不動産投資で成功するサラリーマンが必ず実践している12の秘訣と賢い始め方

資産運用や副業の一環として、不動産投資に興味があるけど、「サラリーマンが片手間でやっても成功できるのか?」「具体的にどんなリスクがあり、どのような点に注意すれば成功できるのか?」等の疑問を抱いて二の足を踏んでいませんか?

不動産投資には様々なリスクが存在するため、投資に潜むリスクを充分に把握した上で適切な対策や注意をしなければ、多額の損害が発生するだけでなく、不動産以外の資産までも手放すことにもなりかねないものです。

しかしながら、不動産投資で成功しているサラリーマンにはちゃんと共通する特徴があり、彼らが実践している秘訣をしっかりと理解した上で、同じように実践していけば、リスクを大きく抑えた上で、株や債券といった金融投資よりも安定的に収益を獲得出来るようになることも可能です。

本ページでは、不動産投資が気になっているサラリーマンのために、不動産投資で成功するサラリーマンが必ず実践している、投資開始から売却に至るまでの12の秘訣と賢い始め方について、初心者にも分かりやすく丁寧に解説していきます。

このページを読むことで、サラリーマンが片手間でも不動産投資を成功させるための秘訣や注意点が明確になり、賢く不動産投資を始めることができるようになるでしょう。

1. 投資タイミングにこだわる

不動産投資における事前準備段階として、まずは経済情勢や地域の動向を考慮した「適切な投資タイミング」にこだわることが重要です。

不動産投資に関わる日本の経済情勢として、上記の表のような借入金利や地価の動向が挙げられますが、不動産投資は大半を借入によって行う場合が多いため、まず金利の高低に注意する必要があり、また地価の上昇が続いている場合には、それに比例して投資用不動産の値段も高騰する傾向がある等、不動産投資を行う際には投資に適した経済情勢であるか否かを十分に検討する必要があります。

また、投資対象不動産に直接的に関係する地域の経済動向に関しても注意が必要であり、例えば新駅が出来るタイミングや、近隣で大規模開発が行われて地域に人口流入が期待されるタイミングや、それに伴って賃料水準等も高くなっている場面等は不動産投資にとって大きな追い風となるため、それらプラス要因がどれだけ持続するか等の将来予測も含めて考慮し、適切な投資タイミングを選定することが重要です。

2. 立地にこだわる

不動産投資の成否を大きく左右する最重要項目とも言えるのが、投資対象不動産の「立地」条件です。

一般的に、立地条件の良い優良物件は法人間で直接取引が行われてしまったりで世に出回らない場合も多いため、市場に出ている物件の中で少しでも良い物件を確実に選定するには、投資対象不動産の種類に応じて賃貸人が求める、以下の表のような立地条件を満たす不動産を選定することが重要です。

不動産の種類毎に賃貸人が求めるポイント

住居系:居住における快適性、利便性、安全性等

店舗系:周辺の商業施設の種類、視認性、繁華性の程度等

オフィス系:通勤の利便性、事業所・金融機関・行政機関の集積の程度等

上記の通り、不動産の用途に応じて賃貸人が求める条件は異なり、これらの条件を満たす物件かどうかは机上だけでは判断は困難であるため、必ず現地確認を行って、街並みや周辺環境を確認した上で、納得のいく物件選定を行うように心掛けましょう

3. 間取りや設備のグレードにこだわる

投資用不動産の選定においては、前述のように立地条件に加え、メインターゲットとなる賃貸人が求める「間取り」・「設備」のグレードにもこだわる必要があります。

賃貸人が求める設備等の詳細の把握には、不動産鑑定士による市場調査報告書や不動産業者や賃貸物件の管理会社等が独自調査したマーケティングレポート等が有効であり、これらを用いてメインターゲットとなる賃貸人の属性を把握し、例えば高所得のファミリーの需要が多いエリアでは、ハイグレード設備のある高級賃貸マンションを投資対象として選定したり、飲食店の需要が強いエリアでは、これに合う坪数や建物設備を備えた物件を選定することが出来るようになります。

ただし最終的な物件選定の際には、立地条件の確認同様に必ず現地確認を行い、建物設備の状態やグレード感等といった机上では判断出来ない詳細な部分までこだわることで、メインターゲットのニーズに合致した物件選定が出来るようになるでしょう。

4. 建物の状態にこだわる

建物は、定期メンテナンスや的確な修繕を施さなければ経年以上の劣化が生じ建物自体の寿命も短縮されるだけでなく、回復に多額の費用が発生することも多々あり、逆に定期的なメンテナンスを行うことで最終的な修繕費用の総額が安価で済む等、「建物の状態」は不動産投資の成否に大きな影響を与える要素となります。

