資産運用で人気の不動産投資とは?仕組みと他にはない4つの魅力

最近巷でよく聞く不動産投資って一体どんな投資なの?と気になっていませんか?

不動産投資と一言でいっても、ワンルームマンションの一室から一棟ビルまで様々な種類があり、証券化されたREIT(リート)等のように収益配当を受ける権利に投資するものもあります。

また、不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われるように、比較的安定的に実質年利回りで3%~6%程度の運用が可能であり、相続税等の節税効果も望めるため、余剰資金を運用したい人や相続対策をしたい人に人気の投資です。

本ページでは、不動産投資が気になっている方のために、「不動産投資とはどのようなもので、どのような魅力があるのか」について初心者にもわかりやすく丁寧に解説していきます。

まずはこれらの内容をしっかりと押さえておきましょう。

1. 不動産投資とは

不動産投資とは、マンションやオフィスビル等のような第三者へ賃貸することができる不動産を購入して、その不動産からの賃料収入や将来の売却益を得ること目的とした投資です。

証券化されたREIT(リート)のように実物不動産を購入しない不動産投資も一部にはありますが、一般的な不動産投資の仕組みは下図のようになっています。

賃貸が可能な不動産であれば、どんな不動産であっても不動産投資が成立つ可能性がありますが、最も多いケースは、既に賃貸稼働中の物件を購入して賃料収入を得るというものです。

実際に不動産のオーナーになり、自身で賃貸経営を行うことになるため、難しそうなイメージを持たれる方も多いですが、賃貸経営に必要な入居者の募集や集金・管理等はすべて不動産業者に委託するのが一般的であり、特別な賃貸経営の知識がなくても問題なく不動産投資することができます

2. 不動産投資で狙える2つの収益

不動産投資では一般にインカムゲインと呼ばれる毎月の賃料収入と、一般にキャピタルゲインと呼ばれる売却差益の2つの収益を狙うことができます。

日本の不動産であれば、賃料は月払いが一般的ですので、毎月不労所得として賃料収入を得ることができるというのが不動産投資の醍醐味の一つです。

また、建物は一般的に経年に伴って劣化し価値が減少するものではありますが、建設資材の高騰時には新築価格の上昇に伴って中古物件の相場も上がる傾向が見られたり、土地についても経済情勢によって地価が上下しますので、上手く時期が読めれば大きな売却益が得られることもあります。

3. 不動産投資の5つの種類

前述のとおり、不動産投資と一言でいっても、ワンルームマンションの一室から一棟ビルまで様々な種類があり、証券化されたREIT(リート)等のように収益配当を受ける権利に投資するものもあります。

それぞれ特性が異なりますので、まずはそれを把握・理解することが、最初の一歩です。不動産投資の種類を分類すると大きく以下のような5つの種類に分けられます。

  1. 一棟投資
  2. 区分投資
  3. 戸建投資
  4. 土地購入からの新築投資
  5. REIT(リート)
一棟投資 区分投資 戸建投資 土地購入
からの
新築投資
REIT
(リート)
投資額
利回り
物件選定難易度
管理難易度 不要
融資難易度 不可
節税対策 ×

 

以下、それぞれの特徴を簡単にご説明していきます。

3-1. 一棟投資

一棟投資の特徴
1. 投資額
2. 利回り
3. 物件選定難易度
4. 管理難易度
5. 融資難易度
6. 節税対策

 

その名の通りアパート・マンションやオフィスビル・ホテル等の建物を一棟丸ごと購入し、賃料収入で投資資金の回収と利益を得る投資方法です。

一棟丸ごと購入しますので表面利回りの目安は6~10%程度と投資効率は良く、一室が空室になってもその影響は小さいので収入も安定しやすいです。

一方で、当該エリアにおける賃貸市場の衰退や災害のリスクを分散できないというデメリットがあります。また、投資金額が多額になりますので、不動産投資実績のない最初のうちは金融機関で融資を受けることが難しく、ある程度の自己資金を用意する必要があるというケースが多いです。

資産を大きくジャンプ・アップさせるのに適切な投資方法ですが、厳格で正確な投資先の選定が求められますので、不動産投資に慣れてきた中級者向けといえます。

3-2. 区分投資

区分投資の特徴
1. 投資額
2. 利回り
3. 物件選定難易度
4. 管理難易度
5. 融資難易度
6. 節税対策

 

