不動産投資でプロパンガス物件をむしろ有利に変えて高利回りで運用・売却する方法

「プロパンガスは毎月のガス料金が高いと聞くけど、不動産投資でプロパンガス物件に投資しても大丈夫なの?」と疑問を抱いていませんか?

毎月必ず掛かるガス料金は、入居者にとっては家賃と同じく入居意思決定に大きく関係するものでもあるため、一般的に都市ガスの2倍程度料金が高いと言われるプロパンガス物件は入居者目線ではマイナスの要素と言えます。

しかしながら、投資家目線ではプロパンガスはイニシャルコストやランニングコスト等が安いため投資しやすく、尚且つコストの安さから高利回り物件として運用・売却が出来るというメリットがあります。

そのため、不動産投資でプロパンガス物件に投資をする場合には、入居者にとって最大のデメリットである高いガス料金についてきちんと改善策を講じることで、入居率等のリスクを減らし高利回りの魅力的な物件へ変えていくことが非常に重要になってきます。

このページでは、不動産投資においてプロパンガス物件をむしろ有利に変え、高利回りで運用し高値で売却するために重要なポイントについて、以下の流れに沿余すことなくすべて解説していきます。

このページをすべて読めば、不動産投資におけるプロパンガスのメリットや絶対に外せない注意点等についての詳細な理解が得られ、不動産投資の成功率を大幅に高めることが出来るようになるでしょう。

1. 不動産投資でプロパンガス物件がむしろ有利と言える5つのメリット

一般的に、プロパンガスは高いと言われますが、「一般社団法人 プロパンガス料金消費者協会」の調査によると、実際に都市ガスに比べおおよそ1.8倍〜2倍程度高いと言われています。

そのため、一見すると不動産投資に向かないようにも思えますが、プロパンガス物件は不動産投資において上記のような多くのメリットがあり、料金が高いというデメリットさえクリアになれば、むしろ不動産投資において非常に有利なものと言えます。

また、基本的にはプロパンガスのエリアでは都市ガスとの競合ではなくプロパンガス物件同士の競合が多いため、本ページで紹介しているような最安業者への変更を行うことで、強い競争力を備えることが重要でもあります。

そのため、本ページではまず1章,2章で不動産投資におけるプロパンガス物件がむしろ有利と言えるメリットと対策すべきデメリット及びリスクヘッジの方法等を紹介していきたいと思います。

1-1. イニシャルコストが安い

主に、賃貸物件を新築する際の話になりますが、プロパンガスは新築時にガス管の工事や給湯器等をプロパンガス業者が無償で提供してくれる「無償貸与契約」を結ぶことが多いため、イニシャルコストが安い又は無償になるというメリットがあります。

プロパンガスの「無償貸与契約」とは?

ガス管や給湯器等の設備をプロパンガス業者から無償で提供して貰える契約

※ただし無償貸与分の費用が料金に上乗せされ、途中解約は違約金がかかる可能性があることに注意

近年は、リフォーム業を兼業で行なっている業者も多いため、給湯器等だけではなくインターホンやエアコンの無償提供を行なっている場合もあり、中古物件であっても新規でプロパンガスを契約する場合にはこの契約を結ぶことが出来ます。

特に、1棟のマンションやアパートへの投資を行う際には世帯数が多いため、イニシャルコストが都市ガスに比べて数百万円抑えられる等、プロパンガス物件は「無償貸与契約」によって大幅にコストを削減出来るため、その点都市ガス物件よりも投資しやすい先と言えるでしょう。

ただし、この契約を結ぶ場合は、月々の高いガス料金を支払うのは入居者になるため、2章のプロパンガスのデメリットの内容を踏まえて、入居者への負担とのバランスを考慮して活用すべきことに注意が必要です。

1-2. ランニングコストも大幅に削減出来る

無償貸与契約を結んだ場合、ガス管や給湯器等の無償提供受けた設備を格安又は無料で修繕をしてもらえる事が多いため、修繕費等のランニングコストが大幅に削減出来るというメリットがあります。