一般的な賃貸用不動産の場合、管理会社が清掃・設備点検・定期メンテナンスや大規模修繕を行いますが、その際に修繕計画及びそれらの実施履歴が残されるため、投資用不動産の物件選定においては、これらの資料を確認するのはもちろんのこと、必ず現地確認を行い、直近で大規模修繕が必要かや設備更新の必要性等を実際に確認することが重要です。

建物は、上記の通り適切なメンテナンスを行うか否かで経年劣化の程度が大きく変化するため、安易に築年数だけで判断せずに現地確認を行い、気になる点があれば管理会社に修繕予定の有無等を確認し、細部まで手の行き届いた管理がなされている物件を選定するように心掛けましょう

5. 想定利回りよりも稼働率を重視する

一般的に投資用不動産の広告や宣伝では、「想定利回り(表面利回り)」のみが注目されるため、過去の稼働率や将来の空室や貸倒れ等のリスクを考慮せずに投資を行った結果、後々大損してしまうといった事案が多数存在します。

投資用不動産の仲介業者等は、基本的に想定利回りを中心に話を進めていくため、その瞬間満室稼働していて魅力的な物件であったとしても過去空室続きの物件だったという場合も多く、また過去の稼働率を把握出来なければ、将来の空室予測等が立てられず、投資用不動産の有効なリスクヘッジが出来なくなってしまいます。

従って、物件選定の段階においては必ず過去の稼働率を確認することが重要であり、その稼働率を基に将来の空室予測等を考慮して具体的な賃料収入の下落予測まで立てることが重要です。

投資用不動産の選定においては、稼働率に限らず、必ず過去・現在・将来と3つの時点について詳細に調査するように心掛けましょう

6. 現行賃料よりも相場賃料を重視する

前述の想定利回り同様に、賃料に関しても「現在時点」だけを見て判断をしてはならず、上記の通り現行賃料(現在時点の賃料)よりも市場における相場賃料を重視することで、将来の賃料下落リスク等を把握することが出来るため、賃料下落が著しく、現在の収入がキープ出来ない物件への投資を回避出来るようになるというメリットがあります。

例えば、現行賃料が相場とかけ離れて高い場合には、契約更新時に大幅な賃料減額請求がなされる場合があり、想定していた収入を大きく下回り安定的な賃貸経営が困難になる場合があります。

そのため、現行賃料の確認と併せて市場における相場賃料を的確に把握し、将来における大幅な賃料下落が予測される物件には安易に投資を行わないよう注意が必要です。

7. 金利を検証する

不動産投資における資金調達の際には、各金融機関の金利の高低や、固定・変動金利か等を考慮し、毎期のキャッシュフローが安定化するように、金利及び実際の返済金額を具体的に検証して、借入先の選定を行うことが大切です。

不動産投資における借入先としては、メガバンク、地銀、ノンバンク、生命保険会社等がありますが、それぞれ審査の内容や金利、固定・変動金利の相違等特色があるため、自身の資産状況や投資対象不動産の種類に応じて複数の金融機関に審査を依頼し、各種条件を検討するようにしましょう。

条件の検証の際には単純な金利の高低だけでなく、変動金利か固定金利かの違いによる最終的な総返済額の違いや、借換えに伴う違約金に関する条件等に関しても詳細に確認しておくことが大切です。

不動産投資は借入額が大きく、かつ返済は長期に渡る場合もあるため、0.1%の違いであっても最終的な返済額は大きく異なることを念頭に置いて、借入先を選定しましょう。

8. 借入期間を検証する

前述の金利同様に考慮すべきが借入期間ですが、借入に関わる金利の高低は借入期間の長短で異なるものであり、また変動金利か固定金利かで、借入限度期間が異なる場合もあるため複数の返済期間によるシミュレーションを行い、賃料収入と返済額を含めた収支のバランスを考慮して安定的な賃貸経営が出来るかを検証することが重要です。

例えば、借入期間を長くすると毎期の返済額は少なくなりますが、その分利息分が嵩み元本が減りにくくなり、場合によっては売却時に持ち出しが発生してしまうこともあります。

このようにローンの組み方で運用中のキャッシュフローが大きく変わるだけでなく、売却時にも大きく影響してくることから、物件の予定保有期間等に応じて、各種ローンを使い分けることが大切です。

