不動産投資を始める前に必ず押さえておくべきメリット・デメリット

資産運用を考えていて、比較的利回りの高い不動産投資に興味があるけど、「不動産投資にはどんなメリットやデメリットがあるの?」と気になっていませんか?

不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われるように、比較的安定的に実質年利回りで3%~6%程度の運用が可能であり、相続税等の節税効果も望めるため、余剰資金を運用したい人や相続対策をしたい人に人気の投資です。

しかし、不動産投資は株等の金融投資と異なり、実際に不動産を取得してオーナーとして賃貸事業経営を行うため、一般的な投資におけるメリット・デメリットだけでなく、不動産投資ならではのメリット・デメリットもあります

本ページでは、不動産投資が気になっている方のために、「不動産投資を始める前に必ず押さえておくべきにおけるメリットとデメリット」について初心者にもわかりやすく丁寧に解説していきます。

まずはこれらの内容をしっかりと押さえておきましょう。

1. 不動産投資の仕組み

不動産投資とは、マンションやオフィスビル等のような第三者へ賃貸することができる不動産を購入して、その不動産からの賃料収入や将来の売却益を得ること目的とした投資です。

証券化されたREIT(リート)のように実物不動産を購入しない不動産投資も一部にはありますが、一般的な不動産投資の仕組みは下図のようになっています。

賃貸が可能な不動産であれば、どんな不動産であっても不動産投資が成立つ可能性がありますが、最も多いケースは、既に賃貸稼働中の物件を購入して賃料収入を得るというものです。

実際に不動産のオーナーになり、自身で賃貸経営を行うことになるため、難しそうなイメージを持たれる方も多いですが、賃貸経営に必要な入居者の募集や集金・管理等はすべて不動産業者に委託するのが一般的であり、特別な賃貸経営の知識がなくても問題なく不動産投資することができます

2. 不動産投資の6つのメリット

  1. 比較的高い利回りが狙える
  2. 毎月の不労所得が得られる
  3. 売却益を狙うことも可能
  4. ローンでの投資も可能
  5. 所得税の節税対策になる可能性がある
  6. 相続対策としても有効

不動産投資の代表的なメリットとしては上記の6つのメリットが挙げられます。

ご覧の通り、不動産投資ならでは魅力的なものが多く、これらが不動産投資が人気である理由とも言えます。

以下、一つ一つ解説していきます。

2-1. 比較的高い利回りが狙える

不動産投資の一つ目のメリットとしては、比較的高い利回りが狙えることが挙げられます。

株等のように何十%・何百%といったハイリスク・ハイリターンな利回りの投資はできませんが、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンとよく言われるように、比較的安定的に高い利回りでの運用が期待できます。

また、不動産投資と一言でいっても、実はマンションの一室から一棟ビルまで様々な不動産投資があり、不動産投資の種類によっても期待利回りは変わってきます。あくまで参考程度ではありますが、以下に種類毎の概ねの目安利回りをまとめておきます。

不動産投資の期待表面利回り(目安)
一棟投資 6~10%程度
区分投資 4~6%程度
戸建投資 5~8%程度
土地購入からの新築投資 3~5%程度
REIT(リート) 4~7%程度

2-2. 毎月の不労所得が得られる

不動産投資における最大のメリットの一つが「毎月の不労所得が得られる」ことであると言えます。

不動産投資の場合には、入居者やテナントが支払う毎月の賃料が収益となりますので、一般的な賃貸借であれば入居者が付いている限り毎月安定的に決まった賃料収入を得ることができます。

また、賃貸経営に必要な入居者・テナントの募集や物件の管理等はすべて賃料の3~5%程度の手数料を支払って不動産業者に委託するのが一般的ですので、オーナーは特に何もすることなく、物件の稼働中は安定的な毎月の不労所得が得られます

2-3. 売却益を狙うことも可能

建物は一般的に経年に伴って劣化し価値が減少するものではありますが、建設資材の高騰時には新築価格の上昇に伴って中古物件の相場も上がる傾向が見られるため、物件によっては中古であっても値上がりすることもあります

また、土地についても経済情勢によって地価が上下しますので、上手く時期が読めれば大きな売却益を狙うことも可能です。

2-4. ローンでの投資も可能

通常、金融投資を行うという場合には全て自己資金で行う必要があり、一般人が投資資金を借入で賄うというのは現実的にも困難です。

しかしながら、不動産投資の場合には、購入する不動産自体に担保価値があり、その不動産から生まれる賃料収入が返済原資となり得るため、条件次第では投資(購入)に際して金融機関からローンを組むことが可能なケースが多く、ローンで投資を行うのが一般的です。

そのため、自己資金が少なくても大きな投資が可能となり、レバレッジを効かせた大きなリターンを得ることができます。このように、一般人でもローンで投資ができるというのは不動産投資ならではの魅力です。

2-5. 所得税の節税対策になる可能性がある

不動産投資による所得税の節税効果は必ず期待できるというものではありませんが、不動産投資では、税法上、毎年の収入から建物の価値減少分を控除することができる「減価償却費」という経費の計上が認められています。

減価償却費は、建物の取得費を、建物の構造や設備の種類毎に税法上定められている耐用年数にわたって定額ないしは一部什器類は定率で償却(取り崩し)した場合の金額として計算します。

そのため、物件によっては減価償却方法の選択を上手に行うことで、実際には収益が上がっていても税務計算上は赤字にして、他の給与所得等と損益通算することにより所得税を節税できる場合もあります