アパート・マンションの部屋単位で区分・販売されているものを購入し、家賃収入で投資資金の回収と利益を得る投資方法です。

一棟投資に比べると表面利回りの目安は少し落ちて4%~6%程度になりますが、一部屋単位の投資金額なので小額で済み、築年数にもよりますが、フルローンを受けられるケースも多くあります。二部屋目はエリアを変えたり、ターゲット層の異なる間取りにしたりと、その組み合わせ方でリスクヘッジができるのもポイントです。

一方、空室時には収入がゼロになるので、その間のローン返済・募集費用等に対応できるようにしておく必要があります。

不動産投資の中では比較的投資額が小さく済み、管理や融資のハードルも低いため不動産投資の初心者にお勧めの方法です。区分投資で経験を積んで他の投資方法にステップ・アップするのも良いでしょう。

3-3. 戸建投資

戸建投資の特徴
1. 投資額
2. 利回り
3. 物件選定難易度
4. 管理難易度
5. 融資難易度
6. 節税対策

 

新築や中古の戸建住宅を購入し賃貸に出すことで家賃収入を得て、投資資金の回収と利益を得る投資方法で、郊外の賃貸市場に馴染みやすい形態です。

マンションのように共用部の管理費が掛からないため、地価の安い郊外では、表面利回りの目安として5%~8%と高めの数値が期待できます。また、ファミリー向けになりますので継続居住年数が長くなる傾向にあり、一度入居者が決まってしまえば管理が容易で収入が安定しやすいといったメリットがあります。

一方、区分投資と同様に、あくまで一戸での運用になりますので、空室になった際の影響は大きくなります。また、特に地方では、空家問題が叫ばれている中で今後競合物件が増えてくる可能性もありますので、しっかりと物件を見極めることが重要です。

戸建投資は郊外や地方がメインとなり、都市部の一棟投資や区分投資に比べて賃貸・売却時における地域需要の把握にノウハウが求められますので、中級者向けといえるでしょう。

3-4. 土地購入からの新築投資

土地購入からの新築投資の特徴
1. 投資額
2. 利回り
3. 物件選定難易度
4. 管理難易度
5. 融資難易度
6. 節税対策

 

土地を購入して、自ら建築主体となって建物を建て、その家賃収入を得て、投資資金の回収と利益を得る投資方法です。

土地購入かつ新築となるため表面利回りの目安は3%~5%程度と低めにはなりますが、その土地に対して一から建築しますので、市場のトレンドを反映させた自分が完全に納得する差別化された建物を実現することが出来ます。また、新築になりますので、長期の投資も可能になり、所得税・相続税の節税効果も最も期待できます。

一方、一棟投資と同じく数千万円〜億単位の投資になりますので、不動産投資実績等がないと土地の購入費用は全て自己資金で賄うことを求められるケースが多く見られます。また、一から建物を作り上げられる反面、中古物件のように既に稼働中の経営実績を見て購入判断することができず、建築期間を必要とするので事業化までの時間も考慮する必要があります。

土地購入からの新築投資の場合には、建築計画がその後の事業経営を左右しますので、慎重に事業パートナーを選び最適な事業計画を立てることが最も重要です。資金計画のハードルをクリアできれば最も市場にあった建物で安定した不動産投資ができる可能性があります。

3-5. REIT(リート)

REIT(リート)の特徴
1. 投資額
2. 利回り
3. 物件選定難易度
4. 管理難易度 不要
5. 融資難易度 不可
6. 節税対策 ×

 

REIT(リート)とは、Real-Estate Investment Trustの略で、投資先が不動産に限定された投資信託です。投資家から資金を集めた投資法人がマンションやオフィス・ホテル等の不動産を購入し、その不動産から得られた賃料収入や売却益を投資家に利益として分配する投資商品になります。

利回りの目安は概ね4%~7%程度になります。投資信託になりますので、数万円単位から始めることができます。プロがあなたに代わって物件の目利きをしてくれるのもポイントです。複数の立地の不動産をバランス良く組み合わせてリスクヘッジしたり、非住居系や海外の不動産など個人では中々難しい投資先を含めて投資効率を向上させているものも見られます。また、証券取引所に上場されているので、流動性が非常に高いのもメリットです。