そのためにも、複数の金融機関に審査を依頼し、借入期間の長短による返済額や利息分の合計額を具体的に把握し、投資運用に関する綿密な計画を立てることが重要です。

9. 管理会社にこだわる

投資用不動産の管理運営に関して、無数にある管理会社の中からどこに委託すべきかが問題になりますが、管理会社は住宅系に特化した業者やオフィスに特化した業者、というように不動産の種類に応じて専門分野が異なるため、管理会社毎の特徴をしっかりと把握して経験豊富な管理会社を選定することで、賃借人の満足度が高くなり、賃貸物件の安定運用に大きく寄与してくれます。

管理会社選定の際には、清掃・設備点検・修繕計画・巡回サービス等の条件及び費用を詳細に確認することはもちろんのことですが、見落としがちな重要ポイントとして、物件の募集力や入退去時の入れ替えスピードに特に注目する必要があります

物件の募集力が低かったり入れ替え時の対応が遅い場合、賃貸収入の大幅減少を招くことにもなるため、優良な管理会社を選定する必要がありますが、ポイントとしては「管理戸数」及び以下の内容も指標の一つとして、「募集力」や「入替え時のスピード対応」の良否の判断に活用出来るでしょう。

賃貸物件の入居者が不動産業者に求めるもの7選

  1. 写真の掲載が多い
  2. 写真の見栄えが良い
  3. 物件の掲載数が多い
  4. 店舗がアクセスしやすい所にある
  5. 物件の欠点もしっかりと記載されている
  6. 会社案内(写真等)が詳しく紹介され安心感が持てる
  7. 担当者自身が見学した際のリアルな感想が自分の言葉で語られている

出典:https://www.rsc-web.jp/pre/img/181025.pdf(不動産情報サイト事業者連絡協議会)

上記の表は、賃貸住宅を契約した人が不動産業者を選ぶポイントに関するアンケートの結果をまとめたものですが、募集意欲が高く、かつ、入退去時等の対応が早い不動産業者は、これらのポイントをしっかりと押さえ、空室を早期に埋めるべく、入居者に選んで貰える環境作りや工夫を積極的に行っています

また、管理会社は、管理戸数の多さに比例して豊富な経験と幅広いネットワークを保有している場合が多く、高い募集力と入退去に関する迅速な対応だけでなく、賃貸人と賃借人のトラブルといった賃貸物件特有の問題に関しても対応してもらえる等、管理費とのバランスにもよりますが、上記の7つのポイントを押さえている会社であれば安心して物件の委託が出来る場合が多いと言えるでしょう。

10. 満室稼働にしてから売却する

賃貸物件運用後の売却においては、上記の通り売り急がずに可能な限り満室稼働させてから売却するように心掛けましょう

投資対象となる賃貸用不動産は、前述の通り物件購入時だけでなく過去の稼働率の推移も確認してから購入することが大切であるため、自身の保有する不動産の過去の稼働率が高ければ一時的な空室は問題にならないと思う人もいるかもしれませんが、空室がある物件は収益性が低下した状態であり、満室の物件に比べて投資対象としてのリスクが大きい(価値が低い)ものと判断され割安の価格となってしまうのです。

従って、自身が物件購入する際に満室稼働している物件を選定するように、売却時に空室がある場合は広告宣伝方法を変えて募集強化を行ったり、フリーレントを付ける等募集方法の工夫を行って、満室稼働させた状態で売却することで、購入者側のイメージも良くなり、高い価格での売却を実現出来るようになります。

11. 長めの売却期間を設定する

投資用不動産の売却時には、上記の通り長い売却期間を設定することで、高く買い取ってくれる先が見つかる可能性が高くなるだけでなく、買手の選定中にも賃料収入があるため、特に売り急ぐ理由が無ければ、余裕を持った売却期間を設定する方が大きなメリットを享受することが出来ます。

投資用不動産に限らず不動産の売却は、売り急ぐと不動産業者に足元を見られ割安な価格での仲介や、破格に安い価格での買取の申し出等、不動産の価値に対して不相応な売却となってしまう場合が非常に多く存在します。

不動産投資は、運用中のインカムゲイン(賃料収入)だけでなく、売却によるキャピタルゲイン(購入価格と売却価格の差額益)も大きな収入となるため、物件購入と運用中だけでなく売却時にも最新の注意を払い、長期の売却期間を設定し、なるべく高い価格での売却を実現出来るよう、目標金額を設定しその価格で売れるまで保有するといった売却戦略を立てると良いでしょう。

12. 売却先にこだわる

前述の売却期間の設定同様に、売却先にも徹底的にこだわることで損せずなるべく高い価格での売却を実現することが出来るようになります。

割安な売却となってしまう典型例としては、再販目的の投資会社への売却が挙げられますが、このような業者は、安く買い取って高く売却するのが常套手段であるため、早期に売却出来るからといって安易に投資会社に売却するのはやめましょう