また、無償貸与契約を結んでいない場合や無償貸与契約の契約が切れた場合に「無料修理サービス」を行なっている業者もあり、その場合には給湯器等のガス機器の故障したタイミングで無料修繕や無料交換を行なってくれるため、この場合にもランニングコストを大幅に削減出来るようになります。

無料修理・交換サービスで提供して貰える設備一覧

  • 給湯器
  • お風呂の追い炊き機能の追加
  • エアコン
  • インターホン
  • 無料インターネットサービス
  • ウォッシュレット等

不動産投資において、定期的な設備の修理や交換費用は通算すると新築時の金額の数倍かかると言われているため、プロパンガスのように複数の設備機器の無料修繕や交換サービスは、高利回りでの運用を実現させる重要な要素と言えるでしょう。

ただし、この場合も無償貸与契約と同様に、修繕費や交換費用が入居者の支払うガス料金に上乗せされるため、オーナー側のコスト削減にはなっても、肝心の入居者の負担が増えるため注意が必要です。

1-3. 災害時の復旧が早く賃貸経営上の損失が小さく済む

都市ガスプロパンガス(lpg)

出典:http://www.buyo-gas.co.jp

出典:http://www.ehime-nissho.co.jp/service/lpg_a01

プロパンガスは、上記のように建物横にボンベを配置し、そこからガス機器へと接続を行う方法によって供給されるため、災害時には個別にボンベとガス機器の点検を行うことで早期復旧が出来、都市ガスよりも入居者の退去を防止できたり復旧に関しての費用が小さく済むというメリットがあります。

以下の表は、経済産業省による東日本大震災で大きな被害を受けた、岩手県、宮城県、福島県の電力・プロパンガス・都市ガスの完全復旧までの期間の調査をまとめたグラフですが、プロパンガスは津波で建物が損壊又は流されてしまったもの等を除いて、地震発生後約3週間程度で大方の復旧が完了し、都市ガス及び電力よりも早い時期に全面復旧を果たしていることがわかります。

出典:http://www.j-lpgas.gr.jp/feature/saigai.html

上記の表は、東日本大震災の例であるため大規模なインフラ停止の話になりますが、比較的小規模な地震によるガスの停止等の際には、プロパンガスは数日程度で復旧出来ると言われているため、ガス停止による退去や入居者の生活の補填等の被害を大きく軽減することが出来ます。

1-4. 熱量(火力)が大きいため飲食系の誘致に優位性がある

プロパンガスは、都市ガスに比べておよそ2倍程度熱量(火力)が強いというメリットがあるため、強い火力を求める飲食系のテナントに好まれる傾向があります。

都市ガスの熱量1㎥当たり約11,000kcal

プロパンガスの熱量1㎥当たり約24,000kcal

→プロパンガスは都市ガスの半分以下の量で同じ程度の調理を行うことが出来る

そのため、都市ガスでは供給量に限度がある場合でも、プロパンガスであれば複数のガス機器での同時調理が可能となることから、飲食系のテナントは敢えてプロパンガス物件を選択する事もある程です

従って、投資を検討している物件が飲食系のテナントの需要が見込まれるエリアである場合には、都市ガス物件よりもプロパンガス物件に投資を行う方が、安定的にテナントを確保出来る場合もあることを認識しておくと良いでしょう。

1-5. 都市ガス物件に比べ売却時の利回りが高く見える

プロパンガス物件は、前述のように無償貸与契約や無料修理サービス等によってオーナーが設備関係の導入費用や修繕費等を負わないため収支計画上の支出が安価で済むことから、都市ガス物件よりも高利回り物件として売却が出来るというメリットがあります。

基本的に投資用不動産は、同じく投資・運用を考えている「投資家」へ売却することが高値で売るポイントですが、賃貸経営上の支出を安く抑えることが出来るというのは、投資家への売却時において大きなアドバンテージとなります。