一方で、現物投資ではなく金融投資の投資信託である以上、借入して購入することができません。したがって、借入金を活用して小さな自己資金でも大きな投資ができる不動産投資の最大の強みであるレバレッジ効果は期待できず、相続税対策や所得税対策にもなりません。

REITは少額から投資できるため、不動産投資だけでなく、投資自体が初心者という方には適切ですが、あくまで不動産を対象とした金融投資であり、実物件の経営に主体的に関わることはないことから、不動産投資の醍醐味は薄いかもしれません。

4. 他にはない不動産投資の4つの魅力

不動産投資も元本を増やすために資金を投下するという点では、株や国債購入等と同様にあくまで数多くある投資の中の一つですが、不動産投資が人気な理由は、他の投資にはない以下のような4つの魅力があるからです。

  1. 毎月の不労所得と売却益の両方が狙える
  2. 比較的安定的にミドルリターンが狙える
  3. ローンで投資できる
  4. 節税対策になる

以下、一つ一つ解説していきます。

4-1. 毎月の不労所得と売却益の両方が狙える

前述の通り、不動産投資では毎月の不労所得である賃料収入(インカムゲイン)と売却益(キャピタルゲイン)の両方が狙えます。

株等の他の投資でも配当と売却益の両方を狙えるケースもありますが、配当が半年に一回であったり、業績によっては配当が出なかったりしますので、不動産投資のように稼働していれば安定的にインカムゲインが得られてさらにキャピタルゲインも狙えるという投資は稀です。

4-2. 比較的安定的にミドルリターンが狙える

株や投資信託等の金融投資の場合には、リスクを取ればハイリターンな投資も可能ですが、安全を優先すると国債や定期預金等のように高くても年利1%にも満たないリターンしか得られません。

一方、不動産投資の場合には、よく「ミドルリスク・ミドルリターン」と表現されるように、低くても実質年利回りで3%以上、高ければ10%以上のリターンを狙うことも不可能ではありません

また、収益の源泉は賃料収入であり、通常、賃貸契約は数年間の中長期契約となるケースが多いため、その間は安定した収入が得られるという点も不動産投資ならではの魅力の一つです。

4-3. ローンで投資できる

通常、金融投資を行うという場合には全て自己資金で行う必要があり、一般人が投資資金を借入で賄うというのは現実的にも困難です。

しかしながら、不動産投資の場合には、購入する不動産自体に担保価値があり、その不動産から生まれる賃料収入が返済原資となり得るため、条件次第では投資(購入)に際して金融機関からローンを組むことが可能なケースが多く、ローンで投資を行うのが一般的です。

そのため、自己資金が少なくても大きな投資が可能となり、レバレッジを効かせた大きなリターンを得ることができます。このように、一般人でもローンで投資ができるというのは不動産投資ならではの魅力です。

4-4. 節税対策になる

金融投資と異なり、不動産投資には、収入面での魅力だけでなく、節税面での魅力もあります。

不動産投資では、税法上、毎年の収入から建物の価値減少分を控除することができる「減価償却費」という経費の計上が認められています。そのため、物件によっては減価償却方法の選択を上手に行うことで、実際には収益が上がっていても税務計算上は赤字にして、他の給与所得等と損益通算することにより所得税を節税できる場合もあります

また、現金資産や株等の金融資産は相続時の財産評価上は額面どおり「1億円は1億円」と評価されて税金が計算されてしまいますが、不動産の場合には金融資産よりも流動性が劣ることなどから相続時の評価額が低くなり「1億円で購入したマンションが7千万円」程度で評価されることや、賃貸されている場合にはさらに評価額が落ちるといった優遇措置もあったりします

以上のように、不動産投資は相続税の節税対策としては非常に有効であり、条件次第では所得税の節税効果も期待できることから、単純な投資としてだけでなく、資産家の節税対策としても人気があります。

まとめ

不動産投資は、投資初心者にとっては専門的で難しそうなイメージがありますが、実は他の金融投資と同じように、きちんと基本的なことを学べば誰でも始めることが可能です。

また、お金を増やすための投資としての効果と同時に、相続対策としての効果も期待できることから、ご自身や両親の相続税の対策が必要な方には非常におすすめです。

不動産投資を始めようと思った方や、既に検討されているものの不安があるといった方は、お気軽に弊社までご相談ください。「この上ない不動産資産」を実現させるお手伝いをさせて頂きます。

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