりを恐れて結局現在の高い料金を払い続けるといった事案が多くありますが、『プロパンガス料金案内 ガス屋の窓口』は上記の2つのサービスにより不当な値上がりの心配が無いばかりか、正当理由であっても1年間は返金してくれるサービスまで付いています。

また、契約内容に応じて金額は変わりますが、このサイトの利用によって戸建住宅では月々3,000円〜5,000円ガス料金を抑えられた実例が多数ある等、豊富な実績があることも安心して利用出来る理由の一つと言えます。

プロパンガスのアパート経営を行なっている方や、これから購入して管理運営を検討している方は、利回り向上や退去防止のためにこのサイトを利用して、地域最安のガス業者へ変更することをおすすめします。

5. 1年以上同じ業者の場合にはガス料金を安く出来る可能性が高い!

プロパンガス料金を安くするには、『プロパンガス料金案内 ガス屋の窓口』を活用して業者変更を行うことが最も現実的で効率的であることを紹介しましたが、1年以上同じ業者を利用している場合には、以下の2つの理由から業者変更を行うことを改めておすすめします。

上記のような理由から、1年以上同じ業者を利用している場合には相場料金が大きく変わっている可能性が高いため、プロパンガス料金案内 ガス屋の窓口を利用して、現状の業者との見積もりの比較を行うと良いでしょう。

アパート経営は、いかに入居者に選ばれ満足度の高い物件を運営していくかが重要であるため、長期的に安定した入居率をキープ出来るように定期的にこのサイトを利用して最安業者の料金を確認し、適宜業者変更を行うと良いでしょう。

契約内容や料金等、プロパンガスに関する悩みの無料相談も行なっているため、入居者からクレームを受けていたり、他物件との差別化のためにプロパンガス料金をを安くしたいと思っている人は、一度無料相談や見積もり依頼をしてみると良いでしょう

6. まとめ

いかがでしたでしょうか?

プロパンガスは、一般的に料金が高いというイメージが根強く定着していますが、アパート経営に大きく関わるコスト面や入居者の安全性の面で実は大きなメリットを持つものであり、上手に活用することで高利回りでの運用や高値での売却を実現し、都市ガス物件よりも有利なアパート経営を行うことが出来ます。

また、入居率に関わる最大のデメリットと言える高いガス料金も、『プロパンガス料金案内 ガス屋の窓口』等を利用することによって無料で手間なく最安業者へ変更出来るため、ガス料金に関するクレームや入居者の退去を防止し、安定的なアパート経営を実現することが出来るようにもなっています。

そのため、アパート経営を始める場合や既に稼働しているプロパンガス物件を所有している場合は、安易に1社を使い続けるのではなく、『プロパンガス料金案内 ガス屋の窓口』等を利用して定期的に見積もり比較を行い、入居者確保及び退去の防止のためにも最安業者への変更を行うべきでしょう。

ガス料金でクレームを受けている場合や、同じ業者を1年以上利用している場合は、まずは『プロパンガス料金案内 ガス屋の窓口』等のサイトを活用して地域の相場観を把握した上で、最安業者へ変更を行うことをおすすめします。

<このページでご紹介したサービス>

プロパンガスの最安業者案内窓口:『プロパンガス料金案内 ガス屋の窓口

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