しかしながら、無償貸与契約等はオーナー目線ではメリットが大きい契約ですが入居者の負担は大きいため、その点を理解した上で投資を行うことが大切です。

2. プロパンガス物件の不動産投資で対策すべき3つのデメリットと解決法

この章では、不動産投資におけるプロパンガスの3つのデメリット及びその解決策を紹介していきます。

プロパンガス物件は、上記3つのデメリットを解決することでむしろ都市ガス物件よりも有利な不動産投資を行うことが出来る場合もあるため、以下の内容を確認して有効な解決法を実行しましょう。

2-1. ガス料金が高いため入居率が不安定になる場合が多い

プロパンガスは、以下のような理由から月々のガス料金が高いというイメージが根強く定着しているため、入居者に敬遠されて入居率が伸びなかったり、よりガス料金の安い物件を求めて入居者が退去してしまう等、入居率が不安定というデメリットがあります。

プロパンガス料金が高い主な理由

  • 「自由料金制」で業者が自由に高い料金設定ができるため
  • 2017年まで業者には料金の公表義務がなかったため不当に高い料金設定がなされたため
  • 料金公表義務がなかったため業者同士のカルテルで高い相場が形成されてきたため

上記のような理由から、プロパンガスは料金が高いのが常識化してきたという歴史があり、プロパンガス物件を避ける入居者も多い等、ガス料金が高いことは賃貸経営上大きな問題となってきました。

しかしながら、以下のような理由からプロパンガス料金の低価格化が進んでおり、業者変更を行うことで最大のデメリットと言える高い料金を大幅に抑え、入居率のアップと安定化が図れるようになっています。

業者変更でプロパンガス料金を大幅に安くできる理由

  • 2017年の法改正で業者には料金明細の公表及び説明義務が課されたため
  • 2017年の法改正により業者間で健全な価格競争が行われるようになったため
  • 原料である石油価格が近年は低価格で推移しているため

これらの理由により、現在では日本全体でプロパンガス料金の低価格化が進んでいるため、プロパンガス物件の最大のデメリットと言える月々の高い料金も安い業者へ変更することで解消出来るようになっています。

そのため、入居率の安定化と収益向上のためにも、まずは後述の最安業者の専門サイト等を活用して最安業者への変更を行うべきと言えるでしょう。

2-2. 料金明細に関して入居者クレームを受ける場合がある

前述の通り、プロパンガス業者には2017年の法改正により月々の料金の明細の公表及び説明義務が課されるようになりました。

しかしながら、プロパンガスは料金が高いが故に料金明細に関して入居者からクレームを受ける場合があります

特に1章で紹介した、無償貸与契約等を結んでいる場合には、イニシャルコスト分が月々のガス料金に上乗せされるため、この点入居者への説明等を注意して行う必要がありますが、このようなクレームを回避又は解決する最善策としては、後述の最安業者の紹介サイト等を利用して早急に最安業者への変更を行うことと言えるでしょう。

本ページで紹介している専門紹介サイトは、最短7日前後で業者変更ができ、無償貸与契約の解約に関する相談等も無料で行なっているため、まずは問い合わせて現状の内容の相談と最安業者の紹介を受けることをおすすめします。

2-3. 管理会社によって一括借り上げを断られる場合がある

賃貸住宅では、一括借り上げ(サブリース方式)で物件の管理運営を管理会社に委託する場合がありますが、プロパンガスの物件は会社によっては借り上げ契約を断られる場合があります

都市ガスが通っているエリアでは、ガス料金の安さから都市ガスを選ぶ入居者が多い傾向があり、管理会社には一括借り上げを断られることもあるため、都市ガスとプロパンガスの混在するエリアではプロパンガス物件への投資は避けた方が良いでしょう。

また、エリアにもよりますがプロパンガス物件自体借り上げ不可の管理会社もあるため、不動産投資を行う際には物件のみ調査を行うのではなく、管理会社に関する情報も収集すべきことに注意しましょう。