売却先選定の考え方としては、上記のように不動産の種類に応じた「典型的な需要者」を把握することが重要であり、国内外の各種投資家はもちろんですが、収益物件として購入する法人や相続税対策を企図する地主をターゲットとすることで、高い価格で買い取ってもらえる可能性が大きくなります。

典型的な需要者の把握は、不動産鑑定士に依頼して市場調査をしてもらうか、投資用不動産の仲介を多く行なっている経験豊富な不動産業者に調査を依頼することで把握出来るため、長い売却期間の設定に併せて、市場調査で把握した典型的需要者に向けた売却戦略を立てることが重要です。

13. 不動産投資の賢い始め方とは?

不動産投資を賢く始めるための4ステップ

  1. まずは投資物件の情報を出来るだけ多く集めて相場感を養う
  2. 自身の予算(年収)に応じて最適な投資先の種類を決める
  3. 選定した種類に絞ってさらに投資物件の情報を集める
  4. 満足レベルの物件が見つかったら初めて投資する

ここまで、不動産投資における12の秘訣を解説してきましたが、いざ始めようという時に具体的に何をすべきか分からないというのが、不動産投資を難しく感じさせる要因でもあり、不動産投資にはリスクがつきものですので、ただ闇雲に不動産投資を行っても失敗してしまう可能性が高くなってしまいます。

そこで、まずは不動産投資の種類毎に相場感を養うことが大切です。

不動産投資で成功している人は必ず不動産の種類やエリア毎のしっかりとした相場感を持って、投資すべき物件をきちんと選別しています。

そのため、①まずは様々な種類の不動産投資物件の情報をできるだけ多く収集し②ある程度の相場感が身についてきたら自身の身の丈にあった最適な投資先の種類を決め③さらにその種類の投資物件の情報を満足がいくものが見つかるまで集め④満足レベルの物件が見つかったら初めて投資する、という4ステップを踏むことで出来る限りリスクを小さくし、ローリスクミドルリターンな賢い不動産投資を行うよう心がけましょう。

無料・匿名で投資物件情報が収集できるおすすめサイト

一般に、不動産投資物件の情報収集には、不動産投資会社等の業者に問い合わせて個人情報の登録をした上で物件紹介を受ける必要がありますが、相場感を養うために多くの物件情報を集めるにはそれだけ多くの業者に登録せねばならず、それぞれの業者対応だけでも煩雑で一苦労です。

また、今後どうなるかまだ分からない初期の段階で多くの業者に個人情報を提供することにも不安があるでしょう。

そのため、最初はいきなり個別の業者に問い合わせるのではなく、一括請求サイトを活用するのが得策でしょう。

不動産投資物件情報の一括請求サイトも巷には数多くありますが、無料かつ匿名でも資料請求可能な以下の「town life 不動産投資」というサイトがおすすめです。

『town life 不動産投資』

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まずはこのサイトからできるだけ多くの物件情報を集めて相場感を養うところから始めると良いでしょう。

また、個別案件での具体的な投資価値診断の相談やコンサルティングをご希望の場合には、弊社のサービスをご活用頂けますと幸いです。「弊社無料相談(こちら)」よりお問い合わせ下さい。

まとめ

いかがでしたでしょうか?

不動産投資においては投資リスクを十分に把握し、いかにそれらを軽減するかが不動産投資の成否を分ける重要なポイントとなります。

不動産投資で成功しているサラリーマン投資家は、本ページでご紹介したような不動産の投資リスクを詳細に把握した上で、注意点をしっかり押さえることで、様々な不動産投資を成功させています。

このように、不動産投資を成功させるためには、まず多数の投資用不動産の情報を収集し相場感を養い、自身の身の丈に合った不動産の種類の選定した上で、投資対象不動産に関するリスクの把握やその対策方法等を学んでいく必要があるため、まず多数の物件情報を収集する所から始めるのが得策と言えるでしょう。

また、運用中や売却に関する悩みや問題が発生した場合には、大きな損失が発生する前に不動産投資の専門家に相談することも必要な場面があるため、安定的な賃貸経営の重要な局面においては、不動産鑑定士や不動産投資のコンサル会社等のサービスを活用することもおすすめです。

弊社では、建築・税務・金融を熟知した経験豊かな不動産鑑定士が所属しており、多数のパートナー不動産鑑定士とも協力しながら、様々な問題解決のお手伝いをしておりますので、不動産鑑定士への相談をご希望の方は、無料相談(こちら)よりお問い合わせ下さい。

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