2-6. 相続対策としても有効

不動産投資では、財産評価減による相続税の節税効果が必ず期待できます

現金資産や株等の金融資産は相続時の財産評価上は額面どおり「1億円は1億円」と評価されて税金が計算されてしまいますが、不動産の場合には金融資産よりも流動性が劣ることなどから相続時の評価額が低くなり「1億円で購入したマンションが7千万円」程度で評価されることや、賃貸されている場合にはさらに評価額が落ちるといった優遇措置もあったりします

そのため、相続を見越して手持ちの金融資産を不動産化したり、借入れで不動産を購入することで借入残高が不動産評価額を上回るようにして相続財産評価額を圧縮し、相続税を節税するといった手法は相続対策においてよく活用されており、不動産投資ならではのメリットです。

3. 不動産投資の6つのデメリット

  1. 建物は経年劣化する(価値が落ちる)
  2. 管理委託費や修繕費等の管理コストがかかる
  3. 稼働率により収入が変動する可能性がある
  4. 売却損が出る可能性もある
  5. 地震等の災害リスクがある
  6. 金融資産と比較して流動性が落ちる

反対に、不動産投資には上記6つのような代表的なデメリットもあります。

基本的は賃貸経営に関わるデメリットが主ですが、不動産投資を行うのであればこれらのデメリットも理解した上で、きちんとした対策を取っておくことが大切です。

以下、一つ一つ解説していきます。

3-1. 建物は経年劣化する(価値が落ちる)

一般的に建物は経年に伴って劣化して価値が落ちていくものですが、不動産投資では将来的に売却を想定することが多いため、この点はデメリットとなります。

そのため、不動産投資にあたって物件を購入する際には建物の経年劣化による価値の下落も見越して将来のリセールバリューを慎重に検討する必要があります。

また、どの程度価値が落ちていくかについては管理や修繕の仕方によって大きく変わってくるため、しっかりとした管理・修繕を行うことも大切です。

3-2. 管理委託費や修繕費等の管理コストがかかる

不動産投資では賃貸物件のオーナーとして賃貸経営を行うことになるため、賃貸経営に関する事務や建物の管理・修繕を行わなければならないという不動産投資ならではのデメリットもあります。

基本的に不動産業者へ管理委託するのが一般的であるため、その場合にはオーナー自身が直接自ら手を動かす必要はありませんが、賃料の3〜5%程度(一括借上の場合には10〜15%程度)管理委託費や建物修繕費等のコストが掛かります。

そのため、投資前に必ず管理コストも検討して収支シミュレーションをしておくことが重要です。

3-3. 稼働率により収入が変動する可能性がある【最重要】

不動産投資(=賃貸経営)において最も重大なのが空室リスクというデメリットです。当然、どのような物件であっても入居者やテナントの入替え自体は発生するため、長期的に見れば多少の空室期間はできるものですが、空室期間が長くなると収入自体が大きく減少してしまうため注意が必要です。

この稼働率により収入が変動する可能性は、物件の立地やエリアにおける需要、物件自体の市場競争力によって大きく変わってきますので、物件の選定は慎重に行うことが肝心です。

十分な知識がなく不安な方は、不動産コンサルタント等の専門家の支援を仰ぐのが良いでしょう。

3-4. 売却損が出る可能性もある

前述のとおり、建築資材の高騰時等では中古物件相場も上がる傾向はありますが、一般的には建物は経年劣化して価値が減少するものであり、土地についても経済情勢によって地価が上下しますので、将来の売却タイミングによっては売却損が出る可能性も高いという点も不動産投資のデメリットです。

そのため、短期投資目的で将来の売却益まで狙いたい場合には物件の良し悪しだけでなく、経済情勢もしっかりと見極めながら判断することが大切です。

この点についても、十分な知識がなく不安な方は、不動産コンサルタント等の専門家の支援を仰ぐのが良いでしょう

3-5. 地震等の災害リスクがある

不動産投資の場合、建物を所有して賃貸経営を行うため、地震や洪水、火災といった災害により建物が滅失するリスクといったデメリットもあります。

災害による被害については、保険によりある程度担保することが可能ですが、復旧までの間賃貸経営ができずに収入が得られず、ローン返済に困窮するといった可能性もはらんでいます

したがって、火災保険や地震保険に加入するだけでなく、いざという時のために収益の一部をプールしておくといった対策も必要です。

3-6. 金融資産と比較して流動性が落ちる

不動産投資では、不動産という実物資産を所有することによるメリットも多いですが、同時に金融資産よりも流動性が落ちてしまうというデメリットもあります。

人気物件であればすぐに売却・換金が可能なケースも多いですが、それでも数週間程度の時間は必要になりますし、売却希望額等の条件によっては、売却に苦戦してなかなか売れないということもあり得ます

株等の金融資産であればすぐに換金可能であるため、この点は不動産投資ならではのデメリット言えます。そのため、すぐに換金が必要となる可能性のある資金の運用を不動産投資で行うのはおすすめできません

4. まとめ

いかがでしたでしょうか。不動産投資は、投資初心者にとっては専門的で難しそうなイメージがありますが、実は株等の他の金融投資と同じように、きちんと基本的なことを学べば誰でも始めることが可能です。

また、お金を増やすための投資としての効果と同時に、相続対策としての効果も期待できることから、ご自身や両親の相続税の対策が必要な方には非常におすすめです。

本ページでは、不動産投資に興味を持たれている方々へ向けて、事前に押さえておくべき不動産投資のメリットとデメリットについて重要なものをまとめてご紹介してきましたので、これらの内容をしっかりと押さえて失敗しない不動産投資を実現して頂ければ幸いです。

不動産投資を始めようと思った方や、既に検討されているものの不安があるといった方は、お気軽に弊社までご相談ください。「この上ない不動産資産」を実現させるお手伝いをさせて頂きます。

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