3. プロパンガス物件の不動産投資で絶対に外してはいけない3つのポイント

ここまで、不動産投資におけるプロパンガスのメリット・デメリットを紹介しましたが、この章では安定的な賃貸経営を行うためにプロパンガス物件に投資を行う際に確認しておくべき絶対に外してはいけない3つのポイントについて紹介していきます。

3-1. 都市ガスエリアにあるプロパンガス物件は絶対に避ける

前章でも少し紹介した通り、都市ガスとプロパンガスの混在するエリアでは当然のごとく料金の安い都市ガスが選ばれる傾向が強く、プロパンガスから都市ガスへの切り替えには多額の工事費用が掛かる上に、入居者が居ながらの工事は非現実的なため、このような場所でのプロパンガス物件への投資は絶対に避けるようにしましょう

都内の一等地等で、飲食系のテナントばかりをターゲットとする場合のような特殊なケースは別かもしれませんが、基本的には都市ガスとの混在エリアでのプロパンガス物件への投資には投資すべきではないでしょう。

3-2. 単身向け間取りは避ける

プロパンガス物件はガス料金が高いため、賃料や光熱費等の金額に敏感な学生や単身者がターゲットとなる1Kや1R等といった単身向け間取りの物件への投資は避けた方が良いでしょう。

仮に、単身向け間取りのプロパンガス物件を所有している場合には、例えば都市ガス物件よりも若干賃料を安めに設定して「プロパンガスは高い」というディスアドバンテージをカバーする等、間取りに応じて的確な戦略を練ることが非常に重要になります。

3-3. 既存の業者との契約で制約がないか確認する

中古物件を購入する場合、前オーナーから既存のプロパンガス業者との契約を引き継ぐ場合がありますが、このような場合には既存の業者との契約内容を必ず精査し制約の有無を確認するようにしましょう

例えば、前オーナーが無償貸与契約で多数の設備を無償提供してもらっていた場合、入居者のガス料金が高騰していることがあるため物件購入後に入居者とトラブルが発生したり、安い料金の業者に変更しようとしても多額の違約金が発生して変更が出来ない等の制約があることが考えられます。

従って、契約による制約で物件購入後に問題解決が出来ないといった状況に陥らないように、購入前に契約内容を十分に精査し制約等がないかを必ず確認するようにしましょう。

4. プロパンガス料金を最安にして高利回りで運用・売却するベストな方法とは?

不動産投資において、プロパンガス料金を最安にし高利回りで運用・売却するためにプロパンガス料金を安くする場合、以下で紹介するような最安プロパンガス業者の「紹介専門サイト」がベストでしょう。

プロパンガス料金を安くするためのサイトは、下の表のように大きく分けて2種類ありますが、見積もり比較や専門知識の習得等の手間なく、無料で地域最安の業者へ変更出来るものとしておすすめなのは紹介タイプのサイトです。

1. 一括見積もりサイト

→自ら見積もりの比較や契約内容の精査が必要で手間や時間がかかり専門知識も必要で不便

2. 最安業者の紹介専門サイト=手間なく無料で最安業者へ変更出来る

→上記のような手間は一切無く複雑な契約内容の相談等も受け付けて解決法を教えてくれる

紹介タイプのサイトの中でも、豊富な実績を誇り料金の永久監視制度も付いていて安心して活用出来る最適なサイトが『プロパンガス料金案内 ガス屋の窓口』です。

無料で地域の最安プロパンガス業者を紹介してくれるおすすめサイト

プロパンガス料金案内 ガス屋の窓口』は、累計90,000件以上のプロパンガス業者の変更実績を持つ大手サイトで、無料で地域最安の業者を紹介して貰えるだけでなく、以下のように業者変更時に発生する手間や問題を解消した上でオーナーが安心して業者変更を行うことが出来るという大きなメリットがあります。

そもそも、プロパンガス業界は市場規模もそこまで大きくないためにこのような最良業者の紹介サイト等も少ない中で、上記のようにサービス内容や保証内容が充実していて無料で利用出来るサイトとして『プロパンガス料金案内 ガス屋の窓口』は非常におすすめです。

そして、上記のような主に業者変更に伴うメリットだけでなく、このサイトを利用することでさらに賃貸経営に関する以下のようなメリットも享受出来ます。

プロパンガス料金案内 ガス屋の窓口の利用による賃貸経営上のメリット

  • 最短で7日前後で業者変更が出来るためクレーム時にも早期対応が可能
  • 料金の不当値上防止により入居者との信頼関係の悪化も防げる
  • 契約期間の縛りも無いため定期的に最安業者へ変更することで他物件との差別化が図れる

特に、「永久料金監視保証」という永久的に業者の不当値上を防止する制度が付いているため、ガス料金に関する入居者トラブルや退去等のリスクを軽減出来る等、賃貸経営上において非常に大きなメリットがあります。

賃貸用不動産の場合、世帯数に応じて金額は変わるため一つの目安のご紹介にはなりますが、このサイトの利用によって戸建住宅では月々3,000円〜5,000円ガス料金を抑えられた実例が多数あります。

プロパンガスを採用している賃貸用不動産をお持ちの方や、これから購入して管理運営を検討している方は、まず現状の契約内容等を見直し、退去を防止し利回り向上のためにこのサイトを利用して、地域最安のガス業者へ変更することをおすすめします。

5. 1年以上同じ業者の場合にはガス料金を安く出来る可能性が高い!

プロパンガス料金を安くするには、『プロパンガス料金案内 ガス屋の窓口』を活用して業者変更を行うことが最も現実的で効率的であることを紹介しましたが、1年以上同じ業者を利用している場合には、以下の2つの理由から業者変更を行うことを改めておすすめします。

上記のような理由から、1年以上同じ業者を利用している場合には相場料金が大きく変わっている可能性が高いため、プロパンガス料金案内 ガス屋の窓口を利用して、現状の業者との見積もりの比較を行うと良いでしょう。

賃貸用不動産の経営は、いかに入居者に選ばれ満足度の高い物件を運営していくかが重要であるため、長期的に安定した入居率をキープ出来るように定期的にこのサイトを利用して最安業者の料金を確認し、適宜業者変更を行うと良いでしょう。

契約内容や料金等、プロパンガスに関する悩みの無料相談も行なっているため、入居者からクレームを受けていたり、他物件との差別化のためにプロパンガス料金をを安くしたいと思っている人は、一度無料相談や見積もり依頼をしてみると良いでしょう

6. まとめ

いかがでしたでしょうか?

プロパンガスは、料金が高いというデメリットにより入居率が安定せず不動産投資には一見不向きかと思われる一方で、イニシャルコストやランニングコストが安いという不動産投資における大きなメリットもあります。

また、最大のデメリットである高い料金も、料金明細の公表義務化による健全な価格競争の活発化等により、都市ガス並みに低い料金が実現出来るようになってきているため、最安業者との契約を結ぶことによりプロパンガスのメリットを享受した上で最大のデメリットも解消でき、高利回りでの運用・売却も出来るようになっています。

そのため、不動産投資を始める場合や既に稼働しているプロパンガス物件を所有している場合は、安易に1社を使い続けるのではなく、『プロパンガス料金案内 ガス屋の窓口』等を利用して定期的に見積もり比較を行い、安定的な賃貸経営と最終的な高価格での売却のためにも最安業者へ適宜変更を行うことが重要と言えます。

ガス料金でお悩みの場合や同じ業者を1年以上利用している場合は、まずは『プロパンガス料金案内 ガス屋の窓口』等のサイトを活用して地域の相場観を把握した上で、最安業者へ変更を行うことをおすすめします。

<このページでご紹介したサービス>

プロパンガスの最安業者案内窓口:『プロパンガス料金案内 ガス屋の窓口

Follow me!